مسئله تأمین مسکن یکی از اصلیترین چالشهای اقتصادی این روزهای کشورمان است که از ابتدای دهه نود، یعنی همزمان با روی کار آمدن دولت حسن روحانی و با عاملیت عباس آخوندی، وارد یک تونل چالشی سنگین شده و تاکنون گره این عارضه گشوده نشده است. طبعاً از مسئولان انتظار میرود در شرایطی که شمار مستأجران و خانوارهای فاقد سرپناه ملکی در حال افزایش است، مسئله مسکن را علاج کنند، اما ظاهراً سکاندار وزارت راه و شهرسازی بنا دارد همچون دولت یازدهم و دوازدهم مانع خانهدار شدن مردم شود، چراکه با وجود مهیا بودن شرایط برای واگذاری زمین بهعنوان یکی از ابزارهای کاهش هزینه ساخت مسکن، حدود طی دو سال گذشته شاهد توقف این سیاست هستیم.
در این میان، واگذاری زمین دولتی بهعنوان یکی از ابزارهای کاهش هزینه ساخت مسکن همواره مورد توجه بخشی از سیاستگذاران و کارشناسان قرار داشته است و استدلال اصلی این دیدگاه آن است که زمین بخش قابلتوجهی از قیمت تمامشده مسکن را تشکیل میدهد و در صورت ورود هدفمند آن به چرخه ساختوساز، میتوان فشار هزینهای بر خانوارها را کاهش داد.
بر همین اساس، در سالهای ابتدایی دهه جاری نیز طرحهایی برای واگذاری زمین به متقاضیان مطرح و در برخی مناطق اجرا شد. با این حال، روند این سیاست با وقفه و تغییر مسیر همراه شده است و توقف یا کند شدن اجرای واگذاری زمین در دو سال گذشته، در شرایطی رخ داده که بازار اجاره با افزایش تقاضا و رشد جمعیت مستأجران مواجه بوده است و همزمان، تعداد خانوارهایی که توان ورود به بازار خرید مسکن را ندارند نیز افزایش یافته و وابستگی آنها به بازار اجاره بیشتر شده است.
در چنین فضایی، برخی دیدگاهها بر این باورند که سیاستهای حمایتی دولت در حوزه مسکن باید بر افزایش عرضه و کاهش هزینه ساخت متمرکز باشد. در این نگاه، واگذاری زمین بهعنوان یکی از ابزارهای کمهزینه برای دولت معرفی میشود که میتواند زمینه مشارکت مستقیم خانوارها در ساخت مسکن را فراهم کند و طرفداران این رویکرد معتقدند که با ایجاد سازوکار مناسب برای اتصال مالکان زمین به سازندگان، امکان استفاده مؤثرتر از ظرفیت زمینهای دولتی وجود دارد. در مقابل، رویکرد دیگری بر ضرورت بازنگری در شیوه مداخله دولت در بازار مسکن تأکید دارد که بر اساس این دیدگاه، واگذاری زمین بدون تکمیل زیرساختهای شهری، تأمین مالی مناسب و برنامهریزی دقیق برای توسعه شهری، نمیتواند به افزایش پایدار عرضه مسکن منجر شود. در این چارچوب، توسعه بازار اجارهداری حرفهای و تمرکز بر تأمین مسکن استیجاری بهعنوان یکی از گزینههای جایگزین مطرح شده است.
اختلاف نظر میان این دو رویکرد، در عمل به شکلگیری نوعی بلاتکلیفی در سیاستگذاری مسکن منجر شده است، بهطوری که از یک سو فشار تقاضا در بازار مسکن افزایش یافته و از سوی دیگر، ابزارهای سیاستی موجود نتوانستهاند پاسخ متناسبی به این فشار ارائه دهند. نتیجه این وضعیت، افزایش فاصله میان توان خرید خانوارها و قیمت مسکن در بسیاری از شهرها بوده است.
در کنار این مسائل، نقش زمین بهعنوان یکی از عناصر کلیدی در اقتصاد مسکن همچنان پررنگ باقی مانده است، چراکه سهم بالای زمین در قیمت نهایی مسکن باعث شده است تصمیمگیری درباره نحوه عرضه آن، اثر مستقیم بر بازار داشته باشد. در چنین شرایطی، توقف یا محدود شدن واگذاری زمین، بهطور طبیعی بر هزینههای ساخت اثر میگذارد و مسیر دسترسی به مسکن را دشوارتر میکند.
مسئله اصلی به جای تعدد دستگاهها، به عملکرد وزارت راه و شهرسازی در حوزه زمین بازمیگردد، چراکه انتظار میرود با آزادسازی زمینهای دولتی، مسیر کاهش هزینه ساخت مسکن را هموار کند، اما در عمل، روند واگذاری زمین در سالهای اخیر با توقف و کندی همراه شده است و همین توقف، عملاً یکی از مهمترین ابزارهای مهار قیمت مسکن را از چرخه سیاستگذاری خارج کرده و فشار موجود بر بازار اجاره و خرید را تشدید کرده است.
از همین زاویه، اختلاف اصلی در بازار مسکن نه در نبود ابزار، بلکه در نحوه بهکارگیری زمین بهعنوان دارایی عمومی شکل گرفته است و در حالی که زمین میتواند نقش مستقیم در کاهش هزینه ساخت و افزایش عرضه مسکن داشته باشد، محدود ماندن عرضه آن از سوی سیاستگذار اصلی این حوزه، مسیر اجرای سیاستهای حمایتی را نیز با اختلال مواجه کرده است و نتیجه این وضعیت، باقی ماندن تقاضای انباشته در بازار و تداوم فاصله میان توان خرید خانوارها و قیمت مسکن است.
