سالها رکود، سالها سکوت! سالها، انتظار برای تغییری که هرگز از راه نمیرسید. محور خاوران، یکی از قدیمیترین و مهمترین شریانهای شرق تهران، در سالهای گذشته بیش از آنکه نشانی از نوسازی و توسعه داشته باشد، با گاراژهای نیمهتعطیل، املاک فرسوده و فضاهای کمرونق شناخته میشد، محدودهای که به دلیل ناهماهنگی میان ضوابط شهرسازی و واقعیتهای اقتصادی، عملاً از چرخه ساختوساز و سرمایهگذاری خارج شد و فرصتهای توسعه را یکی پس از دیگری از دست داد. اکنون با تصویب تغییر پهنه و اجرای طرح موضعی تجدید حیات شهری، قرار است قفل ۱۵ ساله نوسازی این محور گشوده شود، اقدامی که در صورت اجرای موفق، میتواند علاوه بر رونق دوباره ساختوساز، زمینه بازگشت سرمایه، ارتقای کیفیت محیط شهری و احیای یکی از مهمترین محورهای شرق پایتخت را فراهم کند.
پایان بنبست ۱۵ ساله ساختوساز
امیر شهرابی، شهردار منطقه ۱۴ تهران با تشریح ابعاد این طرح، محور خاوران را یکی از مهمترین محورهای شرق پایتخت میداند: «این محور در حدفاصل میدان خراسان تا بزرگراه بسیج، طی سالهای گذشته با چالشهای متعددی از جمله فرسودگی گسترده کالبدی، کاهش رونق اقتصادی، افزایش کاربریهای ناسازگار، افت کیفیت محیط شهری و غیرفعال شدن بخش قابلتوجهی از فعالیتهای اقتصادی مواجه بودهاست.»
بخش عمده املاک واقع در محدوده منطقه ۱۴ را گاراژهای قدیمی تشکیل میدهند، فضاهایی که در گذشته محل مراجعه خودروهای سنگین برای تعمیرات بودند، اما با تغییر شرایط اقتصادی و تحولات شهری، بسیاری از آنها امروز خالی مانده یا به مراکز نگهداری ضایعات تبدیل شدهاند، وضعیتی که به گفته شهرابی، پیامدهای نامطلوب امنیتی، زیستمحیطی و بهداشتی برای ساکنان این محدوده به همراه داشتهاست.
شهردار منطقه ۱۴ با اشاره به دلایل اصلی رکود ساختوساز در این محور میگوید: «در حال حاضر بخش قابلتوجهی از اراضی محور خاوران در پهنه S (تجاری ـ اداری) قرار دارد، اما بررسیهای کارشناسی نشان داد ضوابط این پهنه با شرایط واقعی و ظرفیتهای موجود منطقه همخوانی ندارد. از زمان ابلاغ طرح تفصیلی در سال ۱۳۹۰ تاکنون حتی یک پروانه ساختمانی در این محور صادر نشده که این موضوع بیانگر رکود کامل ساختوساز طی ۱۵ سال گذشته است.» او ادامه میدهد: «برای رفع این چالش، طرح پیشنهادی تغییر پهنه از S به M (مختلط) به کمیسیون ماده ۵ ارائه شد. در این پهنه، علاوه بر فعالیتهای تجاری و اداری، امکان احداث واحدهای مسکونی نیز فراهم میشود که ضمن افزایش جذابیت اقتصادی پروژهها، زمینه حضور سرمایهگذاران و نوسازی گسترده بافت را فراهم خواهد کرد.»
شهرابی با بیان اینکه پیگیری تغییر پهنه همزمان با تدوین «طرح موضعی تجدید حیات شهری محور خاوران» انجام شدهاست، اظهار میدارد: «این طرح با رویکرد بازآفرینی شهری و ایجاد تعادل میان سکونت، فعالیت و فراغت تهیه شده و هدف اصلی آن، تبدیل محور خاوران به فضایی پویا، جاذب و حضورپذیر برای تمامی اقشار جامعه و فراهمسازی بستر مناسب برای نوسازی و سرمایهگذاری در این محدوده است.»
او با اشاره به جزئیات طرح میافزاید: «مطالعات انجامشده نشان میدهد محدوده طرح در منطقه ۱۴ شامل ۵۵ قطعه به مساحت تقریبی ۵/۶ هکتار است که از این تعداد، پهنه ۲۶ قطعه به مساحت حدود ۲ هکتار، از کاربریهای تجاری، اداری و خدماتی به پهنه تجاری ـ مسکونی تغییر خواهد یافت.» به گفته شهردار منطقه ۱۴، این تغییرات ضمن افزایش صرفه اقتصادی پروژههای ساختمانی و تسهیل فرآیند نوسازی، به احیای فعالیتهای اقتصادی، افزایش سرزندگی شهری و ارتقای کیفیت فضاهای عمومی در محور خاوران کمک خواهد کرد.
شهرابی همچنین از پیشبینی خدمات شهری متناسب با توسعه این محدوده خبر میدهد: «با توجه به افزایش جمعیتپذیری محدوده، مقرر شدهاست ۱۵ درصد از قطعات دارای مساحت بیش از یکهزار و ۵۰۰ مترمربع به کاربریهای خدماتی اختصاص یابد تا سرانههای موردنیاز شهری به شکل متوازن تأمین شود.»
شهردار منطقه ۱۴ در پایان با اشاره به اینکه پیگیری تصویب این طرح از سال ۱۴۰۲ در دستور کار مدیریت شهری منطقه قرار داشتهاست، تصریح میکند: «پس از طی مراحل متعدد کارشناسی و بررسی در کمیسیون ماده ۵، اکنون مصوبه مذکور اخذ شده و امیدواریم با اجرای این طرح، شاهد آغاز فصل جدیدی از بازآفرینی شهری در محور خاوران، افزایش سرمایهگذاری، صدور پروانههای ساختمانی، ارتقای کیفیت زندگی شهروندان و بهبود سیمای یکی از مهمترین محورهای شرق تهران باشیم.»
گامی برای خروج از رکود
تغییر پهنه در محور خاوران را میتوان یکی از مهمترین اقدامات برنامهریزی شهری برای احیای این محدوده طی سالهای اخیر دانست. بسیاری از کارشناسان حوزه شهرسازی معتقدند زمانی که ضوابط طرح تفصیلی با ظرفیتهای واقعی یک محدوده همخوانی نداشتهباشد، انگیزه سرمایهگذاری کاهش یافته و فرآیند نوسازی نیز متوقف میشود، اتفاقی که در سالهای گذشته برای بخشهایی از محور خاوران رخ داد و موجب شد بسیاری از املاک، بهویژه گاراژهای قدیمی، بدون استفاده مؤثر باقی بمانند یا به کاربریهای کمبازده و بعضاً ناسازگار تغییر کاربری دهند.
بر این اساس، تغییر پهنه از تجاری ـ اداری به مختلط، علاوه بر ایجاد امکان ساخت واحدهای مسکونی در کنار فعالیتهای تجاری و خدماتی، میتواند صرفه اقتصادی پروژههای ساختمانی را افزایش داده و زمینه ورود سرمایهگذاران بخش خصوصی را فراهم کند.
کارشناسان بر این باورند که در صورت اجرای صحیح طرح، این تغییر نهتنها به رونق ساختوساز و نوسازی بافت فرسوده منجر خواهد شد، بلکه با افزایش حضور ساکنان، توسعه خدمات شهری و فعال شدن فضاهای عمومی، زمینه ارتقای امنیت، سرزندگی و کیفیت محیط شهری در یکی از مهمترین محورهای شرق تهران را نیز فراهم میکند.
