جوان آنلاین: بسیاری از کشور‌های دنیا در زمینه تنظیم حقوق مستأجر و صاحبخانه قوانین جامعی دارند که خلأ چنین قوانینی در ایران به نابسامانی بازار اجاره‌بها دامن زده است. با گرم شدن هوا بازار اجاره نیز طی روز‌های آینده داغ‌تر می‌شود و بار دیگر خلأ قوانین جامع حقوق موجر و مستأجر بار دیگر به چشم خواهد آمد. دولت برای ساماندهی بازار اجاره‌بها و جلوگیری از سوداگری در این بخش در نظر دارد، اقدام به خرید واحد‌های مسکونی آماده تحویل کند و آنها را با اولویت به زوج‌های جوان و دهک‌های پایین درآمدی اجاره دهد. این طرح سال‌هاست در اروپا اجرا می‌شود و توانسته است مانع افزایش نجومی اجاره‌بها در کشور‌های اروپایی شود. وزیر راه وعده داده است طی دو ماه آینده آیین‌نامه اجاره‌داری نهایی شود و به تصویب برسد، اما نحوه اجرای این طرح در بلندمدت، دور از زدوبند و پارتی‌بازی و تحت پوشش قرار گرفتن زوج‌های جوان و دهک‌های پایین درآمدی اهمیت بالایی دارد که وزارت راه‌وشهرسازی باید آن را مدیریت کند.
بازار اجاره و واکاوی حقوقی موجران و مستأجران از مهم‌ترین موارد اقتصاد کشور است که در فصل گرم سال به سطح اول اخبار می‌رسد، این بازار هر سال تابع قیمت مسکن، میزان تورم و انتظارات تورمی است. دولت هر ساله سقف مشخصی را برای افزایش اجاره‌بها تعیین می‌کند، اما واقعیت ملموس چیزی غیر از این است، چراکه به دلیل افزایش تورم در آغاز هر سال، مردم به اجاره مسکن به عنوان یک درآمد برای اینکه روزمرگی و هزینه‌های جاری‌شان را به تعادل برسانند، نگاه می‌کنند، در نتیجه این التهابات بازار مسکن زمانی فروکش خواهد کرد که مردم جامعه به لحاظ اقتصادی در تعادل باشند و نگاه سرمایه‌ای به بازار اجاره مسکن از بین برود یا کاهش پیدا کند. در حال حاضر اجاره مسکن تبدیل به منبع درآمد برای برخی از خانواده‌ها شده است و مستأجران شدیداً تحت فشار هستند، زیرا بخش زیادی از درآمدشان را باید صرف پرداخت اجاره‌بها کنند.
با توجه به غیرحرفه‌ای بودن بسیاری از بنگاه‌های مشاور املاک در ایران، مسئله واکاوی حقوقی موجر و مستأجر چندان مورد توجه قرار نگرفته است و این مسئله به توافقات طرفین بستگی دارد، اما در کشور‌های دیگر مانند اروپا، حقوق یادشده در بستر‌های دقیق با ضمانت اجرایی دقیق‌تر مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرد. بر این اساس، حقوق موجر و مستأجر از جمله موضوعاتی است که در بازار اجاره و مدیریت آن بسیار مورد توجه سیاستگذاران و برنامه‌ریزان است و نگاهی به تجربه کشور‌های مختلف جهان می‌تواند در این زمینه مفید باشد.
صاحبنظران معتقدند تدوین دقیق حقوق موجر و مستأجر متناسب با شرایط فعلی مسکن کشور از مهم‌ترین اقدامات لازم است و باید هرچه سریع‌تر با وام گرفتن از تجربیات مثبت کشور‌ها به این سمت برویم. ضمانت اجرایی در چنین قوانینی بسیار حیاتی است و در صورتی که دستگاه‌های ناظر برای اجرای آن ضمانت بدهند، این قوانین در بازار اجاره مسکن اثرگذار خواهند بود. پیش‌زمینه اجرای قوانین بین موجر و مستأجر نیازمند سامانه قوی اطلاعاتی نظیر تعریفی است که ما از سامانه ملی املاک و اسکان داریم.
بررسی کشور‌های اروپایی و امریکایی نشان می‌دهد ترغیب مالکان به انعقاد قرارداد‌های طویل‌المدت، محدود کردن درصد افزایش اجاره‌بها با توجه به شاخص‌های اقتصادی و در نظر گرفتن حمایت‌های قانونی لازم برای مستأجران در جلوگیری از افزایش سرسام‌آور اجاره‌بها در شهر‌های بزرگ مؤثر بوده است.
اقدامات دولت برای مهار بازار اجاره‌بها
چند سالی است دولت سقف مشخصی برای افزایش اجاره‌بها تعیین می‌کند، اما جز معدودی از مالکان، سایرین به این موضوع توجهی ندارند. برخی از مالکان برای توجیه خود، هر سال مستأجر واحدشان را تغییر می‌دهند تا با نرخ جدید اجاره دهند و مجبور نباشند نرخ مصوب دولتی را رعایت کنند. براساس آمار حدود ۶ میلیون خانوار مستأجر در کشور داریم که بیش از نیمی از آنها زوج‌های جوان یا اقشار متوسط درآمدی هستند که دولت باید فکری برای آنها کند.
دولت چهاردهم تسهیلات خوبی برای مستأجران در نظر گرفته است که در صورت عملیاتی‌شدن آن می‌تواند کمک بسزایی به مستأجران کند. علاوه بر پرداخت دو نوع تسهیلات به مستأجران، دولت در نظر دارد با خرید واحد‌های مسکونی آماده تحویل و اجاره آنها به زوج‌های جوان و دهک‌های پایین درآمدی، سوداگری بازار اجاره‌بها را برچیند و با نقش تنظیم‌گری و ایجاد رقابت، مانع افزایش سرسام‌آور مبلغ اجاره‌بها شود.
در این خصوص وزیر راه وشهرسازی با بیان اینکه دولت و وزارت راه‌وشهرسازی دو راهکار برای تنظیم‌گری بازار اجاره مسکن و تسهیل در دسترسی مردم در نظر گرفته‌اند، می‌گوید: دولت برای این بازار اقدام به خرید واحد‌های مسکونی آماده تحویل برای زوج‌های جوان در تمامی استان‌ها کرده است. هدف ما آن است که به سمت تنظیم‌گری برویم و این موضوع را مصوبه شورای عالی مسکن در نظر گرفت و طی مدت دوماه آیین‌نامه اجاره‌داری را تصویب خواهیم کرد. در این زمینه عدد و رقم مشخص شده است، اما با نیاز واقعی فاصله دارد.
فرزانه صادق می‌افزاید: در سال‌های گذشته مطابق قانون سقف مبلغ اجاره‌بها مشخص شده بود، اما در بسیاری استان‌ها و شهر‌ها این نرخ‌ها رعایت نمی‌شد، با این حال ما در بسته استیجار جدید گامی در راستای تشویق موجران برداشتیم که اگر درصد اجاره‌بها را رعایت کنند، وام جعاله برای تعمیر مسکن دریافت خواهند کرد.
وی خاطرنشان می‌کند: میزان افزایش نرخ اجاره به شورای مسکن استان‌ها سپرده شد تا بر مبنای نرخ تورم و بر اساس بررسی‌های خود ارقام را اعلام کنند.
مدافعان و مخالفان این طرح چه می‌گویند
این طرح دولت که با وام‌گیری از تجربه سایر کشور‌ها در دستور کار قرار گرفته است، موافقان و مخالفانی دارد و موافقان صاحب‌خانه‌شدن دولت و اجاره آن به جامعه هدف (زوج‌های جوان و اقشار متوسط جامعه) می‌گویند: با صاحب‌خانه‌شدن دولت، به تدریج خانه از کالای سرمایه‌ای به کالایی مصرفی تبدیل می‌شود و دیگر مردم به طمع گرفتن اجاره بیشتر از مستأجران وارد بازار مسکن نمی‌شوند چراکه ملاکانی هستند که چندین واحد مسکونی در اختیار دارند و هر ساله مبالغ هنگفتی با اجاره این واحد‌ها به جیب می‌زنند یا املاکی‌ها با ده‌ها ترفند مختلف واحد‌های مسکونی یک منطقه را خریداری می‌کنند و با اجاره این واحد‌ها نبض قیمت اجاره‌بها را در آن منطقه به دست می‌گیرند. با وجود چنین افرادی، هرگز مستأجران خانه‌دار نخواهند شد، چراکه هر ساله حتی بیش از نرخ تورم اجاره می‌پردازند و توانی برای پس‌انداز ندارند.
موافقان این طرح دولت معتقدند اگر دولت بازار اجاره را به دست گیرد، هم رقابت ایجاد می‌شود و نرخ اجاره‌بها شکسته می‌شود و هم اینکه دولت نقش تنظیم‌گری ایفا می‌کند و دیگر نگاه سوداگرانه ندارد، بنابراین مستأجران می‌توانند برای خرید خانه برنامه‌ریزی کنند. این افراد حتی اگر توان خانه‌های چندین میلیاردی را نداشته باشند، حداقل با درآمد محدودشان می‌توانند هزینه‌های روزمره و سبد معیشت‌شان را تأمین کنند.
مخالفان این طرح دولت به درستی این سیاست تردید دارند و آن را نه راهکاری برای حل بحران مسکن، بلکه ابزاری برای تبدیل دولت به بزرگ‌ترین موجر کشور تلقی می‌کنند و معتقدند این طرح نه‌تنها کمکی به خانه‌دارشدن مردم نمی‌کند، بلکه می‌تواند آنها را برای سال‌ها در چرخه اجاره‌نشینی نگه دارد. اگر دولت توان خرید واحد‌های مسکونی را دارد، چرا همین منابع را صرف فروش شرایطی این واحد‌ها به مردم نمی‌کند تا آنها به شکل اقساطی، صاحب خانه شوند؟
آنها می‌گویند، بر اساس همین رویکرد این نگرانی جدی مطرح است که دولت به جای حل بحران مالکیت مسکن، به فکر تثبیت جایگاه خود به عنوان یک موجر بزرگ افتاده باشد تا از این مسیر، هم درآمدزایی کند و هم با کنترل بخشی از بازار، خود را «مدیر بحران» نشان دهد. چنین اقدامی ممکن است در آینده باعث افزایش وابستگی اقشار کم‌درآمد به نهاد‌های دولتی شود و انگیزه آنها برای خانه‌دارشدن کاهش یابد، چراکه با وجود مسکن اجاره‌ای دولتی، افراد بسیاری ممکن است احساس کنند دیگر نیازی به خرید خانه ندارند یا حتی توان رقابت با دولت در بازار مسکن را نخواهند داشت.
