اختصاصی جوان آنلاین: رهبر معظم انقلاب در سخنرانی و پیام نوروزی به مناسبت آغاز سال جدید، سال ۱۴۰۲، را سال «مهار تورم، رشد تولید» نامیدند. در نگاه نخست این شعار دلالت بر دو مطالبه سلبی و ایجابی دارد و مطالبه مهار تورم بعنوان شرط لازم رشد تولید، به درستی مقدم بر آن شده است. اساسا در یک شرایط تورمی بویژه تورم های بالا امکان برنامه ریزی برای راه اندازی و توسعه بنگاه های تولیدی وجود نداشته و سرمایه گذاران رغبتی به ورود در عرصه تولید نخواهند داشت. بدیهی است اگر همزمان بسترها و زمینه های جذاب سرمایه گذاری که بدون دردسرهای راه اندازی کسب و کار جدید، بازدهی به مراتب بیشتری را ایجاد می کنند در کشور وجود داشته باشد، ناگزیر انحراف سرمایه به بخش های غیرمولد سوداگرانه و واسطه گری بوجود آمده و این انحراف به نوبه خود آسیب های بیشتری به اقتصاد کشور وارد خواهد ساخت.
فعالیت جریان سوداگری سازمان یافته در بازار مسکن
بخش مسکن در سایه سیاست های ضد تولید و همچنین افزایش نرخ تورم، یکی از گزینه های جذاب برای سرمایه گذاری به خصوص در سال گذشته بوده و این مساله، مسکن را از کالای مصرفی به شدت به کالای سرمایه ای تبدیل کرده است. رونق دلالی در این بازار کار را به جایی رساند که متوسط قیمت مسکن در سال گذشته در تهران به بالای 55 میلیون تومان در هر متر رسید. این موضوع انتقادات زیادی را در پی داشت.
محمد خوش‌چهره، اقتصاددان و تحلیلگر مسائل اقتصادی گرانی مسکن را ناشی از فعالیت یک جریان سوداگری سازمان یافته از طریق سرویس‌های بیگانه دانشت که توانسته بازار رهن و اجاره مسکن را ملتهب کند. وی با انتقاد از این وضعیت گفت: سه نقطه الهیه، ولنجک و سعادت آباد تعیین کننده قیمت مسکن در تهران شده است.
همچنین علیرضا کلاهی صمدی، رئیس کمیسیون صنایع اتاق بازرگانی نیز با بیان اینکه بازار مسکنی داریم که یک ایرانی عادی نمی‌تواند در آن خانه بخرد گفت: متاسفانه سرمایه‌های کشور در بخش مسکن قفل شده و کل ارزش املاک و مستغلات در کشور ۶ برابر GDP کشور است.
او با اشاره به اهمیت مسکن در موضوع تورم، راهکار کاهش تورم را در پرهیز از سیاست های ضدتولید دانست و گفت: با سیاست اشتباه بورسی که در سال‌های گذشته انجام شد، کاری کردیم تا همه سرمایه‌های بخش خصوصی به سمت مسکن برود.
کوچ اجباری از بزرگ متراژها
بر اثر گرانی بی رویه مسکن، خانوارها به دلیل کاهش قدرت خرید به سمت واحدهای مسکونی کوچک متراژ سوق پیدا کرده‌اند.
محمد مرتضوی، رئیس کانون سراسری انبوه سازان در این باره گفت: به دلیل فاصله ایجاد شده بین قیمت مسکن و توان خانوارها متقاضیان به سمت واحدهای کوچک متراژ سوق یافته‌اند بنابراین انبوه‌سازان باید کوچک‌سازی را در دستور کار قرار دهند و کیفیت ساخت و کیفیت زندگی را در واحدهای کوچک بالا ببرند. اگر به این سمت برویم از کم‌رمقی بازار مسکن جلوگیری می‌کنیم.
وی افزود: در سه ماهه پایانی سال ۱۴۰۱ با تغییرات قیمت مصالح ساختمانی مواجه شدیم که از نوسانات بازار ارز و کاهش ارزش پول ملی نشأت گرفت. قیمت آهن‌آلات و میلگرد تا بیش از ۵۰ درصد بالا رفت و در برخی دیگر از نهاده‌های ساختمانی شاهد رشد تا دو برابر قیمت بودیم که البته بعد از اتفاقات خوبی که در روابط بین‌الملل افتاد و مذاکراتی که با کشورهای منطقه صورت گرفت نرخ مصالح ساختمانی تا ۱۰ درصد کاهش پیدا کرد.
رئیس کانون سراسری انبوه سازان گفت: یک عده از فروشندگان از فروش واحدهای مسکونی صرف نظر کردند و خریداران شرایط خرید نداشتند. بحث پیش‌فروش هم به حالت تعلیق درآمد. به طور کلی یک نااطمینانی در بازار مسکن ایجاد شد. با توجه به نامگذاری امسال و تاکید بر کاهش نرخ تورم و رشد تولید، کارشناسان بر مساله مسکن تاکید ویژه ای دارند.
کمک مسکن به رشد اقتصاد و کاهش تورم
محمد منان رییسی، کارشناس حوزه مسکن معتقد است که تولید مسکن از معدود راهکارهایی است که می‌تواند علاوه بر افزایش تولید و به تبعش رشد اقتصادی، همزمان زمینه کاهش تورم را نیز فراهم کند. وی گفت: البته به یک شرط مهم که آن هم عرضه گسترده زمین است تا بتوان علاوه بر رساندن سهم هزینه زمین به عدد صفر، زمینه مردمی سازی را نیز میسر کرد.
منان رییسی افزود: هم اکنون در کلان‌شهرها بیش از ۵۰ درصد از هزینه تولید مسکن مربوط به هزینه زمین است که عرضه گسترده زمین به مردم، می تواند این هزینه را حذف کند.
با توجه به اهمیت مسکن در اقتصاد کشور، کارشناسان الزاماتی را برای کاهش تورم مسکن و متعاقب آن کاهش نرخ تورم عنوان می کنند که از میان آنها، افزایش عرضه در این حوزه و حمایت از تولیدکنندگان این بخش در کنار سیاست های مالیاتی به عنوان مهمترین راهکارها مطرح می شود.
الزامات ساماندهی بازار مسکن در 1402
یک کارشناس حوزه مسکن با تاکید بر اینکه مالیات بر عایدی سرمایه هر چه سریع‌تر باید در بازار مسکن اجرایی شود، گفت: انبوه‌سازان با عدم عرضه خانه‌های ساخته شده و مشاوران املاک به دلیل منتفع شدن از گرانی مسکن، به افزایش قیمت آن در بازار دامن می‌زنند.
فرشید ایلاتی همچنین در مورد تاثیر قیمت زمین در افزایش قیمت مسکن، اظهار کرد: در خصوص عوامل گرانی مسکن نمی‌توان گرانی این کالا را محدود به رفتار انبوه‌سازان و یا مشاوران املاک دانست و به طور قطع عوامل مختلفی وجود دارد.
ایلاتی با بیان اینکه تا این مسایل به صورت ریشه‌ای حل نشود، شاهد گرانی بی‌رویه بازار مسکن و سرمایه‌ای شدن آن خواهیم بود، تصریح کرد: به همین منظور باید به دنبال این باشیم که مسکن را از یک کالای سرمایه‌ای تبدیل به یک کالای مصرفی کنیم.
کارشناس مسکن ادامه داد: امروز بیش از ۸۰ درصد از متقاضیان را در بازار مسکن به دنبال خرید و فروش مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای و نه مصرفی هستند که همین مساله به افزایش قیمت آن دامن می‌زند.
وی تصریح کرد: از این جهت به نظر می‌رسد که عوامل ریشه‌ای‌تری وجود داشته و باید به سمت راه‌حل‌هایی برویم که بتوان این عوامل را اصلاح کرد.
پیش بینی وضعیت مسکن در سال جدید
بیت‌اله ستاریان، کارشناس بازار مسکن در خصوص شرایط بازار مسکن در سال ۱۴۰۲ اظهار داشت: بازار مسکن شرایط خاصی دارد و هیچ‌گاه از دیگر کالاها و دیگر بازارها تبعیت نکرده‌است و همواره در بلند مدت از سایر بازارها جلوتر بوده‌است چراکه از جمله معاملات کلان است که تورم را در زمان بیشتری نشان می‌دهد اما به طور کلی تورم بازار مسکن بیش از سایر بازارها است.
وی افزود: مسکن را نمی‌توان بلافاصله تولید و یا وارد کرد و ما کسری بسیار بالایی در تولید مسکن داریم که سال به سال روی یکدیگر انباشته می‌شود.
این کارشناس بازار مسکن در ادامه در خصوص تبعات کاهش ساخت و ساز بر روند توسعه، عنوان کرد: زمانی که ساخت و ساز کاهش پیدا می‌کند، گردش پول کاهش پیدا می‌کند و روند توسعه را کند می‌کند و اقتصاد به سمت رکود می‌رود. در سال‌هایی که آمار ساخت و ساز بالا است، اقتصاد پررونق است و گردش پول بالا است.
با توجه به اینکه بخش مسکن به عنوان پیشران اقتصاد کشورمان است و توسعه در این بخش منجر به توسعه و رونق بسیاری از صنایع کشور و همچنین رشد اقتصادی می شود، لذا از این بابت عرضه بیشتر مسکن و اجرای سیاست های مالیاتی در راستای کاهش فعالیت های سفته بازانه در این بازار در سال جدید یک ضرورت اجتناب ناپذیر و گامی اساسی برای تحقق شعار امسال خواهد بود.
