استفاده از اسناد عادی در معاملات ملکی و نبود امکان ثبت لحظهای توافقات و استعلام سابقه ملک باعثشده هر روز تعداد افراد بیشتری در دام کلاهبرداران گرفتار شوند؛ بنابراین ایجاد سامانه ثبت معاملات ملکی با امکان ثبت آنی توافقات معاملهکنندگان از سوی متولیان امور ثبت اسناد در کشور میتواند از سرمایه مردم در برابر کلاهبرداران حفاظت کند.
قصه پر غصه افرادی که در دام کلاهبرداران ملک افتاده و در محاکم قضایی سرگردان به دنبال پیگیری پروندهشان از این ساختمان به آن ساختمان میروند، قصهای تکراری است. افرادی که اکثراً قربانی عرف رایج، یعنی معامله با قولنامه و نبود زیرساخت ثبت معاملات و استعلام سابقه ملک شدهاند.
موضوع این است که در حال حاضر بیشتر افرادی که ملکی خریداری میکنند پیش از مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و انتقال سند، توافقات خود را با فروشنده با مراجعه به یک مشاور املاک در یک مبایعهنامه یا همان کاغذ قولنامه ثبت میکنند.
اگر دقیقتر به این موضوع نگاه کنیم این کار در عرف معاملاتی فعلی در بازار املاک امری رایج و جا افتاده است، اما مشکل از آنجایی آغاز میشود که این مسئله ابزاری برای کلاهبرداران میشود تا طعمههای خود را راحتتر گیر بیندازند، چراکه این کاغذها بهراحتی در دسترس آنها قرار دارد و با آن میتوانند یک ملک را به چندین نفر بفروشند بدون اینکه هیچیک از خریداران از این کار مطلع شوند یا اینکه با نشان دادن سندی جعلی ملک شخص دیگری را به صورت قولنامهای بفروشند.
دعاوی ناشی از معامله با اسناد عادی، بحران قوهقضائیه
در حال حاضر طبق بند ۱۰ قانون مدنی کشور قراردادهایی که بین افراد برقرار شده و به امضای طرفین میرسد، در محاکم قضایی قابل استناد بوده و پذیرفته میشود. همین مسئله باعث شده افراد به کاغذهای قولنامه بهعنوان سند قابل اعتبار نگاه کنند که در صورت بروز مشکل میتوانند از آن استفاده کنند. در واقع وجود یک نیاز که همان ثبت توافقات است و نبود ابزاری غیر از قولنامه برای برطرف کردن آن که از قضا حاکمیت نیز آن را پذیرفته، باعث شده مردم به ناچار از آن استفاده کنند.
اما حجم پروندههای ورودی به دادگاهها به دلیل استفاده از اسناد عادی بهقدری افزایش پیدا کرده که به گفته مسئولان بیش از ۵۰ درصد از پروندههای محاکم قضایی مربوط به دعاوی اسناد عادی است و در حال حاضر به یکی از معضلات دستگاه قضایی تبدیل شدهاند؛ چنانکه مهدی هادی، رئیس پژوهشگاه قوه قضائیه میگوید: «اسناد عادی در معاملات غیرمنقول برای قوه قضائیه بحران ایجاد کرده است.»
استفاده کلاهبرداران از خلأ نبود زیرساخت استعلام مالکیت
بهجز معامله با اسناد عادی، مسائل دیگری وجود دارد که در ایجاد این بحران نقش دارند، از جمله آنها نبود امکان استعلام سابقه ملک و مالکیت آن است. به گفته کارشناسان در صورت احراز مالکیت فروشنده و ثبت نقل و انتقالات ملک و امکان اطلاع خریدار از آن بسیاری از مشکلات این حوزه حل خواهد شد؛ حال آنکه هماکنون این امکان برای خریداران ملک وجود ندارد.
خلأ به وجود آمده در نتیجه نبود سازوکار و زیرساخت ضروری در این حوزه باعث شده کلاهبرداران با جعل سند، جعل هویت مالکان، پیشفروش ملک به چند نفر، کلاهبرداری با معاملات صوری، فروش مال غیر و جعل وکالت فروش و انواع اقسام شگردهای مختلف دیگر، خریداران ملک را در دام خود گرفتار کنند و با توجه به میزان زیاد این پروندهها سالها طول بکشد تا مالباختگان به مال خود برسند.
نگاهی به اخبار کلاهبرداریهای ملکی و شیوههای کلاهبرداران نشان میدهد اکثر این کلاهبرداریها در نتیجه اطلاع نداشتن خریدار از سابقه ملک و هویت مالک اتفاق افتاده است و در صورتی که خریدار میتوانست با یک استعلام اطلاعات موردنیاز درباره این دو مؤلفه رو به دست بیاورد، هیچگاه اسیر شیادان نمیشد.
اما و اگرهای سامانه «سند من»
مشکلات ناشی از معامله با اسناد عادی و نبود بستر لحظهای ثبت توافقات باعث شد تا بالاخره سازمان ثبتاسناد از سامانهای موسوم به «سند من» رونمایی کند که قرار است مشکلات حوزه ثبت معاملات ملکی را رفع کند، اما این سامانه نهتنها هیچ معاملهای را ثبت نکرده بلکه اجرای آن هم با ابهامات زیادی روبهرو است. در همین زمینه صفدر کشاورز، معاون امور اسناد سازمان ثبتاسناد و املاک کشور سامانه «سند من» را بهعنوان یکی از طرحهایی که میتواند مشکلات نقلوانتقال با اسناد عادی را برطرف کند، مطرح و با این وجود وی تأکید کرد این سامانه در حد پیشنهاد است و مقدمات اجراییاش صورت نگرفتهاست. کشاورز از بررسی این سامانه در معاونت توسعه و فناوری این سازمان خبر داد و گفت ممکن است در روند کار پیشنهادات و اصلاحاتی مطرح شود که ماهیت این سامانه را تغییر دهد.
درگیر شدن با سامانههای خیالی گرهی از مشکلات باز نمیکند
رونمایی از سامانه سند من از سوی رئیس سازمان ثبت اسناد و بعد اعلام اینکه ممکن است این سامانه تغییر ماهیت داده و فعلاً در حد پیشنهاد است؛ نهتنها عزم سازمان ثبت را برای حل مشکلات ملکی نشان نمیدهد، بلکه این تصور را ایجاد میکند که این سازمان درگیر طرحهای خیالی و غیرواقعی است که هیچ گرهی از مشکلات مردم و ناامنی فضای معاملات ملکی را باز نخواهد کرد.
به نظر میرسد با توجه به تکلیف این سازمان در سند تحول قضایی به ایجاد امکانی برای ثبت معاملات ملکی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد و با توجه به اینکه حوزه زمین و مسکن تبدیل به حوزهای برای عرضاندام کلاهبرداران و جاعلان اسناد شدهاست، بنابراین این سازمان باید هر چه سریعتر سامانهای واقعی و قابلاجرا راهاندازی کند تا مردم با استفاده از خدمات آن معاملاتی امن داشته باشند.
