موارد بسیاری پیش می‌آید که با وجود همه پیشگیری‌ها در زمان تنظیم قرارداد‌های پیش‌فروش ساختمان باز هم کلاهبرداری یا انجام ندادن تعهدات از سوی سازنده موجب گرفتاری خریداران این نوع از ساختمان‌ها می‌شود. در این موارد سؤالی که برای مالباختگان پیش می‌آید این است که اکنون چگونه باید شکایت کنند و قانون چه حمایت‌هایی از آنها انجام می‌دهد.
قانون پیش‌فروش ساختمان، به عنوان یک قانون خاص، سه نوع جرم را در ارتباط با این نوع از قرارداد‌ها پیش‌بینی کرده که شامل پیش‌فروش آپارتمان یا ساختمان بدون تنظیم قرارداد رسمی، پیش‌فروش بدون مجوز و همچنین انتشار آگهی پیش‌فروش بدون مجوز است.
جرائم‌انگاری‌های قانون پیش‌فروش ساختمان
در خصوص پیش‌فروش آپارتمان یا ساختمان بدون تنظیم قرارداد رسمی تأکید شده است هر شخصی که بدون تنظیم قرارداد رسمی در دفتر اسناد رسمی، اقدام به تنظیم قرارداد پیش‌فروش آپارتمان یا ساختمان کند، به حبس از ۹۱ روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شود. در خصوص بحث پیش‌فروش ساختمان یا آپارتمان بدون مجوز نیز هر کس بدون اخذ مجوز‌های لازم، اقدام به تنظیم چنین قراردادی کند، به همان مجازات‌های قبلی محکوم می‌شود و در پایان در خصوص انتشار آگهی پیش‌فروش آپارتمان یا ساختمان بدون مجوز توسط رسانه‌های جمعی، در صورت عدم مطالبه مجوز‌های لازم و اخذ استعلام نیز موجب محکومیت آن رسانه می‌شود.
قانون در مورد تخلفات مشاوران املاک در موضوع قرارداد پیش‌فروش ساختمان نیز جرم‌انگاری داشته و مجازات تعیین کرده و بر اساس ماده ۲۴ قانون پیش‌فروش ساختمان، مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت کنند و نمی‌توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش کنند. در غیر این صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.
مرجع رسیدگی در پرونده‌های کلاهبرداری پیش‌فروش ساختمان
یکی دیگر از موضوعات در مسئله کلاهبرداری در قرارداد پیش‌فروش ساختمان، موضوع دادگاه صالح جهت رسیدگی به موضوع است، از آنجا که در این پرونده‌ها از نظر صلاحیت محلی، محل وقوع جرم ملاک است، بر این اساس محلی که قرارداد پیش‌فروش ساختمان در آنجا تنظیم شده محل شکایت از این کلاهبرداری است و از نظر صلاحیت ذاتی نیز دادگاه کیفری ۲ محل وقوع جرم صالح به رسیدگی است.
به طور کلی به اینگونه پرونده‌ها به شکل پرونده کیفری نگاه می‌شود، دلیل آن نیز این است که وقتی فرد متخلف از طریق کیفری تحت تعقیب قرار می‌گیرد، نه تنها فرد کلاهبردار را مجازات و برای او حبس مقرر می‌کنند بلکه ضمناً وی را به پرداخت وجه پرداخت‌شده به قیمت روز محکوم خواهند کرد و در این وضعیت شکایت قضایی نسبت به شکایات حقوقی مزیت بیشتری دارد.
چگونه از کلاهبرداری در قرارداد پیش‌فروش ساختمان شکایت کنیم؟
برای انجام شکایت کیفری ابتدا باید به دفتر خدمات الکترونیک قضایی بروید و قراردادی که انجام داده‌اید یا مبایعه‌نامه‌ای را که نوشته‌اید با خود همراه داشته باشید، شهادت شهود را هم ببرید، واریز وجهی را که داشتند نیز فراموش نکنید. توصیه این است که واریز وجه از حساب به حساب باشد تا معلوم شود از حساب چه کسی به حساب چه کسی پرداخت کرده‌اید، در بسیاری از مواقع فرد پرداخت مالی خود را ندارد، مثلاً به شکل نقد وجه مورد نظر را پرداخت کرده یا طلا و چیز ارزشمند دیگری داده است و بعداً در اسناد دچار مشکل می‌شود.
ممکن است طرف سازنده، اسنادی مانند سندی که مالکان برای مشارکت در فروش با او بسته‌اند، داشته باشند که خریدار باید کپی آن را داشته باشد و موقع عقد ضمیمه قرارداد شود و اگر این سند را داشته باشد، باید ضمیمه شکایت شود. ضمن تهیه همه این موارد بالا در دفتر خدمات قضایی شکایتی مبنی بر فروش مال غیر تنظیم می‌کنید که در حکم کلاهبرداری است.
بعد از شکایت از کلاهبرداری در قرارداد پیش‌فروش ساختمان چه می‌شود؟
بعد از شکایت متأسفانه اکنون اینگونه است که بازپرس ابتدا پرونده را به کلانتری می‌فرستد، به همین دلیل بدواً به کلانتری دعوت می‌شوید و یکسری از مدارک آنجا تحویل می‌شود، بعد دوباره کلانتری پرونده را به بازپرسی بازمی‌گرداند و دوباره در بازپرسی یکسری از مدارک را ارائه می‌دهید و طرف سازنده را دعوت می‌کنند و اگر حضور پیدا نکند، جلب می‌شود. در اینجا فرد یا قبول می‌کند که فروش مال غیر داشته یا نه، ولی در هر صورت پروسه رسیدگی انجام می‌شود.
اگر بازپرس به این نتیجه برسد که فرد کلاهبرداری انجام داده است، قرار مجرمیت صادر می‌کند و برای دادستانی می‌فرستد و دادستان جلب به دادرسی صادر می‌کند و برای دادگاه می‌فرستد، دادگاه نیز ادله را بررسی و تعیین مجازات انجام می‌دهد که البته رأی قابل تجدیدنظر هم است و بعد از تجدیدنظر فرد را به حبس، رد مال به نرخ روز و همچنین جزای نقدی محکوم می‌کند، هرچند علی‌الاصول دادگاه دو تا هفت سال برای کلاهبردار مجازات تعیین می‌کند ولی کیفیات مخففه ممکن است موجب شود فرد به شش ماه حبس محکوم شود یا با کیفیات مشدده حتی به ۲۰ سال حبس نیز محکوم شود.
برای جلب اموال فرد کلاهبردار نیز باید دادخواست توقیف اموال داده شود یا از قاضی دادگاه کیفری درخواست ورود برای توقیف اموال فرد می‌شود، البته باید توجه داشت که غالباً در این موارد موضوع تعدد شاکیان نیز پیش می‌آید، یعنی معمولاً کسی که می‌خواهد فروش مال غیر انجام دهد، فقط یک بار این کار را انجام نمی‌دهد بلکه اتفاق می‌افتد فردی چهار یا پنج ساختمان ساخته باشد و مثلاً ۲۰ واحد دارد که این ۲۰ واحد را به ۳۰ نفر هم فروخته باشد، به همین دلیل شکات این پرونده‌ها غالباً متعدد هستند، هر چند پیش می‌آید که مثلاً نفر به نفر هم بوده باشند.
* وکیل دادگستری
