سرویس اقتصادی جوان آنلاین: در حالی که با گذشت فصل تابستان ۹۹ هنوز بسیاری از مستأجران به دلیل قیمت‌های سنگین اجاره‌بها نتوانسته‌اند مسکن استیجاری تهیه کنند و گویا سیستم بانکی همراهی لازم را با مستأجران جهت ارائه وام ودیعه مسکن استیجاری ندارد، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی می‌گوید: «بازار اجاره را ساماندهی کردیم.» در این میان نکته جالب آن است که ۳ الی ۶ میلیون واحد مسکونی بی‌استفاده و کم‌استفاده در کشور وجود دارد که بدون پرداخت مالیات این خانه‌ها از بازار مسکن و اجاره‌بها خارج شده‌اند و بستر لازم را برای هرج‌ومرج در حوزه قیمت‌ها فراهم آورده‌اند.
با وجودی اینکه فصل تابستان ۹۹ روز‌های پایانی خود را سپری می‌کند، اما هنوز بسیاری از مستأجران نتوانسته‌اند مشکل اسکان به شکل اجاره‌نشینی خود را حل و فصل کنند، چراکه نرخ‌ها به شکل مشکوکی به اندازه‌ای بالا رفته که بسیاری از اجاره‌نشین‌ها را غافلگیر کرده است. در این میان دولت که طرح تأمین مالی مستأجران جهت کمک به اجاره‌نشینان را در قالب وام ودیعه مسکن ارائه کرده بود، گویا به دلیل ضعف منابع و ناهماهنگی با سیستم بانکی آنطور که انتظار می‌رفت، نتوانسته گره از کار فروبسته میلیون‌ها مستأجر باز کند.
بسیاری از مستأجران به‌رغم به پایان رسیدن تابستان هنوز نتوانسته‌اند مشکل اسکان سال پیش‌روی خود به شکل اجاره‌نشینی را حل کنند و این در حالی است که باید از سیاستگذار و قانونگذار پرسید آیا از نقش خالی بودن حدود ۳ میلیون واحد مسکونی در کشور در گرانی مسکن و اجاره‌بهای مسکن مطلع هستند یا خیر؟
مشاوران املاک یک‌طرفه به قاضی می‌روند
اصنافی، چون اتحادیه مشاوران املاک معتقدند زمین و ساختمان جزو دارایی مالک است و مالکیت خصوصی در اسلام محترم است، اما هیچگاه پاسخ نمی‌دهند که اگر اشخاص حقیقی و حقوقی صاحب نقدینگی (به شکل تعهدی یا سرمایه‌ای)، چون بانک‌ها، بیمه و هلدینگ‌های چند رشته‌ای و افراد سرمایه‌دار دوست داشته باشند تمامی خانه‌های ساخته شده و عرضه شده در بازار شناور مسکن را بخرند و بلااستفاده در سبد دارایی خود نگهداری کنند، آن وقت تکلیف مستأجران و اشخاصی که متقاضی مصرفی مسکن هستند، چیست؟
۳ میلیون مسکن خالی و ۷ میلیون مستأجر
نکته جالب آن است که به گواه آمار‌های نفوس و مسکن در کشور تا سال ۹۵ بیش از ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی به شکل خالی از سکنه وجود داشته است که امکان دارد حجم خانه‌های خالی هم‌اکنون به بیش از ۳ میلیون نیز رسیده باشد، ولی از آنجایی که خالی نگه داشتن مسکن مالیاتی را متوجه مالک نمی‌کند، از این‌رو مالکان حاضر نیستند این خانه‌ها را اجاره دهند تا نرخ اجاره‌بها بشکند. جالب‌تر اینکه خارج کردن این خانه‌های خالی از بازار شناور مسکن عملاً نرخ‌های بازار مسکن را نیز افزایش داده است. در این میان وقتی رقم ۳ میلیون خانه خالی از سکنه را کنار رقم ۷ میلیون مستأجر قرار می‌دهیم، متوجه می‌شویم که اگر این مسکن‌ها در بازار اجاره مسکن قرار می‌گرفتند تا چه اندازه می‌توانست به حل مسئله اجاره‌نشین‌ها کمک کند.
چنبره صاحبان نقدینگی روی بازار مسکن، بی‌توجهی سیاستگذاران و قانونگذاران به مقوله ۳ الی ۶ میلیون خانه مسکونی خالی از سکنه و کم‌استفاده برای افکار عمومی بسیار عجیب است، زیرا سرمایه‌داران برای اینکه ارزش دارایی خود را در برابر تورم حفظ کنند و در این میان سودی هم به دست آورند و از سند ملک برای اخذ تسهیلات ارزان‌قیمت بانکی استفاده کنند، تقریباً ۲۰ درصد مسکن موجودی کشور را از بازار خارج کرده‌اند و این خانه‌ها را نه می‌فروشند و نه اجاره می‌دهند، رفتاری که در افزایش نرخ مسکن و اجاره‌بها تأثیر بسیار قابل ملاحظه‌ای دارد و بدتر از همه آنکه امکان دارد متقاضیان این نوع استفاده از دارایی، چون مسکن هم‌اکنون نیز در حال خرید خانه‌های ساخته شده موجود در بازار شناور مسکن باشند.
سؤالاتی که سیستم بانکی باید پاسخ دهد
نکته تأمل‌بر انگیز آن است که هنوز مشخص نشده که ۳ الی ۶ میلیون خانه مسکونی خالی از سکنه و کم‌استفاده که ۲۰ درصد واحد مسکونی موجود در کشور را تشکیل می‌دهند برای چه اشخاص حقیقی و حقوقی است و به شکل خاص نظام بانکی و بیمه‌ای ایران چه مقدار از دارایی‌هایشان به شکل زمین، ساختمان و واحد‌های مسکونی است و این بخش‌ها به دارایی‌های سمی که از پول مشتریانشان تهیه دیده‌اند، ماهانه یا سالانه چه مقدار سود بانکی پرداخت می‌کنند و این پرداخت سود از کدام محل انجام می‌گیرد و آیا این سود‌ها در رشد حجم نقدینگی بدون پشتوانه و از بین رفتن سرمایه این نهاد‌ها نقشی دارد یا خیر یا آیا این نهاد‌ها در حوزه اثرگذاری در نرخ مسکن بازارگردانی می‌کنند یا نه؟!
بازار ملک گرفتار وثیقه‌بازی بانکی شده است
برخی از کارشناسان اقتصادی معتقدند اشخاص وام‌خواه برای اینکه به تسهیلات بانکی دست یابند، اقدام به خرید ملک و وثیقه‌گذاری آن نزد بانک می‌کنند یا گاهاً با املاکی که نرخشان در بازار افزایش یافته، ولی قابلیت نقدشوندگی ندارد به بانک‌ها رجوع می‌کنند تا تسهیلات دریافت کنند. این دست از رفتار‌هایی که با املاک می‌شود عملا ملک را وارد مقوله‌های تأمین مالی اشخاص کرده است، از این‌رو درصدی از مسکن موجود در کشور گرفتار مقوله تأمین مالی بانکی یا استفاده جهت سایر وثیقه‌گذاری‌ها نزد دادسرا و مصارف این‌چنینی شده است. به همین دلیل جا دارد برای رهایی حوزه زمین و ساختمان از دست این تقاضاها، دارایی‌هایی، چون سهام بنگاه‌ها را جایگزین وثیقه‌گذاری ملک در نهاد‌های فوق کرد تا مسکن در بازار شناور خرید، فروش، اجاره و مصرف شناور باشد.
مشکل بازار اجاره حل شد
معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی به اقدامات وزارت راه و شهرسازی در حوزه بازار اجاره مسکن در تابستان امسال اشاره و تأکید کرد: ارزیابی‌های ما نشان می‌دهد این برنامه‌ها قابل قبول بوده و توانسته بازار را کنترل کند، به همین منوال در حوزه خرید و فروش مسکن هم ما پیشنهاداتی را ارائه دادیم که اگر آن‌ها هم مصوب شود تا حدود زیادی می‌توانیم بازار خرید و فروش مسکن را کنترل کنیم.
جدا‌سازی بازار مصرفی مسکن از بازار سرمایه‌ای
محمود محمودزاده در گفتگو با خبرنگار مهر ادامه داد: به اشتباه در فرهنگ ما، بخش مسکن و ملک، همواره یک پس‌انداز بوده است. هر رکودی که در بازار‌های دیگر به وجود می‌آید، سرریز آن بلافاصله وارد بازار مسکن می‌شود. بازار سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از بازار مسکن مصرفی با سامانه اسکان و همچنین بسته‌های مالیاتی جدا کردن خواهد شد. موضوع اجاره‌داری حرفهای را هم به عنوان یک اقدام جدید ساختاری در دست اقدام داریم که مراحل نهایی آن طی شده و تا چند روز آینده به هیئت دولت ارسال می‌شود.
در تهران و حومه کلی مسکن در حال ساخت است
دبیر شورای عالی مسکن گفت: در شهر‌های جدید اطراف تهران و شهرستان‌های استان تهران، عدد قابل ملاحظه‌ای از مسکن در دست ساخت است.
