تا قبل از ابلاغ دستورالعمل جديد وام خريد مسكن به بانك مسكن، در اين بازار چون هر اوراقي كه به فروش ميرود، بلافاصله در اولويت دريافت تسهيلات از طرف بانك مسكن قرار ميگيرد، لازم بود پيشبينيها و تدابير كافي در اين باره صورت ميگرفت تا با جلوگيري از ايجاد فاصله زماني بين زمان تصويب و زمان ابلاغ پرداخت وام، از بروز بازار سياه اوراق نيز جلوگيري شود.
در حقيقت جهش قيمت اوراق وام مسكن و ايجاد بازار سياه به دليل وقوع فاصله زماني بين زمان تصويب افزايش وام مسكن در بانك مركزي و ابلاغ آن به بانك مسكن به وجود آمد به طوري كه در روزهاي اخير اين بازار شاهد بازگشت نسبي قيمت اوراق بود.
علاوه بر اين عامل بايد به نكتهاي ديگر نيز توجه داشت و آن رعايت اصل عرضه و تقاضا است. به عبارت ديگر بايد ادامه فروش اوراق و پرداخت وام همچنان در دستور كار قرار گيرد تا اين بازار سياه به تدريج كمرنگ و سپس حذف شود، يعني با سرعتگيري واگذاري اوراق وام مسكن در فرابورس و تسهيل روند پرداخت تسهيلات جديد مسكن فضاسازيهاي منفي موجود از بين ميرود و از افزايش بيشتر قيمت اوراق هم جلوگيري ميشود.
البته اين بازار سياه در شهرهاي بزرگ بيشتر براي كسب سود دلالان بود وگرنه نقش اين اوراق در حوزه انجام معاملات و در شهرهاي بزرگ به خصوص در كلانشهرها براساس ميزان مبلغ جديد وام مسكن چندان مؤثر نبوده است. آنچنان كه در شكلگيري تورم نيز بياثر بوده است.
اجراي طرح افزايش تسهيلات مسكن در شهرهاي بزرگ عملاً اثر مثبت اجرايي تاكنون نداشته بلكه وام جديد مسكن در شهرهاي كوچك كه قيمت مسكن در آنها ارزانتر است در تهيه واحدهاي مسكوني كوچك و براي آن دسته از متقاضياني كه از حداقلهاي توان مالي براي خريد مسكن برخوردار هستند، اثر مثبت و كمككننده دارد.
با اين حال در زمان حاضر و در شهرهاي بزرگ شاهد ايجاد جو رواني مثبت و شوك گونهاي هستيم كه انگيزه براي ورود به بازار معاملات مسكن را افزايش داده است. به اين ترتيب هم اكنون شواهد حكايت از افزايش حجم مراجعات به بنگاههاي مسكن دارد و انتظار ميرود اين افزايش حجم مراجعات در نيمه دوم بهمن تبديل به افزايش حجم معاملات خريد و فروش شود. با اين حال نميتوان منكر آن شد كه در زمان حاضر عرضه واحدهاي مسكوني به بازار فروش مسكن بيش از ميزان تقاضا در بازار خريد است و ميزان افزايش سقف تسهيلات چندان قادر به تحرك بيشتر متقاضيان در بازار كنوني باشد و مسئولان مسكن و همچنين مديران سيستم بانكي كشور هم به اين نتيجه رسيدهاند كه ميزان اين وام بايد براي كلانشهرها افزايش پيدا كند. . به عنوان مثال هم اكنون ميزان وام مسكن براي يك واحد 70 مترمربعي معمولي به طور متوسط حداكثر 20 درصد هزينه خريد را پوشش ميدهد كه هرچند نيازمند افزايش است اما در افزايش قدرت خريد مردم هم بيتاثير نيست.
*
رئيس اتحاديه مشاوران املاك تهران
