جوان آنلاین: بازار مسکن پایتخت در حالی به نقطه جوش رسیده که سیاست‌های شهرسازی طی دو دهه گذشته نه‌تنها به حل مشکل کمک نکرده، بلکه آن را تشدید کرده است. در شرایطی که قانون، دولت را مکلف به الحاق سالانه ۶۵هزار هکتار زمین کرده، شورای عالی شهرسازی همچنان بر بستن محدوده شهر و افزایش تراکم اصرار دارد. نتیجه، شکلگیری پدیده‌ای است که امروز نامش را «حاشیه‌نشینی رسمی» گذاشته‌اند؛ جایی که میلیون‌ها نفر در محدوده پایتخت زندگی می‌کنند، اما سهمی از شهر ندارند.
تهران، کلانشهری که زمانی نماد توسعه در ایران بود، این روز‌ها درگیر یکی از عمیق‌ترین بحران‌های اجتماعی و فضایی خود شده است. به گفته فرشاد مؤمنی، اقتصاددان، «نزدیک به یک‌چهارم کل جمعیت تهران حاشیه‌نشین شده‌اند و ویژگی مشترک ۷۵درصد زندانی‌ها، زندگی در مناطق حاشیه‌ای است.» این آمار هشدار روشنی است برای سیاستگذاران شهری که سال‌هاست توسعه پایتخت را در حصار تصمیمات محدود اداری و کوتاه‌مدت نگه داشته‌اند. در حالی که برج‌ها و مجتمع‌های لوکس در شمال شهر سر برآورده‌اند، در جنوب و حاشیه تهران محله‌هایی شکل گرفته‌اند که حتی در نقشه‌های رسمی جای مشخصی ندارند.
بحران مسکن، اما دیگر صرفاً معضل اقتصادی نیست؛ این بحران نمادی از شکاف عمیق اجتماعی، ناکارآمدی ساختار تصمیم‌گیری و فقدان هماهنگی در نظام شهرسازی است. با وجود قانون برنامه هفتم توسعه که دولت را موظف به الحاق سالانه ۶۵هزار هکتار زمین به محدوده شهر‌ها کرده، سیاست‌های اجرایی فاصله چشمگیری با این هدف دارند و همین باعث تشدید مشکلات شده است. واکاوی ابعاد مختلف این بحران، از عدم تحقق قانون الحاق زمین گرفته تا پیامد‌های نگران‌کننده آن در شکلگیری سکونتگاه‌های غیررسمی و چالش‌های زیرساختی تهران از سوی مسئولان ضروری است و راهکار‌های ضروری پیش‌روی تصمیم‌گیران روشن است.
قانون روی کاغذ، زمین در دسترس نیست
طبق قانون برنامه هفتم پیشرفت، دولت موظف است سالانه ۶۵هزارهکتار زمین با تراکم حداکثر ۶۰ نفر در هکتار به محدوده شهر‌ها الحاق کند تا مسیر خانه‌دار‌شدن اقشار مختلف فراهم شود. کارشناسان می‌گویند تنها راه عبور از بحران مسکن، توسعه افقی و تأمین زمین ارزان برای ساخت است، اما مصوبات شورای عالی شهرسازی مسیر دیگری را در پیش گرفته است. این شورا در سال‌های اخیر به‌جای گسترش محدوده‌ها، تمرکز خود را بر توسعه درونی و افزایش تراکم گذاشته است؛ سیاستی که نه‌تنها به کندی اجرای قانون منجر شده، بلکه شهرداری‌ها را به درآمد تراکم‌فروشی وابسته کرده است. بر اساس داده‌های رسمی، در سال ۱۴۰۲ تنها ۲۸هزار هکتار زمین به محدوده شهر‌ها الحاق شد، درحالی که باید بیش از دو‌برابر این رقم محقق می‌شد. در سال‌جاری نیز از میان ۱۱هزار هکتار زمین شناسایی‌شده، تنها ۷هزارو۳۴۱ هکتار به تصویب رسیده است. در ظاهر، ۲۴شهرک جدید در مسیر بررسی قرار دارند، اما کارشناسان می‌گویند تا زمانی که زمین‌ها به پروژه واقعی تبدیل نشوند و خدماتی، چون آب، برق و حمل‌ونقل برای آنها فراهم نگردد، این مصوبات تأثیری در بازار نخواهد داشت.
توسعه به جای حاشیه‌نشینی نیامد
در همین راستای این سیاست‌ها، تهران به شهری دوپاره تبدیل شده است. در حال حاضر ۳/۲ میلیون نفر در استان تهران در سکونتگاه‌های غیررسمی زندگی می‌کنند و حدود ۴۰۰هزار نفر در محدوده‌هایی خارج از نظارت رسمی شهرداری ساکن‌اند. این آمار معادل یک‌چهارم جمعیت تهران است؛ عددی که با اظهارات فرشاد مؤمنی هم‌خوانی دارد. در مناطقی، چون اسلامشهر، ورامین، شهر قدس و پاکدشت، رشد سکونتگاه‌های غیررسمی طی پنج سال گذشته تا ۴۰درصد افزایش یافته است. تراکم جمعیتی در برخی از این نواحی به چهار برابر میانگین کشور رسیده و زیرساخت‌های شهری توان پاسخ‌گویی به این فشار را ندارند. اگر روند فعلی ادامه یابد، تا پنج سال آینده جمعیت حاشیه‌نشین تهران به مرز ۴۰درصد می‌رسد.
بحران آب، بهانه‌ای برای توقف توسعه
یکی از محور‌هایی که شورای عالی شهرسازی برای محدودسازی توسعه شهری به آن استناد می‌کند، بحران آب است. حدود ۳۰درصد آب شرب تهران در شبکه‌های فرسوده هدر می‌رود؛ معادل بیش از ۱۳۰میلیون مترمکعب در سال، یعنی دو برابر حجم دریاچه چیتگر. با این حال، شورا به‌جای تمرکز بر اصلاح شبکه فرسوده، توسعه مناطق مسکونی جدید را به «پایداری منابع آبی» مشروط کرده است. کارشناسان معتقدند؛ با مدیریت درست و کاهش نشتی‌ها می‌توان تا ۲۵درصد از هدررفت فعلی را مهار کرد، بدون آنکه مانع توسعه شهری شد. به بیان دیگر، بحران آب واقعی است، اما مدیریت نادرست، آن را به ابزاری برای توجیه کم‌کاری در عرضه زمین تبدیل کرده است.
خروج اتباع؛ تأثیر محدود، تبلیغ گسترده
از تابستان امسال، پس از تصمیم دولت برای بازگشت اتباع غیرمجاز، رسانه‌ها ادعا کردند که خروج آنان موجب کاهش قیمت مسکن شده است. اما بررسی داده‌های مرکز آمار خلاف این را نشان می‌دهد. میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران از ۱۰۷میلیون تومان در خرداد به حدود ۱۰۱میلیون تومان در تیر رسید؛ یعنی کاهش حدود ۶/۵ درصدی که در برابر رشد سالانه ۷۰درصدی قیمت‌ها، تقریباً ناچیز است. در مناطقی که بیشترین تمرکز اتباع وجود داشت، مانند اسلامشهر و شهرقدس، هیچ تغییر محسوسی در نرخ اجاره مشاهده نشد. اجاره مسکن در اسلامشهر حدود ۱۹میلیون‌تومان و در تهران ۵۳میلیون تومان باقی ماند. به این ترتیب، تأثیر خروج اتباع در بازار مسکن نه تنها موقتی، بلکه بیشتر روانی و رسانه‌ای بوده است.
حاشیه‌نشینی، از نشانه فقر تا پیامد سیاست
فرشاد مؤمنی در در گفت‌وگویی گفت: «حاشیه‌نشینان شهری در آستانه رسیدن به رکورد ۲۵میلیون نفر در کل کشور قرار دارند و ۷۵درصد زندانیان سابقه زندگی در مناطق حاشیه‌ای دارند. این گفته اگرچه نیازمند تأیید دقیق آماری است، اما بیانگر پیوند میان نابرابری فضایی و آسیب‌های اجتماعی است.
در تهران، افزایش قیمت زمین و انحصار بازار رسمی باعث شده حتی طبقه متوسط نیز به سمت مناطق فاقد مجوز حرکت کند. خانواده‌هایی که در محدوده‌های جنوبی، شرقی و غربی شهر در زمین‌های کشاورزی یا حریم‌های شهری ساکن شده‌اند، امروز به شهروندان درجه دوم بدل شده‌اند؛ محروم از خدمات ایمنی، آموزش و بهداشت. این روند محصول ساختار پیچیده اداره تهران است. در حالی که شهرداری باید محور اصلی سیاستگذاری شهری باشد، ده‌ها نهاد و دستگاه دیگر از وزارتخانه‌ها گرفته تا سازمان‌های خدماتی و نظامی در امور شهر دخالت دارند. این مدیریت جزیره‌ای باعث شده هیچ سیاست واحدی در زمینه مسکن و شهرسازی وجود نداشته باشد و تصمیم‌های کوتاه‌مدت جای برنامه‌ریزی بلندمدت را بگیرد.
بازگشت مسکن به اولویت‌های ملی کشور
سخنان اخیر رهبر انقلاب در دیدار ۱۶شهریور ۱۴۰۴ با اعضای دولت، بار دیگر موضوع مسکن را به رأس اولویت‌های ملی بازگرداند. «مسئله مسکن باید با تصمیم و اقدام جدی دولت حل شود، این موضوع از معیشت مردم جدا نیست.» این تأکید، نشانه‌ای روشن از مطالبه حاکمیت برای تغییر رویکرد در سیاستگذاری مسکن است. در همین راستا کارشناسان سه محور اساسی را برای خروج از وضعیت کنونی پیشنهاد می‌کنند؛ اصلاح فوری فرایند الحاق زمین و اجرای بی‌قیدوشرط تکلیف برنامه هفتم پیشرفت، توسعه زیرساخت‌های حیاتی در اراضی جدید شامل آب، برق و حمل‌ونقل، بازآفرینی بافت‌های فرسوده با رویکرد توانمندسازی ساکنان، نه تخریب و جابه‌جایی اجباری. تهران امروز در نقطه‌ای ایستاده است که می‌تواند مسیر آینده خود را تعیین کند؛ یا با ادامه سیاست‌های محدودکننده، حاشیه‌نشینی را به‌عنوان واقعیت دائمی بپذیرد، یا با اصلاح ساختار‌ها و توسعه متوازن، عدالت فضایی را محقق کند. بحران مسکن دیگر نه صرفاً معضل اقتصادی، بلکه آزمونی برای عدالت اجتماعی و کارآمدی حکمرانی شهری است. اگر تصمیم‌گیران شهری بخواهند از تکرار اشتباهات گذشته جلوگیری کنند، زمان عمل، همین حالاست.
