جوان آنلاین: وزارت راه‌وشهرسازی، در حالی طرح مسکن استیجاری ۷۵هزار واحدی را تصویب کرده که کشور با کمبود حدود ۷میلیون واحد روبه‌روست؛ همزمان اجرای برنامه هفتم و نهضت ملی مسکن معطل مانده و پیشرفت آنها زیر یک درصد بوده است. این وضعیت نشان می‌دهد که نه قوانین اجرا شده و نه طرح استیجاری متناسب با نیاز مردم است، یعنی وزارت راه و شهرسازی برنامه‌ای مؤثر و عملیاتی برای بحران مسکن ندارد؟ یا نهاد بالاتر شورای عالی شهرسازی نمی‌خواهد فکری برای این وضعیت داشته باشد؟
در حالی که رهبر معظم انقلاب اسلامی در دیدار با اعضای هیئت دولت در ۱۶ شهریور ۱۴۰۴ بر لزوم اجرای برنامه هفتم پیشرفت و حل ریشه‌ای مشکلات مسکن تأکید کردند، دولت در اقدامی جدید طرح مسکن استیجاری برای زوج‌های جوان را تصویب کرد. این طرح که با هدف کاهش فشار بازار اجاره و کمک به اقشار آسیب‌پذیر ارائه شده در ۳۱ شهریور ۱۴۰۴ در شورای عالی مسکن به تصویب رسید، اما کارشناسان معتقدند این طرح نمی‌تواند نیاز واقعی بازار مسکن را پاسخ دهد. در پنج سال اخیر بیش از ۲میلیون خانوار جدید به جمعیت کشور افزوده شده‌اند و سالانه بیش از ۳۵۰ هزار ازدواج در کشور ثبت می‌شود، در حالی که تنها ۷۵هزار واحد استیجاری در طرح جدید در نظر گرفته شده است. این تفاوت بین عرضه و تقاضا نشان می‌دهد که طرح مسکن استیجاری نمی‌تواند حتی یک درصد از تقاضای موجود را پوشش دهد.
از طرفی، کارشناسان به این نکته اشاره دارند که در شرایط تورم بالای ۴۰ درصد در بخش مسکن و افزایش مداوم اجاره‌بها، طرح‌هایی که تنها به عرضه محدود واحد‌های استیجاری پرداخته و از نظر کمی محدود هستند، نمی‌توانند در بلندمدت تأثیر مثبتی بر بازار مسکن بگذارند. به گفته آنها، برنامه‌های جامع‌تر و راه‌حل‌های ریشه‌ای مانند نهضت ملی مسکن و الحاق زمین‌های دولتی به پروژه‌های مسکنی، می‌تواند گامی مؤثر در حل بحران مسکن باشد. با وجود تأکیدات رهبری قوانینی مانند قانون برنامه هفتم پیشرفت و نهضت ملی مسکن، ازسوی وزارت راه و شهرسازی رها شده و در عوض، به حداقلی‌ترین طرح‌ها برای حل بحران مسکن روی آورده شده است.
راه‌حلی برای کمتر از یک درصد متقاضیان مسکن
وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده که با توجه به شرایط سخت اقتصادی و تورم موجود، در نظر دارد ۷۵ هزار واحد مسکن استیجاری برای زوج‌های جوان تا پنج سال اخیر، در قالب طرحی به‌نام «بازار استیجار عمومی مسکن» به بازار عرضه کند. حبیب‌اله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، در این خصوص گفت: «این دستورالعمل با هدف راه‌اندازی بازار استیجار عمومی مسکن تهیه شده است و شامل دو مدل تأمین واحد‌های مسکونی آماده و ساخت مسکن استیجاری جدید با استفاده از منابع داخلی وزارتخانه است.» این طرح در راستای رفع مشکلات کوتاه‌مدت برای افرادی است که به دلیل وضعیت اقتصادی یا کمبود منابع قادر به خرید مسکن نیستند، اما کارشناسان بر این باورند که چنین طرح‌هایی صرفاً مُسکن‌هایی مقطعی هستند که به حل مشکلات اصلی بازار مسکن کمکی نخواهند کرد.
در این رابطه ابوالفضل نوروزی، مدیرکل سابق اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گفت: «این طرح در بهترین حالت ظرفیت پوشش حدود ۷۰ هزار واحد مسکونی را در سال دارد که در مقایسه با تعداد ۷میلیون مستأجر در کشور کمتر از یک درصد را پوشش می‌دهد. اجرای چنین طرحی با این حجم اندک، هر چند که تلاشی قابل تقدیر است، اما نمی‌تواند تنها برنامه برای پاسخگویی به نیاز گسترده جوانان برای خانه‌دار شدن باشد.»
به گفته فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن اولویت دولت باید ساخت مسکن ملکی باشد. موضوع مهم‌تری که باید در اولویت قرار گیرد، نهضت ملی مسکن و بررسی وضعیت اجرای آن است تا مشکلات مسکن به صورت ریشه‌ای حل شود؛ گرچه دولت از مسکن استیجاری بار‌ها سخن گفته، اما در عمل اقدامی صورت نگرفته است.
با وجود اقتصاد تورمی طرح‌های استیجاری منطقی نیست
طبق گزارش مرکز آمار ایران، نرخ تورم سالانه کشور در مرداد ۱۴۰۴ حدود ۳۵ تا ۳۶ درصد برآورد شده و تورم نقطه‌به‌نقطه نیز به بیش از ۴۲ درصد رسیده است.
این ارقام نشان می‌دهد که هزینه ساخت‌وساز، مصالح و زمین به‌طور مداوم در حال افزایش است و طرح‌هایی که تنها بر کنترل اجاره‌بها تمرکز دارند، نمی‌توانند تأثیر پایداری بر کاهش فشار معیشتی خانوار‌ها داشته باشند. حسین عبداللهی، کارشناس مسکن در اندیشکده اقتصاد مقاومتی در این‌باره گفت: «در اقتصاد تورمی، مسکن استیجاری نمی‌تواند نیاز‌های مردم را به شکلی مطمئن برآورده کند. سرمایه‌گذاری در بخش اجاره با بازده پایین، برای بخش خصوصی منطقی نیست.» در چنین شرایطی، اجرای طرح‌هایی که صرفاً به کاهش اجاره‌بها متمرکز باشند، نمی‌توانند فشار بلندمدت بازار مسکن را کاهش دهند. علت آن است که هزینه‌های مربوط به ساخت، نگهداری، مصالح، نیروی انسانی و مالیات‌ها نیز تحت تأثیر تورم پیوسته در حال رشد هستند.
طرح استیجاری چطور شکاف ۷ میلیونی بین عرضه و تقاضا را جبران می‌کند؟
یکی از مهم‌ترین موانع موجود به شکاف عمیق میان عرضه و تقاضای واقعی مسکن مربوط می‌شود، در حالی که طبق اعلام رسمی وزارت راه و شهرسازی، دولت قصد دارد تنها ۷۵ هزار واحد مسکن استیجاری را طی سه سال آینده عرضه کند، برآورد‌های نمایندگان مجلس از کمبود چندمیلیونی واحد مسکونی در کشور خبر می‌دهند که این رقم به هیچ وجه نمی‌تواند پاسخگوی تقاضای انبوه موجود، به‌ویژه در کلانشهر‌هایی مانند تهران، اصفهان و مشهد، باشد. علاوه بر این، با توجه به محدودیت منابع مالی وزارتخانه، عرضه مسکن استیجاری به‌صورت محدود و مقطعی می‌تواند تنها بخش کوچکی از نیاز واقعی بازار را تأمین کند.
علیرضا نوین، عضو کمیسیون عمران مجلس معتقد است: «هم‌اکنون حدود ۷ میلیون واحد مسکونی در کشور کمبود داریم و این کمبود سال‌به‌سال در حال افزایش است.»
چرا طرح استیجاری؟ در حالی که اجرای قوانین مردم را مالک خانه می‌کند
قانون جهش تولید مسکن (مصوب مجلس) یکی از قوانین کلیدی در بخش مسکن است. در ماده یک این قانون آمده که دولت موظف است نیاز سالانه مسکن کشور را براساس مطالعات «طرح جامع مسکن» تأمین و برنامه‌ریزی کند تا در چهارسال نخست، سالانه به‌صورت متوسط حداقل یک میلیون واحد عرضه شود.
عبدالجلال ایری نماینده مجلس گفت: «از شهریور ۱۴۰۰ تا امروز باید ۴ میلیون واحد تولید می‌شد، اما از میان متقاضیان ثبت‌نامی تنها حدود یک میلیون نفر تأیید شده، ۸۰۰ هزار قرارداد امضا شده و ۶۱۸ هزار پروانه ساختمانی صادر شده است، این یعنی تاکنون ۱/۱ درصد واحد‌های این طرح تحویل شده است.»
طبق برنامه هفتم توسعه نیز تمامی دستگاه‌های دولتی موظفند زمین‌های مازاد خود را برای طرح‌های مسکن به وزارت راه واگذار کنند. به گفته نصرالله پژمانفر، رئیس کمیسیون اصل ۹۰ مجلس «مشکل مسکن زمین است و در حال حاضر دو برابر مساحت کل شهر‌ها که ۸/۱ میلیون هکتار است زمین داریم که در اختیار سازمان ملی زمین و مسکن است. «مستأجران ایرانی سالانه ۷۰۰ هزار میلیارد تومان اجاره می‌دهند که این رقم به اندازه کل مالیات سال گذشته کشور است و یک فرد باید نیم قرن پس انداز کند تا بتواند یک واحد مسکونی کوچک خریداری کند.»
کارشناسان و نمایندگان مجلس بر این باورند که برای حل مشکلات بنیادی در بازار مسکن، وزارت راه و شهرسازی باید به برنامه هفتم توسعه و تأکیدات موجود در آن به‌ویژه در بخش نهضت ملی مسکن عمل کند. ولی‌الله بیاتی نماینده مجلس گفت: «ما در حوزه مسکن کمبود قانون نداریم، اگر همین قوانین مثل قانون جهش تولید مسکن و برنامه هفتم پیشرفت به‌درستی اجرا شوند، بخش عمده‌ای از بحران مسکن برطرف خواهد شد.»
بنابراین تنها با تخصیص نظام‌مند زمین‌های دولتی به پروژه‌های ساخت‌وساز و همکاری بین‌بخشی واقعی می‌توان به حل ریشه‌ای بحران مسکن امیدوار بود. طرح مسکن استیجاری صرفاً اقدامی موقت و مُسکن‌وار است که با ظرفیت اعلامی‌اش (۷۵ هزار واحد در سه‌سال)، در بهترین حالت کمتر از یک درصد تقاضای موجود را پوشش می‌دهد و به‌تنهایی نقشی در رفع بحران نخواهد داشت.
