مقایسه تعداد معاملات مسکن در شهریور (۶ هزارو ۳۳ فقره) نسبت به خرداد (۱۳هزار و ۸۷۴ فقره) که بازار در اوج قرار داشت، حاکی از آن است که ظرفیت بازار مسکن به کمتر از نصف کاهش یافته است.
در ضعف نظام سیاستگذاری زمین و مسکن در اقتصاد ایران باید عنوان داشت که اغلب ساخت‌و‌ساز‌های مسکن طی یک دهه گذشته پایتخت عموماً در نیمه شمالی تهران انجام شده است و امروز متقاضی مصرفی توانایی مالی برای خرید مسکن در این مناطق وجود ندارد، متقاضی سرمایه‌ای مسکن نیز خرید مسکن در این مناطق را در برابر سایر گزینه‌های سرمایه‌گذاری غیراقتصادی می‌بیند، در این میان قیمت مسکن در جنوب تهران تناسب بیشتری با وسع مالی خانواده‌ها دارد که در این مناطق ساخت‌و‌ساز متناسب با نیاز طی دهه گذشته انجام نشده است، از این رو شاهد فایل‌های مناسب برای عرضه مسکن نیستیم، شاید دلیل رشد قیمت مسکن در این مناطق صرفاً به همین دلیل باشد.
سیاستگذاری زمین و ساختمان کار پیچیده‌ای است، وضعیت بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد طی دهه‌های گذشته ساخت‌و‌ساز در مناطق شمالی انجام گرفته است و امروز به دلیل رشد نرخ مسکن، متقاضی مصرفی توانایی خرید مسکن در مناطق شمالی را ندارد، متقاضی سرمایه‌ای نیز تمایلی برای سرمایه‌گذاری در این حوزه ندارد، در این میان متقاضیان مصرفی مسکن عموماً برای خرید مسکن در مناطق جنوبی تهران حضور دارند.
وضعیت کنونی بازار مسکن نشان می‌دهد بازار با رکود بسیار عمیقی روبه‌رو شده و در مناطق شمالی تهران قیمت مسکن کلنگی به شکلی بالا رفته است که کمتر سرمایه‌گذاری تمایل برای سرمایه‌گذاری دارد، به ویژه اینکه در این مناطق کلی فایل برای فروش وجود دارد که نقدشوندگی این املاک در هاله‌ای از ابهام است.
مناطق جنوبی تهران نیز با کلی مسکن نیمه‌ساز مواجه است که دلیل نیمه‌کاره رها شدن این املاک شاید آن است که سازنده می‌داند که وضعیت فروش مسکن اصلاً جالب نیست، زیرا هم اکنون وضعیت مالی متقاضیان مصرفی مسکن حتی با وجود وام خرید مسکن نیز نامناسب است.
به طور کل عموماً آن بخش از بازار مسکن فعال است که متقاضی مسکن برای فرار از وضعیت و هزینه‌های مستأجری در بازار حضور یافته است و به طور کل اوضاع در بازار ملک مناسب نیست، به ویژه اینکه با این وضعیت تعداد معاملات مشخص نیست چقدر زمان می‌برد تا فایل‌های عرضه‌شده فروش روند.
شش ماهه ابتدای سال جاری در شرایطی به پایان رسید که بازار مسکن پایتخت با سه نمایه شامل افزایش ۷۶درصدی معاملات، ایجاد انتظارات تورمی و متمایل شدن ظرفیت‌های سرمایه‌ای از شمال به جنوب مواجه شد.
به گزارش ایسنا، بررسی‌ها نشان می‌دهد به دلیل پرشدن ظرفیت بازار ملک و عرضه بیش از تقاضا در شمال شهر تهران، تقاضای خرید در هر دو گروه سرمایه‌گذاری و مصرفی و همچنین تقاضای اجاره به سمت مرکز و جنوب تهران متمایل شده است.
طی شش ماهه ابتدای سال جاری رشد قیمت مسکن در منطقه یک به عنوان گران‌ترین محدوده شهر تهران ۹/۱۵ درصد بود و به طور متوسط از ۷۵میلیون تومان در هر متر مربع به ۸۷میلیون تومان رسید. در حالی که قیمت خانه در منطقه۱۶ در جنوب تهران با رشد ۴۳درصد به متری ۹/۲۵ میلیون تومان رسید. افزایش قیمت در منطقه۱۸ معادل ۴۰درصد و در منطقه۲۰ بالغ بر ۴۱درصد بود. هم اکنون هر متر خانه در منطقه ۲۰ معادل ۶/۲۳ میلیون تومان است، البته هیچ یک از سه منطقه مذکور در جنوب تهران جزو ۱۰منطقه پرتقاضا در شهریور امسال محسوب نمی‌شوند.
پرمعامله‌ترین منطقه شهر تهران (منطقه ۵) نیز در شش ماهه ابتدای سال جاری ۲۸درصد افزایش قیمت مسکن را به ثبت رساند و در قیمت ۲/۵۴ میلیون تومان در هر متر مربع قرار گرفت. رشد قیمت در منطقه۲ به عنوان دومین محدوده پرمعامله در تهران ۳۱درصد بود. اعداد و ارقام توضیح می‌دهد که از ظرفیت بازار در شمال تهران به طور محسوسی کاسته شده است.
روند رونق بازار مسکن از آذرماه سال۱۳۹۶ آغاز شد. از آن زمان تاکنون قیمت مسکن در تهران به طور میانگین ۷۴۹درصد رشد کرده است. میزان افزایش قیمت طی بازه مذکور در منطقه یک تهران ۷۲۱درصد و در منطقه۱۸ در جنوب پایتخت ۸۱۷درصد بوده است.
با این حال قیمت مسکن در جنوب تهران تناسب بیشتری با وسع مالی خانواده‌ها دارد. همین مسئله به ایجاد فشار در مناطق جنوبی تهران منجر شده، اما به دلیل آنکه اغلب ساخت‌و‌ساز‌ها طی یک دهه گذشته در نیمه شمالی تهران انجام شده است، در جنوب تهران عرضه کافی برای پاسخگویی به مشتریان وجود ندارد. یکی از دلایل پایین بودن تعداد معاملات در مناطق جنوبی تهران پایین بودن تعداد فایل‌های مرغوب در این مناطق است.
مطابق پیش‌بینی‌ها روند نزولی بازار مسکن شهر تهران به لحاظ تعداد معاملات و کاهش نرخ رشد قیمت که از تیرماه شروع شده بود در شهریورماه نیز ادامه پیدا کرد. بر اساس اعلام بانک مرکزی متوسط قیمت هر متر خانه در تهران به ۲/۴۳ میلیون تومان رسید که افزایش ۱/۱ درصد نسبت به ماه قبل و ۳/۳۶ درصد در مقایسه با ماه مشابه سال قبل را نشان داد. این کمترین میزان افزایش ماهانه قیمت از فروردین سال جاری تاکنون بود.
در خصوص معاملات نیز فرایند کاهش خرید و فروش که از تیرماه شروع شده بود، ادامه یافت. شهریور امسال ۶ هزارو ۳۳ فقره معامله مسکن در تهران منعقد شد که از کاهش ۲۳ و ۵/۲۲ درصدی به ترتیب نسبت به مرداد امسال و شهریور پارسال حکایت دارد.
اوج رونق بازار مسکن شهر تهران در شش ماهه اول سال جاری مربوط به خردادماه بود که ۱۳هزار و ۸۷۴ فقره معامله منعقد شد. در تیرماه این رقم به ۱۰هزار و ۲۹۴ فقره رسید. مردادماه ۷ هزارو۸۲۵ و شهریورماه نیز ۶ هزارو۳۳ قرارداد خرید و فروش مسکن به امضا رسید.
مقایسه تعداد معاملات مسکن در شهریور ۶ هزارو۳۳ فقره) نسبت به خرداد (۱۳هزار و ۸۷۴ فقره) که بازار در اوج قرار داشت، حاکی از آن است که ظرفیت بازار مسکن به کمتر از نصف کاهش یافته است. رشد ماهانه قیمت نیز در شهریور ۱/۱ درصد و در خردادماه ۴/۸ درصد بود. این نشان می‌دهد سرعت رشد ماهانه قیمت در مقایسه با سه ماه قبل تقریباً به یک‌هشتم رسیده است.
به نظر می‌رسد رکود صرفاً در بخش‌هایی اتفاق افتاده که عرضه بیش از تقاضا رخ داده و قیمت‌ها فاصله شدیدی با توان متقاضیان پیدا کرده است. بر این اساس مناطق برخوردار کلانشهرها، آپارتمان‌های لوکس و بزرگ متراژ در رکود به سر می‌برد.
وی تأکید کرد: در حال حاضر متقاضیان مصرفی وارد بازار می‌شوند، زیرا این تصور وجود دارد که اگر نخرند از تورم عقب می‌مانند.
