این روز‌ها در جامعه شاهد افزایش قیمت تمامی اجناس مورد نیاز مردم هستیم و این مسئله باعث شده است اجاره‌بهای مسکن هم مثل خیلی از چیز‌های دیگر افزایش زیادی پیدا کند. همین معضل موجب شده است مستأجران فشار زیادی را در این زمینه تحمل کنند، البته دولت با تعیین سقف افزایش اجاره مسکن حمایت‌هایی کرده، اما قانونگذار هم برای تمام چالش‌های بین مالک و مستأجر راه‌حل داده است.
قانونگذار عقد اجاره را در قانون مدنی در ماده ۴۶۶ اینگونه تعریف کرده است: اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر، مالک منافع عین مستأجره می‌شود، اجاره دهنده را مؤجر (اجاره‌دهنده) و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند. مطابق ماده ۴۶۷ قانون مدنی، مورد اجاره ممکن است اشیا یا حیوان یا انسان باشد.
از ماده ۴۶۶ تا ۵۱۷ قانون مدنی، قانونگذار ما در خصوص عقد اجاره مطالبی را بیان کرده که حاوی نکات جالبی است. قانونگذار در قانون مدنی می‌گوید، مدت اجاره از روزی شروع می‌شود که بین طرفین مقرر شده است و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد محسوب می‌شود.
نکات مهم قانون مدنی در خصوص عقد اجاره!
در صحت اجاره، قدرت بر تسلیم عین مستأجره شرط است. برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستأجره با بقای اصل آن ممکن باشد. عین مستأجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است. طبق قانون لازم نیست مؤجر، عین مستأجره مالک باشد، ولی باید مالک منافع آن باشد. عین مستأجره، یعنی مورد اجاره یا چیزی که اجاره داده شده است. مستأجر می‌تواند عین مستأجره را به دیگری اجاره بدهد، مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
مؤجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر کند و در صورت امتناع مؤجر اجبار می‌شود و در صورت تعذر اجبار مستأجر خیار فسخ دارد. خیار یا خیار فسخ اصطلاحی در فقه و حقوق به معنای حق برهم‌زدن یک‌جانبه قرارداد است.
هرگاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده است، مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است، اجاره را با تمام اجرت قبول کند، ولی اگر مؤجر رفع عیب کند، به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد، مستأجر حق فسخ ندارد.
هزینه تعمیرات در ملک اجاره‌شده
هرگاه عین مستأجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شود و نتوان رفع عیب کرد، اجاره باطل می‌شود. مؤجر نمی‌تواند در مدت اجاره در عین مستأجره تغییری دهد که منافی مقصود مستأجر از استیجار باشد.
اگر در مدت اجاره در عین مستأجره تعمیراتی لازم باشد که تأخیر در آن موجب ضرر مؤجر شود، مستأجر نمی‌تواند مانع تعمیرات مزبوره شود. اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجره کلاً یا بعضاً استفاده کند، در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
تعمیرات و تمامی مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است، به عهده مالک است. مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد برخلاف آن جاری باشد. اسباب و لوازمی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم است هم بر عهده مالک است، مگر اینکه خودشان چیز دیگری توافق کرده باشند. هرگاه مستأجر نسبت به عین مستأجره تعدی یا تفریط کند و مؤجر قادر بر منع آن نباشد، مؤجر حق فسخ دارد. در واقع مستأجر موظف است:
اولاً) در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کند و تعدی یا تفریط نکند. به بیان ساده‌تر باید جایی که اجاره کرده را مراقبت کند.
ثانیاً) عین مستأجره برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم‌تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می‌شود، استعمال کند.
ثالثاً) مال‌الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم‌تعیین موعد نقداً باید بپردازد. اگر مستأجر عین مستأجره را در غیرموردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می‌شود، استعمال کند و به این کار اصرار داشته باشد، مؤجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
مسئله فوت در قانون اجاره
عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‌شود و اگر پس از انقضای آن مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگه دارد، مؤجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود.
اگرچه مستأجر استیفای منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد، باید اجرت‌المثل بدهد، مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده کند. استیفا عبارت است از بهره‌مندشدن شخص از عین یا منافع مال غیر برحسب توافق صریح یا ضمنی صاحب مال.
از سوی دیگر عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف باطل می‌شود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین مؤجر و مستأجر مقرر است، خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می‌شود، یعنی از بین رفتن مکان اجاره شده هم به معنی باطل شده قرارداد اجاره است.
عقد اجاره به واسطه فوت مؤجر یا مستأجر باطل نمی‌شود، منتها اگر مؤجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستأجره بوده است، اجاره به فوت مؤجر باطل می‌شود، یعنی با مرگ مالک، قرارداد هم باطل است. اگر هم شرط، مباشرت مستأجر (نگهداری و مراقبت از طرف مستأجر) شده باشد با فوت مستأجر باطل می‌شود.
اگر عین مستأجره به دیگری منتقل شود، اجاره به حال خود باقی است، مگر اینکه مؤجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد.
هرگاه متولی با ملاحظه صرفه وقف مال موقوفه را اجاره دهد، اجاره به فوت او باطل نمی‌شود. اگر مستأجر در عین مستأجره بدون اجازه مؤجر تعمیراتی انجام دهد، حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت.
افزایش اجاره‌بها این روز‌ها بلای جان مردم شده است!
روند افزایشی قیمت دلار، سکه، طلا، مسکن، اجناس مورد نیاز مردم به همراه رکود اقتصادی و کاهش ارزش پول ملی زندگی مردم را سخت‌تر از قبل کرده است. با وجود اینکه تمامی بخش‌های مسکن در داخل کشور تولید می‌شوند، اما قیمت مسکن به شدت تابع دلار است. مهم‌ترین بحثی که در حال حاضر در جامعه ما وجود دارد، بحث قیمت‌های بالای خرید و فروش و اجاره‌بهای مسکن به خصوص در کلانشهرهاست.
به گفته رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی سقف افزایش نرخ اجاره مسکن در تهران ۲۵درصد و در کلانشهر‌های با جمعیت یک‌میلیون نفر افزایش حداکثری ۲۰ درصدی باید داشته باشد. طبق اعلام وزیر، افزایش اجاره برای دیگر شهر‌ها هم حداکثر ۱۵ درصد مصوب شده است و بیش از این مبلغ مؤجر‌ها حق افزایش اجاره‌بها را ندارند و ممنوع است.
گزارش‌های میدانی «جوان» از بنگاه‌های املاک نشان می‌دهد سؤال‌های مهمی از طرف مستأجران این روز‌ها ایجاد شده است، به طور نمونه آیا این مصوبه افزایش نرخ اجاره‌بها ضمانت اجرایی دارد یا ندارد؟ آیا با درآمد مردم هم این افزایش اجاره‌بها همخوانی دارد یا ندارد؟ آیا مؤجر می‌تواند دستور تخلیه مستأجر خود را بگیرد یا نمی‌تواند؟ این سؤالات مهم‌ترین سؤالاتی است که در حوزه مسکن ذهن مردم را در حال حاضر درگیر خود کرده است.
در پاسخ به این سؤالات ابتدا باید گفت که با توجه به وضعیت اقتصادی موجود، همین افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها هم مبلغ بسیار زیادی است که تعداد کثیری از مردم قادر به پرداخت آن نیستند، اما مشکل را تا حد زیادی مرتفع کرده است.
تمرکز شغلی و رفاهی را از کلانشهر‌ها بردارید
فعالان این عرصه پیشنهاد می‌کنند بهتر است مسئولان قبل از تصویب چنین مصوبه‌هایی ابتدا به مستأجران از طریق وام‌های بدون سود تسهیلات کافی و مورد نیاز مردم را به آنها ارائه بدهند تا مستأجران عزیز بتوانند از پس هزینه‌های بالای اجاره خانه‌ها بربیایند.
همچنین دولت باید با ارائه تسهیلات ساخت‌وساز مسکن و عملی کردن وعده خود در خصوص ساخت یک‌میلیون مسکن در سال به مستأجران از این فشار سنگین و ناروا که روی دوش این قشر ضعیف است، بکاهد تا آنها هم بتوانند طعم شیرین زندگی با رفاه و آسایش را که حق همه مردم ایران است بچشند، ضمن اینکه راه‌حل اساسی برای حل مشکل مسکن در تهران و برخی کلانشهر‌ها این است که امکانات شغلی و رفاهی فقط در این شهر‌ها متمرکز نشود و در تمام کشور پخش شود.
در حال حاضر با توجه به مشاهدات میدانی در جامعه شاهد این هستیم که اکثر صاحبخانه‌ها پس از پایان قرارداد اجاره، مستأجر خود را به بهانه‌های واهی اخراج و قراردادی جدید با نرخ جدیدی که خودشان دوست دارند منعقد می‌کنند.
این کار قابل پیگیری هم نیست چراکه الزامی برای ثبت قرارداد‌های اجاره در هیچ سامانه‌ای به صورت رسمی پیش‌بینی نشده است، ضمن اینکه برخی صاحبخانه‌ها هم خودشان قرارداد اجاره را منعقد می‌کنند و حتی از بنگاه‌های املاک هم استفاده نمی‌کنند تا این قرارداد اجاره آنجا ثبت شود و کد رهگیری برای آن قرارداد‌ها صادر شود.
بهتر است دولت ابتدا سامانه‌ای جامع در حوزه مسکن طراحی و تمامی صاحبخانه‌ها را ملزم به ثبت قرارداد‌های اجاره خود در آن سامانه کند. برای هر قرارداد اجاره هم یک کد رهگیری جداگانه صادر شود تا زمانی که قرارداد اجاره به پایان رسید و صاحبخانه مستأجر را به هر دلیلی بیرون کرد، نتواند برای مستأجر جدید بیش از آن مقداری که قانون معین کرده است افزایش قیمت اجاره‌بها داشته باشد و قیمت دلخواه خود را اعمال کند، به طور مثال فردی قرارداد اجاره یک باب منزل مسکونی را در هر ماه اجاره به مبلغ ۹۰۰ هزار تومان در سال ۱۴۰۰ منعقد کرده است. حال در سال ۱۴۰۱ صاحبخانه می‌خواهد به قیمت ۳ میلیون ۶۰۰ هزار تومان خانه مورد نظر را به همان مستأجر فعلی اجاره بدهد، اما با توجه به مصوبه جدید دولت باید با ۲۵ درصد افزایش آن خانه را اجاره دهد، اما صاحبخانه با بیرون کردن مستأجر به بهانه‌های مختلف و آوردن مستأجر جدید قراردادی جدید با قیمت دلخواه خود منعقد می‌کند که این جدی‌ترین ایراد این مصوبه است.
سامانه‌ای برای مرتفع کردن مشکلات
اگر دولت یک سامانه جامع داشته باشد، دیگر صاحبخانه‌ها نمی‌توانند چنین افزایش ناگهانی را اعمال کنند، چراکه هر مستأجری بخواهد آن خانه را اجاره کند با قیمتی که مشخص شده است، صاحبخانه باید افزایش اجاره‌بها بدهد نه قیمت دلخواه خود که شاهد افزایش اجاره‌بهای سنگین باشیم.
اگر نگاهی علمی و حقوقی به این مسائل مهم در کشور نداشته باشیم، در آینده نزدیک مثل یک مین در جامعه عمل خواهد کرد که قطعاً تأثیرات منفی آن جامعه را دچار مشکلات اساسی‌تری می‌کند.
دولت باید در خصوص بازار مسکن، خودرو، طلا، سکه و اجناس مورد نیاز مردم دست به کار شود و یک تصمیم جدی و مؤثر بگیرد، چراکه این افزایش قطره‌ای حقوق کارگر‌ها با افزایش نجومی قیمت مسکن، خودرو و طلا به هیچ وجه همخوانی ندارد و زندگی مردم را دچار مشکلات جدی کرده است.
این مسائل در درازمدت باعث افزایش جرائم در جامعه خواهد شد و حتی می‌توان به صراحت گفت این مشکلات باعث افزایش طلاق هم در جامعه می‌شود. اگر مسئولان کشور فکر اساسی در این خصوص نداشته باشند، شاهد هرج و مرج در جامعه خواهیم بود و این حباب‌های کاذب مردم را از زندگی سالم که حق آنهاست، دور می‌کند که این روند دور از حق و عدالت است.
* نویسنده و پژوهشگر علم حقوق
