سرویس اقتصادی جوان آنلاین: کارشناسان اقتصادی معتقدند بین وجود بیش از یکمیلیون و ۳۰۰هزار شرکت ثبت شده در کشور و همچنین ۲ میلیون و ۶۰۰هزار خانه خالی از سکنه (طبق آمار نفوس و مسکن سال۹۵ مرکز آمار) و داراییهای سمی صدها هزار میلیارد تومانی سیستم بانکی ارتباط تنگا تنگی وجود دارد.
بانکها و مؤسسات مالی و اعتباری و تعاونیها طی دهها سال گذشته با جمعآوری سپردههای موجود در جامعه این منابع را در بخش زمین و ساختمان در سراسر کشور سرمایهگذاری کردند. از آنجایی که شدت رشد تورم در بخش زمین و ساختمان نسبت به تورم عمومی یا سود بانکی بسیار بالاتر بود صاحبان اصلی و سهامداران اصلی بانکها و مؤسسات مالی و اعتباری و گردانندگان تعاونیها از فعالیت اقتصادی فوق سود سرشاری بدست آوردند، اما در نتیجه فعالیت سودآور آنها تعادلها در بخش زمین و ساختمان به شدت به هم خورد.
بهطور نمونه تنها بین سالهای ۸۵ الی ۹۵ بر اساس آمار نفوس و مسکن میزان خانههای خالی در کشور از محدوده ۵۰۰هزار واحد مسکونی به بیش از ۲میلیون و ۵۰۰هزار واحد مسکونی رسید که اگر ارزش هر یک خانه خالی را تنها یکمیلیارد تومان در نظر بگیریم، ارزش خانههای خالی از سکنه معادل ۲ هزارو ۵۰۰ هزار میلیارد تومان میباشد، معادل نقدینگی که در دولت یازدهم و دوازدهم خلق شدهاست.
افزایش نرخ مسکن به شکل ممتد در طول دهههای اخیر کار را به جایی رسانده است که از بیش از ۱۲۰هزار مشاور املاک موجود در کشور شاید در ماه این مشاوران املاک یک معامله مسکن هم نداشتهباشند، اما برخی از مناطق تهران چنان با رشد نرخ مسکن مواجه شدهاند که جزو گرانترین نقاط تهران به شمار میروند.
از سوی دیگر بسیاری از صاحبان سرمایه و شرکتها برای برخورداری از وثیقه جهت اخذ وام بانکی یا استفاده در حوزههای قضایی و فعالیت اقتصادی چند ملک در استانهای مختلف خریداری کردهاند که همین فرایند موجب شکلگیری میلیونها خانه خالی در کشور شده است.
البته از آنجایی که برخی از بدهکاران بانکی املاک خود را نزد بانک وثیقه کردهاند و اقساط را پس ندادهاند سیستم بانکی درگیر صدها هزار ملک در صورتهای مالی خود شده است که فروش این املاک در بازار کنونی مسکن با نرخ مدنظر بانکها امکان پذیر نیست، از این رو کاهش قیمت مسکن برای بانکها به مثابه یک زنگ خطر است، زیرا میتواند ارزش داراییهای آنها را در برابر بدهیهای بسیار سنگین و تعهداتشان نسبت به سپرده گذاران کاهش داده و موجودیت آنها را در حوزه بانکی به خطر بیندازد.
به همین دلیل اشخاصی که در برابر داراییهای ملکی بدهیهای سنگین نیز دارند به شدت نسبت به طرح مالیات بر مجموع دارایی و درآمد و همچنین مالیات بر زمین و ساختمان و خانههای خالی و شناسنامه دار شدن زمین و ساختمان در ایران نگرانی دارند. بهطوری که همواره طی سالهای اخیر به نوعی با جوسازی و کارشکنی و لابی بر سر راه تصویب مالیات بر خانههای خالی سنگاندازی کردند.
اما از آنجایی که وضعیت کنونی بازار مسکن اصلاً برای مصرفکنندگان واقعی قابل پذیرش نیست مجلس شورای اسلامی طرح مالیات بر خانههای خالی را به تصویب رساند و در همین راستا تلاش ۱۳۳روزه مجلس برای اصلاح قانون مالیات بر خانههای خالی، بالاخره با تأیید شورای نگهبان با پایانی خوش همراه شد که میتوان به بهبود بازار مسکن و اجاره در ماههای آتی امیدوار بود.
۲۶ آذر، شورای نگهبان مصوبه اصلاح قانون مالیات بر خانههای خالی (ماده ۵۴ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم) را که ۱۵ مرداد ماه امسال در مجلس تصویب شده بود، پس از دو بار رفت و برگشت، تأیید و برای ابلاغ به دولت، به مجلس ارسال کرد. این ابزار و پایه مالیاتی مهم میتواند، در صورت اجرای صحیح، به بهبود بازار مسکن و افزایش عرضه واحدهای مسکونی خالی از سکنه و احتکار شده منجر شود و اجاره بها و همچنین قیمت مسکن را کنترل کند یا حتی کاهش دهد.
اگرچه کارشناسان اقتصادی معتقدند بازار مسکن باید چه در بخش تولید، ساخت و ساز و چه در بخش خرید و فروش، کاملاً در دست بخش خصوصی باقی بماند و دولتها دخالتی در این بازار نداشتهباشند، اما بخش مهمی از کارشناسان هم معتقدند دولتها در سراسر دنیا بدون دخالت در حوزههای مذکور، با استفاده از دو بازوی نظارتی «مالیات بر عایدی سرمایه» و «مالیات بر خانههای خالی»، در بازار مسکن مداخله غیرمستقیم دارند.
مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانههای خالی
به این صورت که دولتها با وضع و اجرای قانون مالیات بر عایدی سرمایه، از سفتهبازی، خرید و فروشهای مکرر، ورود دلالان و ساخت واحدهای مسکونی لوکس برای حفظ ارزش پول جلوگیری میکنند و با قانون مالیات بر خانههای خالی، از خالی ماندن واحدهای مسکونی با هدف افزایش قیمت آن، جلوگیری کرده و به این شکل در بازار مسکن مداخله غیرمستقیم دارند.
پس از آنکه در سال۹۴، وزیر سابق راه و شهرسازی از بررسی و تصویب طرح مصوب کمیسیون اقتصادی مجلس دهم مبنی بر اخذ مالیات بر عایدی سرمایه مسکن با نامهنگاری به رئیس مجلس وقت و بازگرداندن آن به کمیسیون اقتصادی جلوگیری کرد، بارها در خصوص بازگشت مجدد طرح مالیات بر عایدی سرمایه به صحن علنی مجلس و سپس لغو آن به بهانه تهیه این قانون به شکل لایحه در وزارت اقتصاد، تصمیمگیری شد، عملاً تصویب قانون مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن، به انزوا کشیده شده است.
قانون مالیات بر خانههای خالی ۵ سال خاک خورد
ابزار دوم (قانون مالیات بر خانههای خالی) نیز در خرداد۹۴ ذیل ماده مکرر۵۴ قانون مالیاتهای مستقیم در اواخر مجلس نهم تصویب و در آذرماه همان سال از سوی معاون اول رئیسجمهور به وزارت راه و شهرسازی ابلاغ شد، اما وزیر سابق راه و شهرسازی با این بهانه که اجرای این قانون، به دلایلی، چون عدم امکان شناسایی این واحدها، زیر علامت سؤال است، از راهاندازی سامانه املاک و اسکان به عنوان زیرساخت اطلاعاتی شناسایی خانههای خالی و محملی برای اجرای این قانون از سوی سازمان امور مالیاتی، شانه خالی کرد.
زیرساخت اطلاعاتی مسکن کشور آماده است؟
هنوز هم به دلیل آماده نشدن کامل سامانه ملی املاک و اسکان که وظیفه وزارت راه و شهرسازی بود، آمار دقیقی از تعداد واحدهای خالی در دست نیست و تنها آمار موجود، نتایج سرشماری ملی نفوس و مسکن سال۹۵ با اعلام ۵/ ۲ تا ۷/ ۲ میلیون خانه خالی و معادل همین تعداد، واحد دوم است. با ورود محمد اسلامی به وزارت راه و شهرسازی، راهاندازی سامانه ملی املاک و اسکان در دستور کار معاونت مسکن این وزارتخانه قرار گرفت و نهایتاً از سامانه مذکور در بهمن سال گذشته رونمایی شد، اما هنوز بخش مهمی از اطلاعات آن تکمیل نشده است. این در حالی است که محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، در نشست خبری ۲۲آذرماه امسال اعلام کرد در سامانه املاک و اسکان تا کنون برای ۱۳میلیون و ۴۰۰هزار واحد خالی، شناسنامه ایجاد کردهایم که حدود ۵۰ درصد املاک کشور است.
رقمی که عیناً در هفته نخست مهر ماه نیز اعلام شده بود و نشان میدهد معاونت مسکن از آن زمان تا کنون، نتوانسته سامانه املاک و اسکان را به روزرسانی کند. اخیراً نیز وزیر راه و شهرسازی و معاون مسکن و ساختمان وی از شناسایی و اعلام ۱۰۹ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه به سازمان امور مالیاتی خبر دادهاند.
