نکات حقوقی پیش‌خرید یک آپارتمان مسکونی
کد خبر: 988218
لینک کوتاه: https://www.Javann.ir/004950
تعداد نظرات: ۱ نظر
تاریخ انتشار: ۰۶ بهمن ۱۳۹۸ - ۲۳:۰۲
کلاهبرداری از طریق پیش‌فروش ساختمان و فروش یک واحد مسکونی به چند نفر از جمله مشکلات حقوقی شایع در کشور ماست که به واسطه جذابیت بالای بخش مسکن، هنوز هم بسیاری از مردم ناآگاه یا ساده را قربانی وسوسه خود کرده و مشکلات زیادی را برای مردم، دادگستری و کل جامعه رقم می‌زند، اما چاره مشکل کجاست؟
شاهرخ صالحی کرهرودی
سرویس جامعه جوان آنلاین: تا پیش از سال ۱۳۸۹ که قانون پیش‌فروش ساختمان تصویب شود، هیچ معیار و ضابطه مشخصی برای پیش‌فروش ساختمان در کشور وجود نداشت و هرکسی به صرف نوشتن یک برگه قولنامه عادی، متعهد به ساخت و تسلیم آپارتمان به متقاضیان می‌شد و از آنجا که سوابق این‌گونه معاملات در هیچ مرجعی ثبت نمی‌شد، سازنده می‌توانست یک واحد مسکونی را به چند نفر بفروشد یا حتی بعد از گرفتن پول از متقاضی، کار را نیمه‌تمام رها کرده و فرار کند؛ کما اینکه پرونده‌های متعددی از این‌گونه کلاهبرداری‌ها در دو دهه گذشته وجود داشته تا جایی که در مواردی تعداد شکات یک پرونده به بیش از ۱۰ هزار نفر هم می‌رسیدند. همین مشکلات باعث شد تاقانونگذار اقدام به وضع قانون پیش‌فروش ساختمان کند، اما باز هم مشکل برطرف نشد.

اجرای قانون، نیازمند تصویب آیین‌نامه اجرایی بود و تصویب این آیین‌نامه نیز به مدت چهار سال به تعویق افتاد و در نهایت در خرداد ۱۳۹۳ آیین‌نامه اجرایی هم تصویب شد تا دیگر مشکلی در این زمینه وجود نداشته باشد؛ در واقع با ترتیباتی که قانونگذار در قانون مصوب ۱۳۸۹ و آیین‌نامه اجرایی آن در سال ۱۳۹۳ پیش‌بینی کرده، شرایط برای پیش‌فروش قانونی ساختمان‌ها تسهیل شد.

چه کسانی حق پیش‌فروش ساختمان را دارند؟
براساس قانون پیش‌فروش ساختمان، سه دسته از افراد می‌توانند اقدام به پیش‌فروش ساختمان کنند و سایر افراد حق چنین اقدامی را ندارند. اول، مالک رسمی زمین است که به عنوان «پیش‌فروشنده» می‌تواند با متقاضی یا «پیش خریدار» قراردادی منعقد کند و متعهد شود تا ظرف مدت مشخصی در زمین خود، ملکی را بنا کند و به پیش خریدار تحویل دهد. دوم، کسانی هستند که خودشان مالک زمین نیستند، اما به عنوان سرمایه‌گذار با مالک زمین توافقی منعقد کرده‌اند تا ملک را ساخته و بخشی از ساختمان را در ازای سرمایه خود برداشته و بخشی را هم به مالک زمین در ازای آورده مالک به او تسلیم کنند؛ در این صورت سرمایه‌گذار می‌تواند بخشی از واحد‌هایی که قرار است بسازد و بعداً به عنوان سهم خود بردارد را به عنوان پیش‌فروش به متقاضیان واگذار کند. سوم، اشخاص حقیقی یا حقوقی هستند که به عنوان مستأجر، زمین اوقافی، دولتی یا ملی را اجاره کرده‌اند و اجازه ساخت ملک در آن را کسب کرده‌اند. این اشخاص که مستأجر زمین محسوب می‌شوند نیز می‌توانند در مطابق با قرارداد خود، در زمین مزبور ساختمانی را بنا کرده و با همان شرایط به صورت پیش‌فروش عرضه کنند. به جز این سه دسته از افراد، هیچ‌کس دیگری حق پیش‌فروش یا هر عنوان دیگری که مشابه پیش‌فروش ساختمان را باشد، ندارد.

چه ساختمان‌هایی قابل پیش‌فروش هستند؟
براساس ماده ۴ قانون پیش‌فروش ساختمان، تنها ساختمان‌هایی قابل پیش‌فروش هستند که مطابق با نظر کتبی مهندس ناظر، عملیات پی‌ریزی ساختمان به اتمام رسیده باشد؛ منظور از عملیات پی‌ریزی، عملیاتی است که پس از خاکبرداری و در اجرای پی‌ریزی (فونداسیون) جهت استقرار ستون‌های ساختمان یا دیوار‌های باربر روی پی انجام می‌گیرد و با پایان آن، اجرای اسکلت ساختمان شروع می‌شود. بنابراین زمینی که هنوز تخریب یا زمینی که هنوز عملیاتی در آن اجرا نشده یا اگر اجرا شده، ولی عملیات پی‌ریزی آن انجام نشده است، قابل پیش‌فروش نیست.

هرکسی که قصد خرید واحد مسکونی به صورت پیش خرید را دارد، باید علاوه بر بازدید از ملک، تأیید کتبی مهندس ناظر ساختمان مبنی بر اتمام عملیات پی‌ریزی را دریافت کند تا مطمئن شود که به لحاظ قانونی منعی برای پیش‌فروش ساختمان وجود ندارد.

قرارداد پیش‌فروش ساختمان حاوی چه نکاتی باید باشد؟
قرارداد پیش‌فروش ساختمان باید به صورت سند رسمی در یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود و هرگونه قرارداد دیگری که در دفاتر مشاور املاک یا با نام قرارداد با کدرهگیری منعقد شود، فاقد ارزش قانونی بوده و اعتباری ندارد. برای انعقاد سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی، علاوه بر اینکه مشخصات دقیق طرفین و ملک محل احداث ساختمان (پلاک ثبتی و آدرس دقیق) باید مشخص شود، بهای قرارداد و شرایط پرداخت آن به صورت اقساطی نیز باید تعیین شود. همچنین اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری نیز باید به صورت دقیق در قرارداد قید شود تا در صورت تخلف سازنده از مفاد قرارداد، پیش‌خریدار بتواند تعهدات فروشنده را به طور دقیق پیگیری و مطالبه کند. برای انعقاد قرارداد رسمی پیش‌فروش ساختمان، مالک زمین یا سازنده باید سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این‌که مورد معامله در ازای سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمه‌نامه مربوط به مسئولیت، تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک را به دفتر اسناد رسمی ارائه کند و بدون ارائه این موارد، انعقاد قرارداد با مشکل مواجه خواهد شد.

ضمانت اجرای تخلفات سازنده
در صورت بروز هرگونه اختلاف در قرارداد‌های پیش‌فروش ساختمان، حل اختلاف از طریق داوری باید حل و فصل شود؛ یک داور از سوی خریدار، یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین به عنوان سرداور، به موضوع رسیدگی کرده و حکم قضیه را صادر می‌کنند.

خریدار می‌تواند برای اطمینان از پیشرفت عملیات ساختمانی، هرگونه پرداخت اقساط را منوط به گزارش کتبی مهندس ناظر مبنی بر پیشرفت ساختمان کند. در این صورت، اگر سازنده یا مالک نتواند گزارش پیشرفت ساختمان را ارائه کند؛ خریدار نیز حق دارد از پرداخت اقساط بعدی خودداری کند.

همچنین اگر سازنده به طور کلی از انجام تعهدات خود سرباز بزند، خریدار حق دارد که نسبت به تأخیر در اجرای عملیات از سازنده خسارت دریافت کند؛ همچنین خریدار این حق را دارد که در صورت اثبات ناتوانایی سازنده برای اتمام عملیات، درخواست فسخ قرارداد را ارائه کند. در این صورت، ارزش ملک مطابق با ارزش روز توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزشیابی شده و به خریدار پرداخت خواهد شد و این نگرانی که در صورت فسخ قرارداد، همان مبلغ هنگام عقد قرارداد به وی پرداخت خواهد شد دیگر وجود ندارد.

با همه این شرایط قانونی، در نهایت اگر اشخاصی بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی پیش‌فروش ساختمان کنند، به حبس از ۹۱ روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
غیر قابل انتشار: ۰
در انتظار بررسی: ۰
انتشار یافته: ۱
ناشناس
|
France
|
۰۰:۴۶ - ۱۳۹۸/۱۱/۰۷
0
0
از سال 86 گرفتار مشکلی اینچنینی هستیم !
نظر شما
جوان آنلاين از انتشار هر گونه پيام حاوي تهمت، افترا، اظهارات غير مرتبط ، فحش، ناسزا و... معذور است
نام:
ایمیل:
* نظر:
پربازدید ها
عناوین پیشنهادی
آخرین اخبار