بازار مسكن اين روزها در روندي آرام همچون بازار دلار روند كاهشي را طي ميكند. روندي كه در ركود معاملات رخ داده است. درباره چرايي موضوع و آينده بازار مسكن گفت و گويي با حسام عقبايي رئيس اتحاديه مشاوران املاك استانتهران انجام دادهايم كه در زير ميخوانيد.
با نگاهي به بازار چند ماهه اخير پيشبيني شما بعد از كم شدن برخي از موارد تحريمها و بعد از گذشت شش ماه چيست؟
در بهمن ماه سال 91 شاهد اوج قيمتها و حجم معاملات بوديم كه افزايش قيمتها از شش ماهه دوم 91 آغاز شده بود. اين روند تا ارديبهشت 92 ادامه داشت. به نحوي كه در سال 92 ارديبهشت طلايي در بازار امسال بود و حجم معاملات و قيمت در اوج بود. بعد از آن ما كاهش قيمت و حجم معاملات را تجربه كرديم.
البته پيشبينيهاي صورت گرفته اين بود كه در شش ماهه دوم 92 و بعد از انتخابات رياست جمهوري رونق به بازار بازگردد و روند باز شدن فنر جمع شده اقتصاد مسكن در سال 91 وسه ماهه پاياني سال 92 ادامه يابد.
پيام اين رونق نيز گراني بود و احتمالاً بايد منتظر افزايش قيمتها باشيم. اما بعد از انتخابات رياست جمهوري اين اتفاق نيفتاد و معاملات افزايش نيافت و در تابستان 92 حتي در بخش اجاره هم با توجه به اقتصاد كشور افزايش قيمتها نسبت به سال 91 كمتر بود.
اين روند در پاييز هم ادامه يافت به نحوي كه در مهرماه طي مصاحبهاي گفتم قيمتها به كف رسيده است و مسئولان دولتي مسكن اين را هم تأييد و رسانهاي كردند.
اما قيمتها باز هم كاهش پيدا كرد !
بله از ارديبهشت تا مهرماه به طور متوسط ما شاهد كاهش 20 درصدي قيمت مسكن بوديم؛ البته در برخي نقاط تهران تا 40 درصد هم كاهش قيمت داشتيم و قيمت كف بر حسب شرايط كلي كشور در آن زمان منطقي بود كه شرايط مذاكره و فعالتر شدن ديپلماسي خارجي وضعيت را تغيير داد.
اميدوارم دولت با طراحي و اجراي يك برنامه عملي در بخش مسكن كه بخش عمده آن در وزارت راه و شهرسازي و بخشي از آن در بخش مالي نهفته است رونق را همراه با ثبات نسبي قيمتها دنبال كند.
چرا فكر ميكرديد كه بازار مسكن در شش ماهه دوم رونق بگيرد؟
معمولا بعد از انتخابات رياست جمهوري گره كور بلاتكليفي در بازارها باز ميشود و دولتها براي رونق بازار مسكن به عنوان يكي از بازارهاي ايجاد كننده اشتغال اهميت زيادي قائل هستند.
از سوي ديگر با توجه به افزايش حجم مراجعات مردم به بنگاههاي معاملاتي (منظور حجم معاملات نيست) مردم آماده خريد ميشدند و احتمال اين پديده وجود داشت كه در نيمه دوم سال جاري شاهد رونق گرفتن بازار مسكن باشيم.
البته نگاهي به منحنيهاي رونق و افزايش زياد قيمت مسكن و در پي آن ركود نشان ميدهد كه بازار مسكن براي احياي دوران ركود دو سال زمان ميخواست با اين حال، رفتار اقتصادي مردم بيانگر اين نكته بود كه اين ركود به زودي از بازارمسكن رخت خواهد بست. اما فضاي رو به بهبود مناقشات سياسي و بينالمللي، سياستهاي اقتصادي دولت در ثبات قيمت دلار، كاهش قيمت طلاي جهاني و سكه در داخل و رونق بورس اين اميد را براي مردم ايجاد كرد كه مردم منتظر كاهش بيشتر قيمتهاي مسكن باشند.
مجموعه اين دلايل باعث شد تا حتي كساني كه قصد خريد خانه با متراژ بالاتر را هم داشتند دست نگه داشتند و حجم معاملات در آبان حتي كمتر از مهر ماه هم شد.
آيا انتظاركاهش قيمتها چيز بدي است؟
اين انتظار خيلي خوب است و نبايد اميد را از مردم گرفت و ميتوان با سياستگذاري كلان آن را قوام بخشيد. اما نبايد انتظار داشت قيمتها پايينتر از قيمت تمام شده بشود. يعني بايد انتظار داشت كه ملك به قيمت واقعي خودش برسد.
اين قيمت واقعي چقدر بايد باشد؟
قاعدتاً قيمت ملك همراه با سود خالص حداكثر 15 درصدي براي سازنده، ما را به قيمت پايه نزديك ميكند كه انتظار ميرود اين قيمت پايه داراي ثبات باشد و بايد به اين مهم توجه داشت كه اگر تمهيدات و تسهيلات بانكي و ايجاد طرحهاي تشويقي در دستور كار دولت به منظور ايجاد برنامهاي راهبردي جهت خريد و فروش مسكن ايجاد نشود مشكلات بازار مسكن به راحتي حل و فصل نخواهد شد.
لذا بايد مراقب باشيم تا با دادن اميد واهي سطح توقع جامعه را از دولت و بازار مسكن بالا نبريم.
اميد آن ميرود كه با طرحهايي كه دولت تدبير و اميد بر اساس منويات مقام معظم رهبري در جهت حمايت از اقشار آسيب پذير جامعه در دست دارد، با گرد هم آوردن امكانات مناسب بستر خانهدار شدن دهكهاي پايين جامعه را فراهم آورد؛ مردمي كه نميتوانند با درآمد 700 هزار تومان هم اجاره خانه بدهند، هم خرج خانه را تأمين كنند و هم پساندازي براي خانهدار شدن داشته باشند.
در حال حاضر با توجه به تورم اين سالها فقط مشكل دهكهاي پايين نيست. مردم متوسط هم نميتوانند با پسانداز و اين ميزان وام مسكن صاحب خانه شوند.
بله در سال 83 در تهران قيمت متوسط يك خانه 100 متري حدود 55 ميليون تومان محاسبه ميشد كه وام متعلقه به اين مسكن 18 ميليون تومان و معادل 8/30 درصد كل قيمت مسكن مورد نظر را پوشش ميداد.
در سال 92 متوسط قيمت يك واحد مسكوني 100 متري 450 ميليون تومان محاسبه ميشد و اين در حالي است كه وام خريد مسكن اين واحد مسكوني 20 ميليون تومان معادل با 2/4 درصد قيمت مسكن را تأمين ميكرد كه در مقايسه با قيمت مسكن رقم قابل توجهي را در بر نميگيرد.
لذا براي پرداخت وام جهت خريد مسكن دولت بايد تدبيري بينديشد تا اين تسهيلات به دست سوداگران مسكن نيفتاده و بر ميزان تورم اضافه نكند و سياستهاي دولت به سمت و سويي گام بردارد كه به دهكهاي پايين جامعه كه تا 50 سال آينده نيز نميتوانند پسانداز لازم را جهت خريدن يك واحد مسكوني به دست آورند تمهيدات و تسهيلات لازم را قرار دهد.
لذا بايد مسئولان براي خانهدار شدن مردمي كه بايد بيش از 50 سال پسانداز كنند، چاره بينديشند.
با اين اوصاف بازار مسكن با ركود وكاهش قيمت روبهرو خواهد بود؟
با توجه به شرايطي كه در حال حاضر در بازار مسكن وجود دارد پيشبيني ميشود كه تا پايان سال جاري معاملات مسكن به ثبات نسبي برسد و اگر طرحهايي كه دولت در خصوص مسكن دارد رونمايي شود و به مرحله اجرا برسد شاهد كاهش 5 درصدي قيمت مسكن تا پايان سال جاري خواهيم بود.
به طور طبيعي هر طرحي كه در حوزه مسكن اجرا ميشود براي اثرگذاري بر بازار مسكن نياز به يك برهه زماني 18 تا 24 ماهه دارد و بنابراين اثرگذاري طرحهاي دولت جديد در زمينه بهبودي اوضاع بازار مسكن حداقل در نيمه دوم سال 93 مشهود خواهد شد.
شما خيلي به طرحهاي دولت تأكيد ميكنيد. در حالي كه عمده طرحهايي كه از سوي دولت تاكنون اشاره شده براي توليد 50 هزار واحد است؟
بله دولت اگر ميخواهد در حوزه تأمين مسكن كشور انقلابي رقم بزند بايد به بخش خصوصي بر اساس اصل 44 قانون اساسي توجه لازم را داشته باشد تا توازن لازم بين توليد و مصرف ايجاد شود. در غير اين صورت اجراي طرحهاي مقطعي، پليسي و نمايشي درمان معضل كمبود مسكن كشور نخواهد بود و آنچه در اين ميان حائز اهميت است افزايش توليد مسكن در كشور است تا بتوان مسكن را از حالت سرمايهگذاري به مصرفي بدل كرد.
ميخواهم يك سؤالي مخالف جريان مصاحبه بكنم. وزير قبلي اعلام كرده تعداد مسكن بيشتر از خانوارهاست؟ چرا نبايد انتظار كاهش قيمتها را از اين منظر داشت؟ چه عواملي در بالا بردن قيمتها مؤثرند؟
كماكان معتقدم بعد از توقف اعطاي وام از سوي بانكها، همچنان بانكها نقش مؤثري در افزايش قيمتها دارند زيرا خود وارد معاملات مسكن شدند و خريد ملك از سوي بانكها با قيمتهاي بالاي منطقه خود عاملي براي بالا بردن قيمت ملك در اطراف آن ميشود. مثلاً بانكها در يك منطقه ملكي را با قيمت هر متر 15 ميليون ميخرند در حالي كه اطراف آن ملك تا پيش از اين متري 10 ميليون بوده، فروشندگان نيز ملكهاي اطراف ملك بانكي را بالا ميبرند.
به علاوه يكي از دلايل نابساماني در بازار مسكن افراد متمولي هستند كه در يك شهر ساكن بوده ولي در ديگر كلانشهرها و شهرهاي توريستي خانههايي خريده و بلا استفاده گذاشتهاند و از آن جا كه بين خانوار و تعداد مسكن رابطه مستقيمي وجود دارد اين قبيل افراد بر اين رابطه تأثير منفي گذاشتهاند.
نكته ديگر اينكه حتي با فرض صحيح بودن آمارها تناسب مالك و مستأجر در بازار خريد، قيمتها را تعيين ميكند.
در سال 65 تعداد مالكان 78 درصد و تعداد مستأجران 12 درصد بوده است كه اين تناسب در سال 90 به 71 درصد مالك و 29 درصد مستأجر تغيير پيدا كرده است.
اما همان طور كه شما بانكها و افراد چند ملكيتي را در برهم زدن قيمتها مؤثر ميدانيد خيليها هم مشاوران املاك را مقصر ميدانند !
لابد برخي از افراد شاغل در سمت مشاوران املاك مؤثرند. اما آنها در دايره شمول اتحاديه مشاوران املاك نميگنجند.
در حال حاضر 11 هزار و 200 واحد مشاورين املاك در تهران شاغل هستند و به شيوه قانوني و با مجوز مشغول به فعاليت هستند. اما در اين ميان تعداد 3 هزار و 200 واحد صنفي املاك فاقد مجوز كسب وجود دارد كه اقتصاد مسكن را مسموم كردهاند و ميتوان گفت برخي از اين دفاتر مشاورين املاك به قصد گران كردن بازار مسكن داير شدهاند.
اين رقم زياد نيست؟! يعني حدود 27 درصد مشاوران املاك در تهران غير قانونياند! براي اين تعداد فكري نكرديد؟
به منظور كنترل مشاوران املاك اتحاديه بازرساني دارد كه روزانه در سطح شهر نسبت به شناسايي واحدهاي متخلف اقدامات لازم را انجام ميدهند اما به دليل وجود بوروكراسيهاي اداري و تأخير طولاني مدت در پلمب واحدهاي متخلف شاهد رشد قارچ گونه اين قبيل واحدها هستيم.
بسياري از مواقع پيش ميآيد كه مردم به اعتبار تابلويي كه بر اساس مجوزهاي قانوني اتحاديه مشاورين املاك به صاحب پروانه ميدهد وارد اين دفاتر ميشوند اما در هنگام ورود مراجعان بايد به اين مهم توجه داشته باشند كه مطابقت پروانه كسب با مسئول املاك امري ضروري تلقي ميشود و مردم تنها به آرم تبليغاتي سر در مغازه اكتفا نكنند.
به همين دليل است كه در حال حاضر 40 درصد پروندههاي قضايي كشور را دعاوي ملكي تشكيل ميدهند. در حالي كه با استفاده از سامانه كد رهگيري با وصل شدن تمامي شبكههاي مؤثر در معاملات ملكي شاهد كاهش جرائم مختلف و اثرات اجتماعي آن در جامعه خواهيم بود. متأسفانه بخشينگري در بسياري مسائل باعث شده است تا قشر عظيمي از مردم دچار آسيب شوند و اين آسيب در نتيجه اعتماد نابجا به دفاتر مشاورين املاك فاقد مجوز كسب است.
