جوان آنلاین: با اجرایی‌شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، چشم‌انداز تازه‌ای پیش روی بازار مسکن ایران گشوده شده است؛ بازاری که سال‌ها در چنبره اسناد غیررسمی، معاملات قولنامه‌ای و دعاوی پیچیده حقوقی گرفتار بود. کارشناسان معتقدند با اجرای درست این قانون، می‌توان شاهد کاهش حداقل ۶۰درصدی اختلافات ملکی و شفاف‌سازی ساختاری در حوزه تملک و مبادلات املاک بود.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات که تیر ۱۴۰۳ پس از تأیید نهایی در مجمع تشخیص مصلحت، ابلاغ شد، یکی از مهم‌ترین تحولات حقوقی در بازار املاک به شمار می‌رود. بر اساس این قانون، تمامی معاملات اموال غیرمنقول از جمله خرید، فروش، صلح، اجاره و رهن باید به‌صورت رسمی و از طریق سامانه‌های ثبت الکترونیکی صورت گیرد؛ در غیر این صورت، از اعتبار قانونی برخوردار نخواهد بود. پس از کش‌وقوس‌های حقوقی میان مجلس و شورای نگهبان و بررسی نهایی در مجمع، اجرای قانون از تیر ۱۴۰۳ به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور سپرده شد تا طی یک سال، زمینه لازم برای اجرای کامل آن را فراهم کند. طبق اعلام سازمان ثبت، تاکنون بیش از ۴۰هزار قرارداد از طریق سکوی رسمی «کاتب» به ثبت رسیده که نشانه آغاز یک دگردیسی حقوقی در ساختار معاملات املاک کشور است.
شفافیت تملک، پایان دوره خاکستری در مالکیت املاک
طی دهه‌های اخیر، یکی از آسیب‌های جدی بازار مسکن، عدم شفافیت در تملک و نقل‌وانتقال املاک بوده است. بخش بزرگی از معاملات با اسناد دستی، توافقات شفاهی یا قولنامه‌های غیررسمی انجام می‌شد؛ اسنادی که در سیستم ثبتی کشور قابل پیگیری نبودند و اغلب به اختلافات حقوقی ختم می‌شدند. کارشناسان حقوقی در همایش ملی الزام به ثبت معاملات غیرمنقول تأکید کردند که با اجرای این قانون، امکان جعل سند، فروش یک ملک به چند نفر و نیز کتمان دارایی‌ها تا حد زیادی کاهش خواهد یافت. تجمیع اطلاعات در سامانه ثبت، نه تنها روند معاملات را شفاف می‌کند، بلکه زیرساختی برای ایجاد بانک جامع اطلاعات ملکی کشور نیز فراهم می‌آورد.
کاهش ۶۰درصدی پرونده‌های ملکی، اصلاح ریشه‌ای نظام قضایی
یکی از دلایل اصلی حجم بالای پرونده‌های قضایی، معاملات غیررسمی و قولنامه‌ای است. بر اساس آمار‌های معاونت پیشگیری از وقوع جرم قوه قضائیه، حدود ۵۰تا۶۰ درصد دعاوی حقوقی، منشأ ملکی دارند. در صورت اجرای کامل این قانون، ورود این حجم از دعاوی به دادگاه‌ها کاهش می‌یابد. به گفته اصغر جهانگیر، با حذف اسناد غیررسمی و الزام به ثبت معاملات در دفاتر رسمی، ریسک جعل، انکار و تردید اسناد به‌شدت پایین آمده و دستگاه قضایی نیز فرصت بیشتری برای رسیدگی به پرونده‌های اولویت‌دار خواهد داشت. این امر نه‌تنها موجب صرفه‌جویی در زمان و هزینه می‌شود، بلکه باعث ارتقای کارآمدی نظام قضایی و افزایش اعتماد عمومی به عدالت خواهد شد.
صیانت از اشخاص ثالث، بیمه حقوقی برای شهروندان
بر اساس مفاد قانون جدید، تنها معاملاتی دارای اعتبار در برابر اشخاص ثالث هستند که به‌طور رسمی به ثبت رسیده باشند. این تبصره‌ها به‌منظور حمایت از کسانی است که با حسن نیت وارد یک معامله شده‌اند و بعد‌ها ممکن است از یک توافق غیررسمی متضرر شوند. در این نظام حقوقی، ثبت رسمی، به‌مثابه بیمه‌ای برای طرفین و اشخاص ثالث عمل می‌کند. با تثبیت و اعلام عمومی مالکیت در سامانه‌های ثبتی، امکان فریب افراد ناآگاه و کم‌اطلاع کاهش یافته و از ورود به دعاوی پیچیده جلوگیری می‌شود.
امنیت معاملات برای خریداران، نظم برای فروشندگان
قولنامه‌های سنتی، حتی زمانی که از سوی دفاتر املاک تنظیم می‌شدند، از منظر قانونی اعتبار محکمی نداشتند. خریداران، خصوصاً در مناطق حاشیه‌ای، اغلب با اسنادی مبهم وارد معامله می‌شدند که بعد‌ها منجر به طرح شکایات متعدد، توقیف ملک یا حتی ابطال سند می‌شد. قانون الزام به ثبت، با رسمیت‌بخشی به تمام مراحل خرید و فروش، شفافیت فرآیند را تضمین کرده و از کلاهبرداری‌های پیچیده و چندمرحله‌ای جلوگیری می‌کند. این قانون، فروشندگان را نیز ملزم به ارائه اطلاعات دقیق، بدهی‌های احتمالی و وضعیت سندی ملک می‌کند تا هر دو طرف در موقعیتی برابر، اقدام به معامله نمایند.
حکمرانی دیجیتال، نقطه عطف تحول ثبت معاملات
با ورود فناوری‌های دیجیتال و سامانه‌های هوشمند، مسیر اجرای این قانون هموارتر شده است. پلتفرم‌هایی نظیر «کاتب» و سایر سکو‌های دارای مجوز، زمینه ثبت رسمی معاملات را بدون مراجعه حضوری فراهم کرده‌اند.
فعالان فین‌تک و حکمرانی داده بر این باورند که اجرای الکترونیکی این قانون، می‌تواند بستر تعامل میان مردم، سازمان ثبت، مشاوران املاک و سایر نهاد‌های مرتبط را تسهیل کند. این تحول، ضمن کاهش خطای انسانی، هزینه‌های مبادله را کاهش داده و به ارتقای بهره‌وری در زنجیره معاملات ملکی منجر خواهد شد.
وداع با جعل و قولنامه‌های جعلی، پایان سوداگری در سایه
یکی از چالش‌های اصلی در بازار غیررسمی املاک، تولید اسناد جعلی و فروش همزمان یک ملک به چندین نفر بوده است. در نبود سامانه‌های شفاف، حتی افراد کم‌تجربه نیز قربانی کلاهبرداری‌های پیچیده می‌شدند. اما در نظام جدید، هرگونه معامله بدون ثبت در سامانه رسمی، فاقد اعتبار است. این قاعده به‌نوعی «قفل حقوقی» بر در‌های ورود افراد سودجو و سوداگران ملکی است. با اتصال ثبت اسناد به سامانه‌های کاداستر، اطلاعات شهرداری‌ها و بانک‌ها، امکان استعلام فوری وضعیت یک ملک فراهم می‌شود و این یعنی دیگر جایی برای پنهان‌کاری و سوداگری نیست.
آینده بازار املاک، از بی‌ثباتی تا حکمرانی هوشمند
در نهایت، می‌توان گفت قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، چیزی فراتر از یک تغییر رویه اداری است. این قانون، بنیانگذار نظمی تازه در بازار پرآشوب املاک ایران است؛ نظمی که با تکیه بر شفافیت، ثبت دیجیتال و حقوق برابر برای همه، به دنبال ساختن آینده‌ای پایدار و امن برای مالکان، خریداران، سرمایه‌گذاران و حاکمیت است. اگرچه چالش‌هایی، چون ضعف زیرساخت‌ها، مقاومت گروه‌های ذی‌نفع و ناهماهنگی بین دستگاه‌ها در مسیر اجرای این قانون وجود دارد، اما رویکرد غالب در میان تحلیلگران و حقوق‌دانان، حمایت و تسریع در اجرای آن است. آینده بازار املاک ایران، در گرو اجرای کامل و بی‌اغماض این قانون خواهد بود.
