جوان آنلاین: تحول دیجیتال در نظام ثبت معاملات ملکی، به یکی از بحث‌برانگیزترین موضوعات در تلاقی مباحث حقوقی و ظرفیت‌های فناوری تبدیل شده‌است. با تصویب قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در تیر ۱۴۰۳، انتظار می‌رفت شاهد جهشی جدی در این حوزه باشیم، اما اجرای این قانون با موانع و چالش‌های مهمی روبه‌رو شده که روند تحول را کند کرده‌است.
محمد غلامی، مسئول طرح معاملات هوشمند در ستاد توسعه اقتصاد دیجیتال معاونت علمی ریاست‌جمهوری، در گفتوگو با «جوان» از تأخیر جدی سازمان ثبت اسناد در اتصال سکو‌های دیجیتال به سامانه رسمی معاملات ملکی خبر داد. او هشدار داد که انحصار سامانه «کاتب» و عدم‌حضور بخش خصوصی در این فرآیند، اجرای قانون ثبت رسمی معاملات را با مخاطره روبه‌رو کرده‌است. این در حالی است که براساس قانون، سازمان ثبت موظف بود حداکثر تا تیر ۱۴۰۴ زیرساخت‌های لازم برای این اتصال را فراهم کند، اما تاکنون حتی پیش‌نویس سازوکار فنی آن نیز تدوین نشده‌است. غلامی با تأکید بر لزوم مشارکت بخش خصوصی گفت: انحصار فعلی، مانعی جدی در مسیر شفاف‌سازی، رقابت‌پذیری و تحقق واقعی تحول دیجیتال در بازار مسکن به‌شمار می‌رود.
معاملات ملکی فقط از طریق سامانه‌های رسمی معتبر خواهد بود
محمد غلامی در تشریح الزامات جدید معاملات ملکی اظهار داشت: «بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که در تیرماه ۱۴۰۳ به تصویب رسید، تمامی اسناد عادی از جمله قولنامه‌های ملکی باید به سند رسمی تبدیل شوند. طبق این قانون، انجام معاملات ملکی صرفاً با تکیه بر اسناد عادی دیگر امکان‌پذیر نیست و ثبت رسمی آنها در سامانه ثبت اسناد کشور الزامی است.» وی با اشاره به ابعاد تحول‌آفرین این قانون افزود: «اجرای مؤثر این سیاست نیازمند بهره‌گیری از ابزار‌های فناورانه برای تسهیل، تسریع و شفاف‌سازی فرآیند‌های معاملاتی است و بدون زیرساخت‌های دیجیتال، دستیابی به اهداف این قانون دشوار خواهد بود.»
وی درباره نقش سکو‌های دیجیتال در اجرای این قانون توضیح داد: «در متن قانون به‌صراحت تأکید شده که سکو‌های دیجیتال باید امکان ثبت معاملات از طریق قرارداد‌های استاندارد را فراهم کنند. بر اساس این سازوکار، طرفین معامله می‌توانند با ورود به این سکو‌ها، قرارداد‌های رسمی را در قالب‌های مشخص تنظیم کرده، اطلاعات ملک را ثبت و کل فرایند رسمی‌سازی را از همان بستر دیجیتال انجام دهند.» غلامی همچنین افزود: «سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است دسترسی‌های لازم را برای این سکو‌ها فراهم کند. طبق قانون، این اتصال باید در بازه زمانی تیرماه ۱۴۰۳ تا تیرماه ۱۴۰۴ اجرایی شود، اما تاکنون اقدام مؤثری در این زمینه مشاهده نشده‌است.»
انحصار سامانه کاتب قانون الزام را با شکست مواجه می‌کند
محمد غلامی در ادامه با انتقاد از انحصار و کیفیت پایین سامانه «کاتب» اظهار داشت: «در حال حاضر تنها سامانه‌ای که به این فرآیند متصل شده، «کاتب» است که تحت‌نظر کانون سردفتران فعالیت می‌کند و آن هم به‌صورت انحصاری و محدود صرفاً خدماتی برای مشاوران املاک ارائه می‌دهد. این در حالی است که کیفیت خدمات این سامانه به دلیل نبود رقابت و عدم مشارکت سایر سکو‌های دیجیتال، در سطح مطلوبی نیست.»
او هشدار داد: «در صورت ادامه این انحصار و عدم ورود بازیگران متنوع، امکان پاسخگویی به حجم گسترده معاملات رسمی وجود نخواهد داشت. این وضعیت نه‌تنها می‌تواند اجرای قانون الزام ثبت معاملات را با ناکامی روبه‌رو کند، بلکه ممکن است نارضایتی عمومی شهروندان را نیز در پی داشته باشد.»
وعده‌های سازمان ثبت اسناد به اصل۹۰ محقق نشد
غلامی درباره پیگیری‌های مکرر سکو‌های دیجیتال گفت: «در معاونت علمی و فناوری ریاست‌جمهوری، شاهد درخواست‌های مکرر سکو‌های دیجیتال برای دریافت دسترسی به سامانه ثبت رسمی بوده‌ایم. این سکو‌ها نامه‌های رسمی به سازمان ثبت ارسال کرده‌اند و اتحادیه کسب‌وکار‌های مجازی نیز به‌صورت صنفی این موضوع را پیگیری می‌کند. همچنین در جلسات کمیسیون اصل ۹۰ مجلس شورای اسلامی، سازمان ثبت دو بار تعهد داده‌است: ابتدا تا پایان آبان‌ماه ۱۴۰۳ امکان ثبت معاملات با چهار مدل قرارداد استاندارد را فراهم کند و سپس تا پایان اردیبهشت ۱۴۰۴ دسترسی کامل را برای همه سکو‌ها ایجاد نماید، اما متأسفانه تاکنون هیچ‌یک از این وعده‌ها عملی نشده‌است.»
حضور نمایندگان سکو‌های دیجیتال در فرایند تصمیم‌گیری ضروری است
غلامی درباره دلایل تأخیر سازمان ثبت گفت: «سازمان ثبت اعلام کرده که تدوین سازوکار‌های فنی، امنیتی، مالی و تبادل سرویس برای فراهم‌سازی دسترسی سکو‌های دیجیتال، زمان‌بر است. این در حالی است که طبق برنامه‌ریزی اولیه، قرار بود این فرآیند حداکثر تا پایان دی‌ماه ۱۴۰۳ به سرانجام برسد.»
او با تأکید بر لزوم مشارکت سکو‌های دیجیتال افزود: «پیش‌نویس این سازوکار به‌تازگی ارائه شده و در حال بررسی در معاونت حقوقی و مرکز آمار و فناوری اطلاعات قوه قضائیه است، اما از نگاه ما، این فرآیند باید با مشارکت فعال پلتفرم‌های بخش خصوصی انجام شود، نه صرفاً در جلسات پشت در‌های بسته دولتی و حاکمیتی. حضور نمایندگان سکو‌های دیجیتال در تدوین این چارچوب، برای تضمین موفقیت و کارآمدی آن حیاتی است. تاکنون نیز حدود هشت پلتفرم دیجیتال اعلام آمادگی کرده‌اند تا با ستاد توسعه اقتصاد دیجیتال در این مسیر همکاری کنند.»
رونق اقتصاد دیجیتال با ثبت الکترونیک معاملات املاک
غلامی با اشاره به دلایل تأخیر سازمان ثبت در اجرای قانون گفت: «بر اساس اظهارات مسئولان این سازمان، تدوین سازوکار‌های فنی، امنیتی، مالی و همچنین سازوکار تبادل سرویس برای اتصال سکو‌های دیجیتال، زمان‌بر عنوان شده‌است؛ این در حالی است که طبق برنامه‌ریزی اولیه، مقرر بود این مراحل حداکثر تا پایان دی‌ماه ۱۴۰۳ نهایی شود.»
وی با تأکید بر اهمیت مشارکت فعال بخش خصوصی ادامه داد: «پیش‌نویس این سازوکار به‌تازگی تهیه شده و اکنون در دست بررسی معاونت حقوقی و مرکز آمار و فناوری اطلاعات قوه قضائیه است. با این حال، ما معتقدیم چنین فرآیند مهمی نباید صرفاً در جلسات بسته میان نهاد‌های دولتی و حاکمیتی انجام شود. حضور و مشارکت واقعی نمایندگان سکو‌های دیجیتال در تدوین این چارچوب، برای تضمین موفقیت، مقیاس‌پذیری و شفافیت آن ضروری است. خوشبختانه تاکنون دست‌کم هشت پلتفرم دیجیتال اعلام آمادگی کرده‌اند تا در همکاری با ستاد توسعه اقتصاد دیجیتال معاونت علمی، در این روند مشارکت داشته باشند.»
اتصال سکو‌ها به ثبت اسناد: نه انتخاب، بلکه اجبار
غلامی با بیان چرایی تعلل سازمان ثبت در اجرای قانون اظهار کرد: «سازمان ثبت اسناد مدعی است که تدوین سازوکار‌های فنی، امنیتی، مالی و نحوه تبادل سرویس با پلتفرم‌های دیجیتال، فرایندی زمان‌بر است. این در حالی است که مطابق با برنامه‌زمان‌بندی اولیه، مقرر شده بود این مراحل تا پایان دی‌ماه ۱۴۰۳ نهایی شود، اما هنوز به سرانجام نرسیده‌است.»
او با تأکید بر ضرورت حضور مؤثر بخش خصوصی در این مسیر افزود: «پیش‌نویس اولیه این سازوکار به‌تازگی آماده شده و در حال بررسی در معاونت حقوقی و مرکز آمار و فناوری اطلاعات قوه قضائیه است، اما از دید ما، تدوین چنین چارچوب مهمی نباید پشت در‌های بسته نهاد‌های حاکمیتی انجام شود. حضور فعال نمایندگان سکو‌های دیجیتال در این فرایند، نه‌تنها به افزایش شفافیت و کارآمدی کمک می‌کند، بلکه ضامن اجرای موفق و فراگیر قانون نیز خواهد بود. خوشبختانه تاکنون دست‌کم هشت پلتفرم معتبر دیجیتال برای همکاری با ستاد توسعه اقتصاد دیجیتال اعلام آمادگی کرده‌اند.»
چرا نهاد‌های نظارتی به انحصار کاتب رسیدگی نمی‌کنند؟
غلامی در پاسخ به پرسشی درباره انحصار سامانه «کاتب» گفت: «پاسخ نهایی را باید نهاد‌های نظارتی بدهند، اما آنچه مشخص است، سامانه کاتب فعلاً تنها مسیر رسمی موجود است که تحت مدیریت کانون سردفتران بوده و صرفاً به مشاوران املاک خدمات ارائه می‌دهد. این انحصار می‌تواند تلاشی برای حفظ ساختار سنتی و مانعی در برابر ورود پلتفرم‌های نوآور باشد. در حالی‌که اگر این فرایند به‌شکلی هوشمندانه و مشارکتی طراحی شود، منافع عمومی از جمله شفافیت، امنیت و سهولت معاملات تضمین خواهد شد.»
او در ادامه افزود: «کانون سردفتران و سازمان ثبت نباید برای حفظ وضع موجود، مانع نوآوری و توسعه فناوری شوند. وظیفه آنها تنظیم‌گری شفاف و حمایت از رقابت سالم است، نه تصدی‌گری در حوزه‌هایی که به‌راحتی از سوی پلتفرم‌های دیجیتال بخش خصوصی قابل انجام است.»
نقش معاونت علمی در حمایت از تحول دیجیتال
غلامی در پاسخ به پرسشی درباره انحصار سامانه «کاتب» اظهار کرد: «نهاد‌های نظارتی باید درباره ابعاد این موضوع قضاوت کنند، اما روشن است که سامانه کاتب، به‌عنوان تنها مسیر رسمی فعلی، تحت مدیریت کانون سردفتران قرار دارد و فقط به مشاوران املاک خدمات می‌دهد. این انحصار ممکن است با هدف حفظ ساختار سنتی و جلوگیری از ورود بازیگران دیجیتال شکل گرفته باشد؛ در حالی که با طراحی هوشمندانه و مشارکت‌پذیر، می‌توان به منافع عمومی همچون شفافیت، امنیت و سهولت معاملات دست یافت.»
وی تأکید کرد: «کانون سردفتران و سازمان ثبت باید به‌جای مقاومت در برابر فناوری، نقش تنظیم‌گر را ایفا کنند و اجازه دهند سکو‌های دیجیتال بخش خصوصی، در فضایی رقابتی و شفاف، خدمات قابل‌واگذاری را ارائه دهند؛ نه آنکه خود متصدی این امور شوند.»
