طبق آمار رسمی، اواخر دهه نود یعنی دقیقاً بهار سال ۱۴۰۰، پایتخت کمترین میزان ساختوساز خود را در ۲۰ سال اخیر تجربه کرده است، این مسئله بی‌ارتباط با سیاست‌های دولت یازدهم و دوازدهم در خصوص مسکن نیست. در آن سال‌ها دولت با این توجیه که قیمت مسکن تابعی از اقتصاد کلان است از هرگونه مداخله و مدیریت بازار مسکن سرباز زد که نتیجه آن را در رشد ۱۰ برابری قیمت مسکن و خواب عمیق چندساله این بازار می‌توان مشاهده کرد. رکورد کاهش ساختوساز در کل کشور هم یکی دیگر از تبعات سیاست‌های اتخاذ شده است. البته این روند کاهشی توقفی نداشته و در سال بعد با وجود اقدامات دولت سیزدهم، تعداد پروانه ساخت صادر شده حتی از سال ۱۴۰۰ هم ۱۵ درصد کمتر بود. اما اگر به آمار‌های سال‌های قبل‌تر نگاه کنیم متوجه می‌شویم که سهم صنعت ساختمان از تولید ناخالص داخلی کشور به بیش از ۲۰درصد هم می‌رسید. اما در حال حاضر این عدد به حدود پنج تا شش‌درصد کاهش یافته است. شرایط تهران نیز از کل کشور متفاوت نبوده و در این دهه میزان ساختوساز به نصف رسیده است. داده‌های مرکز آمار از ساختوساز تهران نشان می‌دهد که سهم استان تهران از کل ساختوساز مناطق شهری کشور کاهش قابل توجهی پیدا کرده است. سهم پایتخت از تعداد واحد‌های مسکونی درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی احداث کل کشور در سال ۹۱- ۹۲، ۳۲ تا ۳۸ درصد بوده که این عدد در سال ۹۷ به ۲۷ درصد کاهش یافته و نهایتاً در آخر دهه ۹۰ با رسیدن به عدد ۱۷ درصدی رکورد ۲۰ سال اخیر را زده است. متأسفانه تمام سهم تهران از ساخت‌وساز‌های کشور در سال اخیر فقط ۱۰ درصد بوده است. توجه به این اعداد و ارقام و مدنظر گرفتن این مسئله که همین ۱۰ درصد را هم می‌توان به حساب صدور پروانه‌های ساخت در نهضت ملی مسکن گذاشت، این انگاره را به ذهن متبادر می‌کند که بخش خصوصی، دیگر در بازار مسکن باقی نمانده تا با فعالیت خود جان تازه‌ای به این تن نیمه جان حوزه مسکن بدمد. اگر بخش خصوصی تمایلی در سرمایه‌گذاری در بخش ساختوساز ندارد به معنای آن است که این فعالیت اقتصادی حاشیه سود معقولی برای سرمایه‌گذار ندارد. اما سؤال اصلی در اینجاست که چرا حال و اوضاع سودآورترین صنعت کشور به این نقطه رسیده است؟
زمین گران در تهران بخش خصوصی را اخراج کرد
طبق داده‌های مرکز آمار کشور، طی دو دهه اخیر مشارکت بخش خصوصی در صنعت ساختوساز یک سوم شده است. نگاهی به سهم بخش خصوصی از ساختوساز شهر تهران نشانگر یک روند کاهشی در دودهه اخیر است. سهم بخش خصوصی از کل ساخت‌وساز‌های پایتخت در سال ۱۳۸۱ حدود ۶/۱۲ درصد بوده که این میزان در اغلب سال‌های دهه‌های ۱۳۸۰ و ۱۳۹۰ حدود هفت تا ۹ درصد در نوسان بوده، اما در سال ۱۴۰۰ این مقدار به کمتر از چهاردرصد رسیده است. از نظر کارشناسان این حوزه سه عامل محدودیت‌های ساختوساز (از جمله بروکراسی پیچیده صدور پروانه و محدودیت‌های توسعه شهری)، بازگشت دیرهنگام سرمایه در شرایط تورمی و ارجحیت احتکار زمین به‌جای ساختوساز، تأثیر تعیین‌کننده‌ای در خروج بخش خصوصی از این بازار دارد. اما مشخصاً یکی از این عوامل نقش پررنگ‌تری دارد و به عبارت بهتر زمینه‌ساز دیگر عوامل است. اولین و مهم‌ترین مسئله در تولید مسکن وجود زمین است. تا زمینی وجود نداشته باشد تا روی آن عملیات ساختوساز صورت گیرد، صحبت از دیگر عوامل معنا ندارد. متأسفانه آنچه در این سال‌ها اتفاق افتاده، ایجاد محدودیت‌های بالا در عرضه زمین بوده است. طبق آمار رسمی و طرح جامع تهران، از سال ۷۰ تاکنون زمینی به محدوده شهر تهران افزوده نشده و محدوده شهری متناسب با رشد جمعیت گسترش پیدا نکرده که این به معنای ایجاد انحصار در زمین است.
اما انحصار زمین چه تبعاتی را برای بازار ساختوساز تهران دارد؟ اولین پیامد انحصار زمین، گرانی آن است و این پیامد را می‌توان به خوبی در رشد هزارو ۱۰۰ برابری زمین طی این سه دهه اخیر دید. محصور کردن زمین و افزایش قیمت آن، پدیده شوم احتکار زمین‌های داخل شهری را رقم زد. با بالا رفتن قیمت زمین دیگر برای ملاکان صرفه اقتصادی ندارد که زمین خود را به بازار عرضه کنند چرا که تورم زمین از تورم سایر بازار‌های دارایی جلوتر است. حبس زمین و اراضی در اختیار ملاکان که اتفاقاً خیلی از ملاکان زمین، حقوقی‌ها مثل شهرداری‌ها، نهاد‌های عمومی و دستگاه‌های دولتی هستند، باعث شد دیگر زمینی در بازار عرضه نشود تا بخش خصوصی بخواهد در آن سرمایه‌گذاری کند. بنابراین، این انجماد ملکی، مسائل و مشکلات زیادی در بازار مسکن ایجاد کرده که قفل آن به دست هیچ چیزی جز شکستن انحصار زمین شکسته نمی‌شود. (نمودار ۱)
وقتی سود احتکار بر ساخت و ساز می‌چربد
در هر کریدور اقتصادی اگر تقاضا وجود داشته باشد سود تولید و سرمایه‌گذاری در آن بخش تا حد زیادی تضمین شده است. حوزه مسکن در اقتصاد نیز مستثنی نیست. تهران به دلیل رشد جمعیت و وجود نهاد قدرت و ثروت در این شهر، همواره تقاضای زیادی برای واحد تجاری و اداری وجود دارد. اما با تمام این توصیفات، طبق آمار، بخش خصوصی دیگر حضور معناداری در این بازار ندارد. همانطور که در بخش قبل توضیح داده شد، دو عامل عدم گسترش محدوده شهری و احتکار زمین‌های داخل شهر، اخراج بخش خصوصی از این بازار را رقم زد.
با بررسی منطقه‌ای ساخت ساز در استان تهران نکات جالب مشخص می‌شود. در برخی مناطق ساختوساز بسیار پایین و حتی رشد منفی داشته و، اما در برخی مناطق شرایط بهتری حاکم بوده است. این آمار‌ها نشان می‌دهد طی این مدت بیشترین کاهش ساختوساز مربوط به شهر کیلان و رودهن با ۸۹ درصد، آبسرد با ۸۴، قرچک با ۸۳، دماوند با ۸۱، فشم با ۸۰، پیشوا با ۷۵، اندیشه با ۶۸، باقرشهر با ۶۶، حسن‌آباد فشافویه با ۵۶ و ملارد با ۵۵ درصد بوده است. اما طی این مدت (سال ۱۳۹۱ تا ۱۴۰۱) ساختوساز در پرند رشد ۹۸۹ درصد داشته، در شمشک ۸۶۲ درصد، در جوادآباد ۴۷۵ درصد و در احمدآباد مستوفی و بومهن بین ۱۳۱ تا ۱۴۵ درصد بوده است. (نمودار ۲)
برای دستیابی به تصویر روشن‌تری از آنچه در این سال‌ها در صنعت ساختوساز در استان تهران رخ داده، وضعیت سال‌های ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۱ مقایسه شده است. آمار‌ها قابل تأمل است، طی این مدت درحالی ساختوساز استان تهران ۱۴ درصد و پایتخت ۳۳ درصد کاهش یافته که این میزان در شهر‌های آبسرد، کیلان، قدس و دماوند و فشم بین ۴۵ تا ۷۲ درصد بوده است. روند ساختوساز در تمام مناطق استان تهران یکسان نبوده و می‌توان آن را به دو گروه تقسیم کرد: شهر‌هایی که در آن‌ها رونق نسبی ساختوساز وجود داشته و شهر‌هایی که تقریباً این صنعت در آنجا خوابیده است.
آبعلی، گلستان، ارجمند و لواسان نیز ازجمله شهر‌های استان هستند که در این مقطع ساختوساز آن‌ها به‌شدت کاهش یافته است. به نظر می‌رسد در شهر‌های لوکس احتکار زمین به ساختوساز می‌چربد. وقتی زمین در این مناطق قیمت بسیار بالایی داشته باشد دیگر ساختوساز صرفه اقتصادی ندارد، در نتیجه احتکار زمین رخ خواهد داد. با توجه به قیمت زمین‌های لواسان، خیلی دور از ذهن نیست که این شهر به مرکز زمین خواران کشور تبدیل شود. زمین و خاک موجود در اراضی شمیرانات بسیار با ارزش است و نمی‌توان آن را قیمت‌گذاری کرد. در واقع مهم‌ترین و گران‌ترین مراتع کشور در شمیرانات و لواسانات قرار دارد. به همین دلیل است که بخش زیادی از محتکران و زمین خواران به این نقطه از کشور هجوم آورده‌اند و آن را پایتخت زمین‌خواری ساخته‌اند.
اما در همین زمان مشابه ساختوساز در شمشک رشد هزارو ۴۴۰ درصد، پردیس هزارو ۳۳۹ درصدی و بومهن ۸۳۸ درصدی داشته و، اما بیشترین رشد‌ها در ادامه مربوط به شهر‌های اقماری جنوب تهران از پرند و کهریزک گرفته تا رباط‌کریم و پاکدشت و پیشوا ادامه دارد و در سمت غرب تهران نیز ساخت‌وساز‌ها در شهر‌های و اندیشه و صفادشت و باغستان و... متمرکز شده است. همه این اعداد و ارقام به خوبی این مسئله را بیان می‌کند که هر کجا محدودیتی در عرضه زمین وجود نداشته باشد در همین شرایط اقتصادی و تورم کلی کشور ساختوساز مسیر خود را حتی با سختی ادامه خواهد داد.
کلید ورود بخش خصوصی به بازار قفل مسکن، کاهش قیمت زمین است
با بررسی مناطقی که در آن‌ها ساختوساز از رونق حداقلی برخوردار بوده نشان می‌دهد، دقیقاً مناطقی که بحث اعیانی نشینی و لوکس‌سازی مطرح نبوده درهمان مناطق زمین‌ها وارد چرخه ساختوساز شده است. به عبارت بهتر هرکجا قیمت زمین کنترل شود از احتکار و سوداگری جلوگیری می‌شود که نتیجه مستقیم آن رونق ساخت و ساز در آن منطقه است. قفل اراضی بلااستفاده با هیچ قانونی باز نخواهد شد؛ مگر اینکه احتکار صرفه اقتصادی نداشته باشد و این مهم با شکستن انحصار زمین و عرضه گسترده اتفاق خواهد افتاد.
