مسئله مسکن مهمترین مسئله معیشتی مردم و با در اختیار داشتن ۶۰درصد از سبد هزینه خانوار، مهمترین عامل در سبد هزینه خانوار است. با علم به این موضوع و اهمیت حل مشکل ساخت مسکن، دولتسیزدهم وعده ساخت ۴میلیون مسکن را به مردم داد که مهمترین وعده انتخاباتی خود بود، با وجود این با گذشت ۵/۱ سال از روی کار آمدن دولت، گره مسکن هنوز باز نشده است، حال آنکه گره مسکن، به راحتی و با چند اقدام کلیدی توسط رئیسجمهور نظیر رفع محدودیت زمین و ویلاییسازی مسکن در اطراف شهرهای بزرگ قابل حل است. در ادامه به دو مسئله اصلی قابل حل برای باز کردن گره ساخت مسکن در کشور خواهیم پرداخت. اولین و مهمترین مسئله گره ساخت مسکن در کشور، مسئله اعطای زمین است. یکی از عوامل اصلی تورم مسکن، عدماعطای زمین برای ساخت مسکن است و ایجاد قفل انحصاری برای زمین در یک محدوه مشخص که این موضوع در همه جای دنیا حل شده است، ولی با ایجاد کمربندی اطراف شهرها و محدودیت زمین، حالا تهران یکی از گرانترین مناطق مسکونی دنیا شده است. توهم محدودیت زمین به دلیل سیاست غلط تعیین خط حریم شهری ایجاد شد و اگر به مستندات دولتی رجوع کنیم، متوجه خواهیم شد، حجم بالایی از زمینهای موجود در همین خط حریم شهری در اختیار دستگاههای دولتی قرار دارد.
معاون وزیر راه و شهرسازی نیز چنین بیان میکند: ساخت مسکن با تراکم پایین و به صورت ویلایی یک طبقه در شهرهایی که زمین داریم، برنامهاولویتدار وزارت راه و شهرسازی است. به عبارت دیگر با برنامهریزی صورت گرفته، در این اراضی «مسکن تدریجی» ساخته خواهد شد. در این راستا برای ۱۲شهر از جمله بینالود، ایوانکی، عالیشهر، رامین، شیرینشهر، علوی، تیس، رامشار، مجلسی و امیرکبیر زمین ویلایی در اختیار مردم قرار میگیرد. دومین مسئله ایجاد جذابیت جدید برای ساخت مسکن در منطق دورتر از مرکز استان است که با ویلاییسازی و اعطای مجوز خانه حیاطدار به راحتی حل خواهد شد. یکی از انتقادهای اساسی به پروژه مسکن مهر، بلندمرتبهسازی و ساخت شهرهایی با تراکم بالا در حاشیه شهرها بود. مخالفان این سبک از شهرسازی معتقد بودند کیفیت زندگی در این شهرهای جدید بسیار پایین است. در برخی پروژههای مسکن مهر مردم با وجود اینکه باید از شهرهای اصلی خود خارج شوند، اما در شهر مقصد هم با همان تراکمهای بالا و شلوغی و زندگی نامطلوب آپارتمانی باید دست و پنجه نرم کنند. در تغییر پارادایمی مهم که میتواند انقلابی در حوزه مسکن و شهرسازی باشد، دولت قصد دارد به جای ساخت شهرهای پرتراکم و آپارتمانسازی، با واگذاری زمین و تسهیلات، خانههای یک طبقه حیاطدار ساخته شود. به نظر میرسد ساخت مسکنهای یک طبقه دارای مزیتهای فراوانی نسبت به بلند مرتبهسازی است که ساخت مسکن به این روش بسیار مطلوبتر مینماید.
بر اساس منابع و کتب شهرسازی، سرانه هر نفر از واحد مسکونی، حدود ۴۰ مترمربع است، بنابراین کشور ایران با بُعد ۳/۳ خانواده، احداث واحدهایی با متراژ حداقل ۱۳۰ مترمربع را ضروری میسازد، البته با توجه به اینکه ایران سیاست افزایش جمعیت دارد و از طرف دیگر مسکن یک کالای بادوام و ماندگار تا چندین دهه است، لازم است ساخت مسکن بر اساس سیاست افزایش جمعیت باشد. بر این اساس در صورتی که رساندن بعد خانواده به پنج نفر در دستور باشد، ساخت واحدهایی با متراژ ۲۰۰ مترمربع ضروری است. ساخت خانه ویلایی نسبت به خانه آپارتمانی، مزایای بسیاری دارد که میتواند برای مردم جذاب باشد. از جمله این مزایا میتوان به کاهش هزینه ساخت مسکن، رفاه اجتماعی و همچنین جذابیت بیشتر برای مردم اشاره کرد.
یکی از مزایای اصلی ساخت خانه ویلایی، این است که هزینه ساخت آن نسبت به ساخت خانه آپارتمانی، کمتر است. به عنوان مثال، در ساخت خانه ویلایی، نیازی به ساخت بلوکهای آپارتمانی، پلههای آتشنشانی و نگهبانی نیست و در نتیجه هزینه ساخت کمتری دارد. ساخت خانههای یک طبقه توسعه افقی کمربند شهرها را باز و تقاضای بالا به مسکن روی یک زمین محدود را پخش میکند و طبیعتاً کاهش قیمت مسکن رخ خواهد داد، در واقع عرضه بیشتر اراضی باعث کاهش قیمت زمین و به تبع آن کاهش هزینه تمامشده مسکن برای خانوار خواهد شد، البته حملونقل سریعالسیر بین شهرها باید تأمین شود.
رفاه اجتماعی نیز یکی دیگر از مزایای ساخت خانه ویلایی است. خانه ویلایی از نظر رفاهی، بهتر از خانه آپارتمانی است. در خانه ویلایی، مردم میتوانند از فضای بیشتری برای زندگی، باغچه و حیاط خلوت برای تفریح و استراحت استفاده کنند. همچنین ساخت خانه ویلایی، امکان ساخت مسکن به صورت تدریجی را فراهم میکند. به عنوان مثال، در صورتی که فردی با درآمد کمتر، خانه ویلایی را به صورت تدریجی ساخته، او میتواند از خانه خود استفاده و در آینده آن را به صورت کامل به خانه ویلایی تبدیل کند. سرعت بالای ساخت مسکنهای یک طبقه به نسبت چند طبقه نیز یکی از مزایای ساخت خانه ویلایی است. در ساخت خانه ویلایی، زمان بیشتری برای ساخت، نصب و راهاندازی تجهیزات و تأسیسات مورد نیاز است، در حالی که در ساخت آپارتمان، زمان بیشتری برای ساختاربندی و ساخت بلوکهای آپارتمانی صرف میشود.
مطلوبیت اجتماعی بالا و تناسب با سبک زندگی ایران نیز یکی دیگر از مزایای ساخت خانه ویلایی است. در جامعه ایران، خانه ویلایی به عنوان یکی از نمادهای ثروت و شأن و جایگاه اجتماعی محسوب میشود. همچنین ساخت خانه ویلایی، میتواند به افزایش جمعیت و تعدیل قیمت زمین و مسکن برای مردم کمک کند. با ساخت خانه ویلایی، امکان فعالیتهای کشاورزی و دامداری نیز برای مردم فراهم میشود، بنابراین اولویت اصلی حل شدن گره ساخت مسکن، حرکت به سمت ویلاییسازی و اعطای زمین است.
* کارشناس اقتصادی
