۹۰ درصد معاملات مسکن مربوط به اجاره است
کد خبر: 1046729
لینک کوتاه: https://www.Javann.ir/004OIj
تاریخ انتشار: ۱۷ ارديبهشت ۱۴۰۰ - ۲۱:۳۸
رئیس اتحادیه املاک گفت: در ۱۲‌روزه ابتدای اردیبهشت‌ماه امسال تعداد ۱۵ هزار و ۵۷۳ مورد قرار داد در تهران ثبت شده است که از این تعداد ۱۴‌هزار و ۴۵۱ مورد آن اجاره است
هادی غلامحسینی
سرویس اقتصادی جوان آنلاین: تبدیل شدن مسکن به کالایی سرمایه‌ای موجب شده است تا قیمت این کالا در شرایط رکودی به شکل مستمر بی‌تفاوت افزایش یابد تا جایی که امروز مردم از بازار خرید خانه مسکن به بیرون هدایت شده‌اند و مجبورند با افزایش مستمر قیمت اجاره بها دست و پنجه نرم کنند در همین راستا رئیس اتحادیه املاک گفت: در ۱۲‌روزه ابتدای اردیبهشت‌ماه امسال تعداد ۱۵ هزار و ۵۷۳ مورد قرار داد در تهران ثبت شده است که از این تعداد ۱۴‌هزار و ۴۵۱ مورد آن اجاره است، این آمار نشان می‌دهد تعداد مستأجر‌ها افزایش زیادی داشته است، زیرا مردم قدرت مالی برای خانه دار شدن ندارند.

افزایش قیمت مسکن حتی در شدیدترین وضعیت رکودی بازار به خوبی نشان از این مورد داشت که مسکن به کالایی سرمایه‌ای تبدیل شده‌است و شرکت‌هایی که به رشد نرخ زمین و مستغلات نیاز دارند دست به معاملاتی پیرامون این بازار می‌زنند که قیمت‌ها به شکل مستمر افزایش یابد در این میان به دلیل آن‌که سیاستگذار در حوزه‌های پولی و مالی ضعف نظارت دارد نتیجه آن شده است که بسیاری از شرکت‌های فعال در بخش پول و بانک و تأمین سرمایه، تعاونی‌ها و مؤسسات اعتباری، چون با پول بدهی سود دار اقدام به سرمایه‌گذاری در بخش زمین و ساختمان کرده‌اند، از این رو رگ حیاتشان به رشد نرخ زمین و مستغلات بستگی دارد.

در حالی که بسیاری از کشور‌های دنیا در حدود ۱۰۰‌سال است که مالیات بر عایدی سرمایه را عملیاتی کرده‌اند امروز در اقتصاد ایران برای اخذ مالیات از زمین و مسکن‌های بلااستفاده مشکل داریم، به‌طور نمونه از سال‌۹۴ تا‌کنون هنوز اطلاعات بخش زمین و ساختمان در یک سامانه جمع‌آوری نشده‌است تا بدانیم بخش زمین و ساختمان از منظر مالکیتی در چه وضعیتی وجود دارد، اما همانطور که می‌دانیم زمین و ساختمان با بدهی‌های معوق بانکی در ارتباط است. برخی از کارشناسان اقتصادی معتقدند ۵۰۰ تا ۷۰۰‌هزار میلیارد تومان از منابع بانکی تحت قالب وثایق به اشخاصی ارائه شده‌است که برخی از آن‌ها اقساط یا باز نمی‌گردانند یا اینکه به‌طور منظم این کار را انجام نمی‌دهند، از این رو بانک‌ها باید با همکاری بدهکاران قرارداد‌هایی را هر ساله تنظیم کنند که این وام‌ها نوسازی شوند در غیر اینصورت بانک‌ها باید برای این وام‌ها ذخایری در نظر بگیرند که کارکرد بانک را مختل می‌کند.

رویداد مورد اشاره برای بانک‌ها به عنوان ستون اصلی تأمین مالی اشکال ایجاد کرده‌است و همچنین از آنجایی که بانک‌ها به منابع در خطر معوق سود پرداخت می‌کنند، نیازمند رشد نرخ زمین و ساختمان هستند، چون در غیر اینصورت سرمایه‌شان از بین می‌رود و در معرض ورشکستگی قرار می‌گیرند، همین رویداد موجب شده تا در بخش مسکن نرخ‌ها به رغم رکود با رشد مستمر روبه رو شوند تا حدی که مردم دیگر قدرت خرید ملک را ندارند و عموماً اجاره‌نشین شده‌اند یا اینکه به بازار غیر رسمی خرید مسکن در کنار شهر‌ها و روستا‌ها روی آورده‌اند. رئیس اتحادیه املاک با اشاره به برخی دخالت‌های دولت دوازدهم در بازار مسکن و مشاوران املاک اظهار کرد: متأسفانه برخی دخالت‌ها موجب شده تا مشاوران املاک مجبور به خلاف و دور زدن بخشنامه‌ها شوند و تولید فساد شود.

مصطفی قلی‌خسروی با انتقاد از مداخله دولت در مسائل جزئی، ادامه داد: متأسفانه در کشور دولت کار‌های جزیی را انجام می‌دهد و بانک‌ها کار ساختمان‌سازی را انجام می‌دهند.

وی یادآور شد: سال گذشته از ابتدای اردیبهشت ماه تا ۱۲‌اردیبهشت‌ماه در بازه ۱۲‌روزه تعداد کل قرارداد‌های تهران ۱۱‌هزارو‌۵۹۱‌مورد بوده‌است که از این تعداد ۵‌هزارو ۱۸۷‌مورد مبایعه‌نامه و ۶‌هزار و ۳۴۶‌مورد اجاره نامه بوده که در سامانه املاک ثبت وکد رهگیری دریافت شده است. وی ادامه داد: در بازه ۱۲‌روزه ابتدای اردیبهشت‌ماه امسال تعداد ۱۵‌هزار و ۵۷۳ مورد قرار داد در تهران ثبت شده است که از این تعداد ۱۴‌هزار و ۴۵۱ مورد آن اجاره است که بررسی این آمار نشان می‌دهد تعداد مستأجر‌ها افزایش زیادی داشته‌است که بیشتر این افزایش به دلیل کاهش قدرت خرید و خانه دار شدن افراد است.

قلی‌خسروی بیان کرد: به طور مثال در خردادماه‌سال‌۹۹ با اعلام بانک مرکزی مبنی بر افزایش ۴۸‌درصدی قیمت مسکن در صورتی که کف بازار فقط ۸‌درصد افزایش قیمت بود به طور ناگهانی با تأثیر روانی قیمت مسکن افزایش یافت.

برای افکار عمومی این پرسش مطرح است که افزایش نرخ مسکن در شرایطی که بازار به شدت در رکود است چه انتفاعی برای مالکان دارد که در پاسخ باید گفت زمین و مستغلات کالایی است که رشد قیمتش ولو اینکه نقدشوندگی این کالا مشکل باشد، برای صاحب کالا انتفاع دارد، مثلاً یک شخص حقیقی می‌تواند این ملک را برای اخذ تسهیلات بانکی نزد بانک به وثیقه بگذارد یا بانک‌ها و بیمه‌ها و هلدینگ‌ها سالیان است که به واسطه رشد بهای مسکن درخواست خود را برای افزایش سرمایه از محل تجدید ارزیابی دارایی‌ها به نهاد‌های رگلاتوری یا سازمان بورس اوراق بهادار ارائه می‌دهند، از همین روست که می‌بینیم به رغم کاهش تشدید رکود در بازار مسکن، قیمت زمین و ساختمان بی‌تفاوت به تشدید رکود بازار افزایش می‌یابد.

پذیرش ورشکستگی یا اصلاحات شدید اقتصادی

باید معضل بانک‌ها و بیمه‌ها و تعاونی‌ها در اقتصاد ایران پذیرفته شود و باید بدانیم که ورشکستگی یکی از مراحل توسعه اقتصادی می‌باشد، اما اگر اصرار به این موضوع بورزیم که حتماً بنگاه‌ها باید در هر شرایط اقتصادی به فعالیت خود ادامه دهند؛ چراکه مشکلاتی در حوزه اشتغال پدید می‌آید، نتیجه آن می‌شود که حقوق مصرف کنندگان به واسطه رشد نرخ کالا و خدمات تولیدی این بخش‌ها تضییع می‌شود، به‌طور نمونه امروز نرخ زمین و ساختمان صرفاً به دلیل اینکه کالایی سرمایه‌ای شده تا جایی ادامه یافته که عموم مردم صرفاً اجاره نشین شده‌اند. در نمونه مربوط به رشد نرخ زمین و ساختمان در اقتصاد ایران حتی با این وجود که می‌دانیم تعادل‌ها در بعد دسترسی خانوار به مسکن آنقدر به هم خورده است که برخی از کارگران به رغم دوشغله بودن حتی نمی‌توانند هزینه‌های مربوط به اجاره بها را به راحتی تهیه کنند حال چه برسد به آنکه خانه مناسبی خریداری کنند، باز هم می‌بینیم مدلی در بخش نرخ‌گذاری زمین و ساختمان در پیش گرفته شده که با وجود رکود در بازار بازهم نرخ زمین و ساختمان به شکل نامتعارفی افزایش می‌یابد.

از آنجایی که همه می‌دانیم بانک‌ها، برخی از بیمه ها، هلدینگ‌ها و تعاونی‌ها با معضل بدهی‌های کلان سود دار روبه رو هستند و دارایی چشمگیری جز زمین و مستغلات در بساط ندارند، قیمت زمین و ساختمان در کشور به شکل مستمر رشد می‌کند.

عادت به تورم زمین و ساختمان

شاید رشد نرخ زمین و ساختمان در گذشته راهکاری بود تا این دست بنگاه‌ها که بدهی‌های سود دار کلان به مردم دارند، به پشتوانه افزایش قیمت زمین و مستغلاتشان در خواست افزایش سرمایه دهند و از این رهگذر از ورشکستگی رهایی یابند و نیروی کار خود را حفظ کنند، اما ادامه این رویه کار بسیار غلطی است زیرا دامنه مشکلات را وسیع‌تر می‌کند.

به‌طور نمونه از آنجایی که بنگاه‌های فوق می‌دانند اگر قیمت زمین و مستغلات افزایش نیابد به دلیل آنکه بدهی‌های سود دار به مردم دارند با ورشکستگی مواجه می‌شوند، از این رو انگیزه دارند که در حوزه زمین و مستغلات معاملاتی در جهت افزایش قیمت انجام دهند. از سوی دیگر بنگاه‌های فوق برای اینکه حضور خود را در بخش زمین و مستغلات مشروع نشان دهند، شرکت‌های فرعی ساخت و ساز برای خود تأسیس کرده‌اند یا اینکه در کنار سایر ذی‌نفعان افزایش قیمت زمین و ساختمان هلدینگ‌هایی در این حوزه تشکیل داده‌اند که از ذکر نام این دست هلدینگ‌ها فعلاً خود‌داری می‌شود؛ اما در آینده به شکل دقیق به بزرگترین هلدینگ‌های مسکن‌سازی در کشور اشاره می‌شود.

وثیقه ملکی و وام بانکی

در این میان، همانطور که می‌دانیم یکی از وثایق مورد نیاز برای اخذ وام بانکی زمین و مستغلات می‌باشد، بدین ترتیب وجود بدهی‌های معوق بانکی در حد ۵۰۰ تا ۸۰۰ هزار میلیارد تومان هر سال به پشتوانه تفاهم بانک با بدهکار در حساب‌های بانکی به شکلی انعکاس می‌یابد که این بدهی‌ها جاری به شمار بیاید، اما این دست بدهی‌ها در واقع نوسازی می‌شود تا بانک از زیر بار ذخیره‌گیری برای بدهی‌ها رهایی یابد در نهایت باید اشاره داشت که زمین و ساختمان کالایی می‌باشد که بین بانک و بدهکاران مورد معامله قرار می‌گیرد اگر نرخ این معاملات بالاتر از میانگین نرخ بازار باشد عملاً با رشد ممتد زمین و ساختمان در کشور روبه‌رو خواهیم بود.

از سوی دیگر برای افکار عمومی این پرسش مطرح است که صاحبان ۳ تا ۶ میلیون خانه کم استفاده و بلااستفاده چه اشخاصی می‌باشند که در این شرایط اقتصادی از خانه استفاده چندانی نمی‌برند، نکته اینجاست که این حجم خانه خالی بلا شک در تورم زمین و ساختمان مؤثر است.

شایعات افزایش سرمایه ملکی در بازار سرمایه

همچنین دپوی زمین و ساختمان در صورت‌های مالی شرکت‌ها زمینه‌ای شد است تا برخی از شرکت‌های بورسی در بازار سرمایه شایعه کنند که افزایش سرمایه از محل تجدید ارزیابی زمین و ساختمان در پیش دارند به هم دلیل صرفاً با انتشار این خبر نرخ سهام شرکت به شدت بالا می‌رود، این در حالی است که سال گذشته نرخ سهام در بسیاری از شرکت‌های بورسی صرفاً به دلیل شایعه پراکنی‌هایی از این دست جهش کرد و در نهایت با ریزش بازار مشخص شد که اصلاً افزایش سرمایه‌ای از محل زمین ومستغلات در کار نبوده است.

انحراف سرمایه از تولید به ملاکی

همچنین، از آنجایی که تورم زمین و مستغلات از تورم عمومی پیشی گرفته است، بسیاری از سرمایه داران، سرمایه گذاری در بخش تولید را کنار گذاشته‌اند و به ملاکی روی آورده‌اند زیرا می‌دانند با این وضعیت تورم زمین و مستغلات سود قابل ملاحظه‌ای به واسطه رشد ارزش دارایی‌شان عایدشان می‌شود این نگاه عملاً به حوزه سرمایه‌گذاری و تولید ملی آسیب می‌زند، کما اینکه اخیراً مقام معظم رهبری در سخنرانی این اقدامات را اشتباه خواندند از همین رو حداقل از اشخاص حقیقی و حقوقی که پیش از این دست این اقدامات می‌زدند، انتظار می‌رود از این دست فعالیت‌ها خارج شده و بخش تولید مولد روی آورند.

خروج مردم از بازار مسکن و حبس در بازار اجاره

هم اکنون وضعیت نرخ زمین و ساختمان به شکلی شده است که بسیاری از خانوار‌ها توانایی خرید مسکن مناسب برای زندگی را ندارند و چشم اندازی هم پیش روی آن‌ها نیست. نشانه این ناامیدی از ناحیه خانه‌دار شدن از مسیر‌های متعارف و بازار موجب شده تا مردم با اندک پس‌انداز خود به خرید زمین‌های مسئله دار اطراف شهر‌ها و روستا‌ها روی بیاورند، این در حالی است که این وضعیت هم زمین‌های ملی را با خطر مواجه کرده‌است و هم اینکه برای دستگاه‌های حفاظت کننده از این زمین‌ها مشکل درست کرده است، در این بین دستگاه قضایی هم با حجم قابل ملاحظه‌ای از پرونده‌های زمین و ساختمان روبه رو می‌باشد.
نظر شما
جوان آنلاين از انتشار هر گونه پيام حاوي تهمت، افترا، اظهارات غير مرتبط ، فحش، ناسزا و... معذور است
نام:
ایمیل:
* نظر:
پربازدید ها
عناوین پیشنهادی
آخرین اخبار