به عقیده کارشناسان رکود اقتصاد جهانی و بروز بحران حتی در جوامع سرمایهداری مثل امریکا از بخش مسکن منشأ گرفته به طوری که مردم توان بازپرداخت تسهیلاتی را که از بانکها دریافت کرده بودند، نداشتند و در نتیجه رکود اقتصادی ایجاد شد.
با نسبت متوسط درآمد خانوادهها و متوسط قیمت مسکن میتوان شاخص قیمت بهای مسکن به درآمد خانوار را بررسی کرد.
البته این نسبت در ایران تا حدودی نامتناسب است، زیرا تکنولوژی ساخت در قیمت مسکن تأثیرگذار است و تکنولوژیهایی که در ایران مورد استفاده قرار میگیرد با سایر کشورها متفاوت است به طوریکه ساختمانها سنگینتر ساخته میشوند و کمتر از قطعات پیشساخته استفاده میشود بنابراین قیمت تمام شده در کشورهای اروپایی در مقایسه با کشور ما پایینتر است.
در بین تمام صنایع، بیشک صنعت ساختمان و مسکن جزو مهمترینها به شمار میآید که دلیل عمده این اهمیت به تقاضای بخش سرمایهای و تقاضای مصرفی آن بر میگردد. بخش مصرف، بر خلاف بخش سرمایهای که بر مبنای تقاضای سوداگرانه به وجود میآید، عمدتاً بر پایه تقاضای نهایی خانوار شکل میگیرد.
در همین بخش مصرفی، بسیاری از دهکهای کم درآمد جامعه که توان خرید خانه را ندارند، تقاضای خود را بر مبنای واحدهای استیجاری ارائه میکنند. براساس آخرین سرشماری نفوس و مسکن در سال ۸۵ از کل ۱۷ میلیون و ۳۵۹ هزار و ۵۷۶ خانوار کشور، رقمی معادل ۳ میلیون و ۹۸۱ هزار و ۵۴۹ خانوار ساکن مسکن اجارهای هستند.
این رقم در شهر تهران از کل ۳ میلیون و ۷۲۱ هزار و ۱۴۸ خانوار، معادل یک میلیون و ۳۰۹ هزار و ۵۳۱ خانوار است که به طور حتم با افزایش نرخ جمعیت و رشد نرخ ازدواج، تقاضای این بخش از مسکن رو به افزایش خواهد بود. بیان همین مسئله این سؤال را به وجود میآورد که چرا با افزایش نرخ جمعیت و رشد ازدواج، عمدتاً تقاضای مسکن استیجاری افزایش مییابد؟ چرا سطح درآمدی و هزینهای خانوار کشورمان- به خصوص قشر جوان- تا این حد نامتقارن است که خرید یک خانه مسکونی ولو با متراژ ۵۰ تا ۶۰ متری هم به فکرشان خطور نمیکند؟ بر اساس آمارهای سازمان ثبت احوال، در سال ۸۸ تعداد ۸۹۰ هزار و ۲۰۸ واقعه ازدواج به ثبت رسیده که قطعاً تمام آنها نیازمند واحد مسکونی هستند و این در وضعیتی است که توازنی بین عرضه و تقاضا برقرار نیست.
کاهش اجاره بها
طی نیمه اول امسال اجارهبهای آپارتمان مسکونی به گفته مشاوران املاک و مستأجران حدود 20 درصد و به روایت مرکز آمار و بانک مرکزی از 5 تا 10 درصد افزایش یافت، اما تازهترین اطلاعات از معاملات واحدهای اجارهای حکایت از توقف این روند و کاهش اجارهبها دارد.
فایلهای آپارتمان اجارهای در بنگاههای مسکن نشان میدهد عمده مالکان چند واحدی که در تابستان با پیشنهاد نرخ بالا انتظار عقد قرارداد با مستأجر را داشتند، اخیراً قیمت اجاره را تا 10درصد پایین آوردهاند.
مشاوران املاک درباره رفتار جدید مالکان واحدهای اجارهای میگویند: «اخیراً افرادی که بیش از 3 واحد مسکونی برای اجاره دارند بیشتر از سایر موجران تمایل به کاهش نرخ دارند تا از این طریق در فصلی که نقل و انتقال به شدت کاهش پیدا کرده، بتوانند برای ملک خود مستأجر جذب کنند.»
تغییر سبد رهن و اجاره
طی ماههای اخیر آنچه به التهاب در بازار اجاره مسکن دامن زد و به لحاظ روانی افزایش نرخها را در بین مستأجران القا کرد، تغییر سبد رهن و اجاره توسط مالکان بود.
صاحبان واحدهای اجارهای در سال جاری مبالغی که به عنوان
رهن- پول پیش- دریافت میکنند را کاهش داده یا حذف کردهاند و به جای آن به سمت دریافت اجارهبهای ماهانه پیشرفتهاند. در حال حاضر عمده کاهش نرخ اجاره، در مبالغی که بهصورت ماهانه از مستأجر دریافت میشود، رخ داده است و رهن آپارتمانها بهصورت محسوس تعدیل نشده است.
از سوی دیگر، اکثر مالکان با بهانه کاهش نرخ سودهی سپردهگذاریهای بانکی به دریافت اجاره ماهانه روی آوردند و رهن کامل را از بازار تقریباً حذف کردند که همین مسئله به عنوان یکی از مشکلات اصلی مستأجران محسوب میشد. از سوی دیگر با افزایش نرخ اجاره واحدهای مسکونی طی سه ماه گذشته برخی از افراد بر این باور هستند که در بین تمام واحدها فقط واحدهای نقلی یا متراژ متوسط امکان رشد میزان اجاره بها را داشتهاند و در مقابل اجاره واحدهای متراژ بزرگ به دلیل اینکه همیشه از نرخ سنگین اجاره بهرهمند هستند دیگر دلیلی بر افزایش آن وجود ندارد.
شکاف بین عرضه و تقاضا
به گفته یکی از فعالان عرصه مسکن، رشد عرضه واحد مسکونی در کشور رقمی مابین ۲۰۰ تا ۳۰۰ هزار واحد در طول سال است که این رقم مبین شکاف حداقل ۵۰۰ هزار واحدی مسکن به نسبت ازدواجهای ثبت شده در کشور است. جدا از افزایش نرخ جمعیت و ازدواج، عدم توجه به توزیع متقارن جمعیت در کلانشهرها و شدت یافتن مهاجرت به شهرهای بزرگ دلیل دیگری بر این حجم انبوه مازاد تقاضا در بخش مسکن در کلانشهرهاست.
