جوان آنلاین: حل بحران مسکن، نسخه فوری نمی‌پذیرد، در حالی که افزایش بی‌سابقه اجاره‌بها در سال‌های اخیر فشار سنگینی را بر دوش خانوار‌ها به‌ویژه دهک‌های پایین وارد کرده، دولت با ارائه وام ودیعه تلاش دارد بخشی از این بار را سبک کند، اما این پرسش اساسی مطرح است: آیا پرداخت مبالغی، چون ۴۰۰ میلیون تومان برای دهک‌های یک تا سه و ۳۰۰ میلیون تومان برای دهک‌های دیگر آن هم در قالب وام می‌تواند جایگزین تولید انبوه مسکن شود؟ محمدرضا رضایی کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس، صراحتاً می‌گوید این ارقام بیشتر «مُسَکن» هستند تا درمان. به باور کارشناسان، تسهیل‌گری در ساخت‌وساز، کاهش هزینه تولید مسکن و تقویت مشارکت بخش خصوصی راه‌هایی است که دولت باید با جدیت در پیش گیرد. راهکار واقعی نه در پرداخت وام، بلکه در تولید مستمر و هدفمند مسکن برای دهک‌های مختلف است.
محمدرضا رضایی کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در اظهارات اخیر خود به موضوع ودیعه مسکن پرداخته و جزئیات جدیدی از سیاست‌های حمایتی دولت ارائه کرده است. براساس این اظهارات، دهک‌های درآمدی یک تا سه که از آسیب‌پذیرترین گروه‌های جامعه هستند، وام ودیعه مسکن ۴۰۰ میلیون تومانی دریافت خواهند کرد. برای دهک‌های بالاتر نیز وام ۳۰۰ میلیون تومانی در نظر گرفته شده که این سیاست با هدف کاهش فشار مالی بر مستأجران و حمایت از اقشار کم‌درآمد طراحی شده است.
با این حال، رضایی‌کوچی به صراحت اعلام کرده که این ارقام با توجه به قیمت‌های کنونی بازار مسکن، راه‌حلی موقتی هستند. در شهری مانند تهران، جایی که اجاره‌بهای یک واحد مسکونی کوچک می‌تواند چندین برابر این مبالغ باشد، ودیعه مسکن تنها بخشی از نیاز‌های مالی مستأجران را پوشش می‌دهد. این واقعیت نشان‌دهنده عمق بحران مسکن در ایران است، جایی که فاصله بین درآمد خانوار‌ها و هزینه‌های مسکن روزبه‌روز افزایش می‌یابد.
محدودیت‌های ودیعه مسکن در برابر واقعیت بازار
بازار مسکن کشورمان در سال‌های اخیر شاهد افزایش چشمگیر قیمت‌ها بوده است. براساس گزارش‌های رسمی، قیمت اجاره‌بها در کلانشهر‌ها به‌ویژه تهران، در برخی مناطق تا ۷۰ درصد درآمد خانوار‌ها را به خود اختصاص می‌دهد. در چنین شرایطی، وام ودیعه مسکن، هرچند گامی مثبت است ولی نمی‌تواند به‌تنهایی پاسخگوی نیاز‌های اساسی مستأجران باشد.
رضایی‌کوچی با اشاره به این موضوع، ودیعه مسکن را «مُسَکن» توصیف و تأکید کرده که این سیاست تنها می‌تواند فشار مالی را به‌صورت موقت کاهش دهد. برای مثال، در تهران ودیعه ۴۰۰ میلیون تومانی ممکن است برای اجاره یک واحد مسکونی کوچک در مناطق متوسط کافی باشد، اما در مناطق گران‌قیمت‌تر این مبلغ حتی برای تأمین ودیعه اولیه نیز ناکافی است. این مسئله به‌ویژه برای دهک‌های پایین که اغلب در مناطق حاشیه‌ای یا با امکانات محدود زندگی می‌کنند، چالش‌برانگیز است.
علاوه بر این، بازپرداخت اقساط این وام‌ها می‌تواند بار مالی دیگری بر دوش خانوار‌های کم‌درآمد باشد. نرخ سود وام‌های ودیعه مسکن، اگرچه معمولاً پایین‌تر از وام‌های تجاری است، اما برای خانواده‌هایی با درآمد محدود، همچنان چالشی جدی محسوب می‌شود. این موضوع ضرورت بازنگری در میزان و شرایط پرداخت این وام‌ها را برجسته می‌کند.
ساخت مسکن؛ درمان قطعی بحران
رضایی‌کوچی در بخش دیگری از اظهارات خود، بر ضرورت ساخت گسترده مسکن به‌عنوان راه‌حل اصلی بحران تأکید کرده است. او معتقد است که افزایش عرضه مسکن از طریق بهره‌گیری از ظرفیت بخش خصوصی و انبوه‌سازان، تنها راه برای ایجاد تعادل در بازار و کاهش فشار بر مستأجران است.
ایران در حال حاضر با کمبود حدود ۸ میلیون واحد مسکونی مواجه است که بخش قابل‌توجهی از آن به دهک‌های پایین جامعه اختصاص دارد. این کمبود، نتیجه سال‌ها کم‌توجهی به تولید مسکن و عدم تعادل بین عرضه و تقاضا بوده است. قانون جهش تولید مسکن که با هدف ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی تصویب شده، تلاشی برای جبران این کاستی‌هاست، اما اجرای آن با موانع متعددی مواجه بوده است.
رضایی‌کوچی پیشنهاد داده که دولت با اعتمادسازی و جذب سرمایه‌های خرد، بخش خصوصی را به مشارکت در پروژه‌های مسکن‌سازی تشویق کند. انبوه‌سازان با تجربه و ظرفیت بالای خود، می‌توانند نقش کلیدی در این فرآیند ایفا کنند، مشروط بر اینکه موانع مالی و بروکراتیک پیش روی آنها برطرف شود. برای مثال، تأمین مصالح ساختمانی با قیمت مناسب از طریق بورس و کاهش هزینه‌های جانبی مانند مالیات و حق‌الزحمه ناظران می‌تواند انگیزه بخش خصوصی را افزایش دهد.
نقش بخش خصوصی و انبوه‌سازان
بخش خصوصی، به‌ویژه انبوه‌سازان از بازیگران اصلی در تحقق اهداف ساخت مسکن هستند. برخی کارشناسان بر این باور هستند که با ایجاد مشوق‌های مالی و تسهیل شرایط سرمایه‌گذاری، می‌توان ظرفیت این بخش را به‌طور کامل فعال کرد. انبوه‌سازان می‌توانند با بهره‌گیری از فناوری‌های نوین و روش‌های ساخت سریع، هزینه‌های تولید را کاهش داده و واحد‌های مسکونی را با قیمت مناسب‌تری به بازار عرضه کنند. یکی از چالش‌های اصلی انبوه‌سازان، تأمین منابع مالی است. بانک‌ها که طبق قانون مکلف به تخصیص ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات به بخش مسکن هستند، تاکنون تنها حدود ۲۰ درصد از این تعهد را عملی کرده‌اند. این کمبود منابع، پروژه‌های نهضت ملی مسکن را با کندی مواجه کرده است. کنشگران حوزه مسکن خواستار پیگیری جدی این موضوع از سوی دولت و بانک مرکزی شده و تأکید می‌کنند که بدون حمایت مالی کافی اهداف ساخت مسکن محقق نخواهد شد.
علاوه بر این، هماهنگی بین وزارتخانه‌های راه و شهرسازی، صمت و جهاد کشاورزی برای تأمین زمین و مصالح ساختمانی از دیگر نیاز‌های اساسی برای فعالسازی بخش خصوصی است. زمین‌های دولتی که اغلب در حریم شهر‌ها قرار دارند، می‌توانند به‌صورت ۹۹ساله به پروژه‌های انبوه‌سازی اختصاص یابند تا هزینه‌های اولیه کاهش یابد.
موانع و چشم‌انداز آینده
اجرای سیاست‌های مسکن از ودیعه تا ساخت با موانع متعددی مواجه است. کمبود منابع مالی، مقاومت بانک‌ها در ارائه تسهیلات، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و ناکافی‌بودن زیرساخت‌های فنی از جمله این چالش‌ها هستند. با این حال، چشم‌انداز آینده می‌تواند امیدوارکننده باشد، مشروط بر اینکه دولت و مجلس با همکاری بخش خصوصی، برنامه‌ای منسجم برای ساخت مسکن تدوین کنند. افزایش عرضه مسکن نه‌تنها قیمت‌ها را تعدیل می‌کند، بلکه به کاهش تعداد مستأجران که اکنون بیش از ۶ میلیون نفر هستند، کمک خواهد کرد. سیاست ودیعه مسکن، اگرچه گامی در جهت حمایت از دهک‌های پایین است، اما بدون تکمیل با ساخت گسترده مسکن، نمی‌تواند بحران را حل کند. دولت باید با بسیج همه ظرفیت‌ها، از جمله انبوه‌سازان و سرمایه‌های بخش خصوصی، به وعده‌های خود در قانون جهش تولید مسکن جامه عمل بپوشاند.
