اختصاصی جوان آنلاین: در غیاب آمار‌های رسمی از بازار مسکن، بررسی‌های میدانی از افزایش متوسط ۳۰ تا ۴۰ درصدی اجاره‌ها در سال جاری حکایت دارد. این میزان افزایش اگرچه نسبت به رشد اجاره بها در سال گذشته که به صورت متوسط ۵۰ درصد بود کمتر است، اما با توجه به عقب ماندگی درآمد خانوار‌ها از تورم، مستاجران را در برابر هر میزان افزایش اجاره ناتوان کرده است. این مساله به خصوص در مناطق متوسط به بالای پایتخت که میزان افزایش اجاره بها قابل توجه‌تر است بیشتر دیده می‌شود. نتیجه این فرآیند منجر به کوچ طبقه متوسط به مناطق پایین‌تر شده؛ مستاجران مناطق ۱ و ۲ به مناطق ۴ و ۵ و از آنجا به مناطق ۷، ۸، ۹ و ۱۰ کوچ می‌کنند.
تورم عمومی و کاهش تاب آوری مستاجران
چندین عامل در تشدید ناتوانی مستاجران تاثیرگذار بوده است. یکی از این موارد به تورم عمومی در کشور باز می‌گردد. نرخ تورم نقطه به نقطه بر اساس گزارش مرکز آمار در خرداد ماه سال جاری، ٤٢,٦ درصد بوده است؛ یعنی خانوار‌های کشور به طور میانگین، ٤٢.٦ درصد بیشتر از خرداد ماه سال گذشته برای خرید یک «مجموعه کالا‌ها و خدمات یکسان» هزینه کرده اند. این مساله با توجه به جاماندگی حقوق‌ها از تورم، تاب آوری مستاجران را کاهش داده است. همچنین مساله دیگر به وضعیت تورم مسکن و در پی آن افزایش تقاضا برای اجاره نشینی باز می‌گردد. در شرایطی که در سال ۹۸ می‌شد با مبلغی اقدام به خرید خانه کرد هم اکنون با همان مبلغ می‌توان اجاره کرد.
تصویری ناخوشایند از بازار اجاره مسکن
متوسط قیمت اجاره در مناطق مختلف تهران طبق آگهی‌های منتشر شده و همچنین اعلام واسطه گران ملکی این گونه است: در منطقه غرب تهران شامل دریان نو، توحید و ... میانگین اجاره بهای ماهانه پیشنهادی موجر‌ها برای هر مترمربع مسکن در این مناطق به ۳۷۰ هزار تومان رسیده و رهن کامل نیز برای یک واحد مسکونی معمولی حدود ۱۲ میلیون تومان برآورد می‌شود. در محله صادقیه و حوالی آن نیز به طور متوسط هر مترمربع از آپارتمان‌های ۷۰ تا ۹۰ مترمربعی با اجاره بهای ماهانه ۳۰۰ هزار تومان و رهن کامل ۱۰ تا ۱۱ میلیون تومانی، قیمت‌گذاری شد. درمنطقه ۹ تهران نیز متوسط اجاره درهر متر ۲۴۰ هزار تومان و رهن آن ۸ میلیون اعلام شده بود. همچنین در محله تهرانپارس نیز میزان اجاره بها ماهانه، حدود ۲۵۰ هزار تومان و رهن کامل حدود ۷ میلیون تومان در هر متر رصد شد.
بر این اساس برای اجاره ماهانه یک واحد ۷۰ متری در دریان نو و ... حدود ۲۶ میلیون تومان، در صادقیه ۲۱ میلیون تومان، در استاد معین حدود ۱۷ میلیون تومان و در تهرانپارس ۱۷ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان باید هزینه کرد که با توجه به سطح درآمدی خانوار‌ها و همچنین گرانی کالا‌های اساسی و خوراکی‌ها غیرمنطقی است.
بر اساس گزارش خرداد ماه مرکز آمار سهم خوراکی‌ها برابر با ۱۴.۸ درصد بوده است. در میان ۱۲ عضو سبد مصرفی خانوار‌ها در کشور، بخش خوراکی هنوز هم بیشترین سهم را دارا است. همچنین داده‌های آماری نشان می‌دهد سهم مسکن در کشور برابر با ۱۲.۴ درصد بوده و دومین رکورد را رقم زده است.
همچنین مساله بعدی به ناهمخوانی میزان تقاضا و عرضه خانه باز می‌گردد. به طور متوسط ساخت سالانه ۹۰۰ هزار واحدی مسکونی از برنامه‌های هدفگذاری شده برای وضعیت مطلوب مسکن در میان مدت است، اما طی سال‌های اخیر متوسط این تعداد به ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار واحد رسیده است. این وضعیت در کنار گرانی قیمت مسکن و افزایش تقاضا برای اجاره نشینی بازار اجاره مسکن رانیز دچار مشکل کرده است.
سعید لطفی، عضو هیئت مدیره و خرانه‌دار اتحادیه مشاوران املاک در خصوص وضعیت بازار اجاره گفت: بازار اجاره فعلا جو آرامی دارد و تلاطمی در آن نیست، ولی قیمت‌ها برای مردم اکنون سنگین است.
او در خصوص چشم‌انداز بازار اجاره توضیح داد: اگر دولت بتواند تمهیداتی برای عرضه مسکن بیندیشد احتمال کنترل قیمت در آینده وجود دارد. اکنون برخی صاحبخانه‌ها حتی تا ۱۵۰ درصد به پول رهن اضافه کرده‌اند و هیچ نهادی نیز برای شکایت وجود ندارد. این خلا‌های قانونی باید برطرف و از این‌گونه مالکان حمایت شود.
بی‌عملی در ساماندهی بازار اجاره
در طرح مجلس برای کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی که به تصویب نهایی مجلس نیز رسید، قرار بود مستأجران یک پناهگاه قانونی پیدا کنند. اگر این طرح در قالب یک قانون حمایتی با ضمانت اجرای قوی، نهایی و ابلاغ شود، فارغ از اینکه مستأجر یک خانه، همان مستأجر سال قبل باشد یا مستأجر جدید، مبنای قیمت‌گذاری قرارداد تمدیدی یا جدید اجاره، همان قیمت‌های مرقوم در قرارداد قبلی است و درصورتی‌که نرخ‌های قبلی به هر دلیلی با سایر واحد‌های مشابه تفاوت ملموسی داشته باشد، نهایتا تا سطح املاک مشابه اجاره افزایش قیمت پیدا می‌کند.
همچنین براساس قانون جدیدی که البته خبری از ابلاغ آن نیست، همه قرارداد‌های اجاره مشمول مالیات بر درآمد اجاره هستند و هرچه مدت آن‌ها کوتاه‌تر باشد، باید مالیات بیشتری بپردازند؛ مگر اینکه مستأجر جزو دهک‌های کم‌درآمد باشد یا قرارداد دوساله و سه‌ساله تنظیم شود. نکته قابل‌توجه این است که برخلاف تمام هیاهویی که در زمان تدوین، بررسی و تصویب این طرح مجلس به راه افتاده بود، حالا هیچ خبری از این طرح یا قانون آن وجود ندارد و در کل بازار اجاره، نه بنگاه‌دار و نه مستأجر خبری در این‌باره ندارد.
متأسفانه بی‌عملی در ساماندهی بازار اجاره در سالیان متمادی، فعالان بازار اجاره در هر دو سوی معامله را به این نتیجه رسانده که قرار نیست اتفاقی در مسیر قاعده‌مندکردن این بازار و اصلاح قیمت‌ها بیفتد.
در این باره بهروز محبی نجم آبادی، عضو کمیسیون برنامه و بودجه مجلس بر تسریع قانون ساماندهی اجاره بهای مسکن مصوبه مجلس تاکید کرد و گفت: باتوجه به فصل جایجایی مستاجرین لازم است هرچه سریع‌تر مصوبه مجلس از‌طرف شورای نگهبان تایید شود.
ضروری است تا دولت با وضع قوانین و پیگیری‌های منظم، بازار مسکن را به سمتی ببرد که از بازار سرمایه‌ای دور و به بازار مصرفی نزدیک شود. مسلما با این کار دست سوداگران نیز از این بازار کوتاه می‌شود. همچنین، با افزایش همکاری‌ها با بخش خصوصی تولید مسکن را افزایش دهد تا عرضه و تقاضا به تعادل برسد.
