اختصاصی جوان آنلاین: در پی اقدامات بانک مرکزی از جمله عرضه گسترده درهم به بازار و همچنین پالس های مثبت از بهبود روابط خارجی، نرخ ارز در ۱۰ روز گذشته کاهش حدود ۴۰ درصدی داشته و هم اکنون در لحظه ثبت این گزارش در کانال 41 هزار تومان قرار دارد. با توجه به تاثیر مستقیم نرخ ارز بر بازار مسکن این مساله هم اکنون بازار مسکن را دستخوش رکود قرار داده است.
بازار مسکن سکته کرد
در بحبوحه گرانی دلار در بهمن و اسفند اگرچه تقاضا برای خرید خانه از فروش آن سبقت گرفته بود، اما چند روزی است که بازار برخلاف رویه روزهای پایانی هر سال، در رکود قرار گرفته است. با توجه به در پیش رو بودن ماه رمضان و همچنین وضعیت کاهشی نرخ دلار پیش بینی می شود ورق در بازار مسکن از این پس به نفع خریداران برگردد.
هر چند در حال حاضر مقاومت هایی همچنان از سوی برخی فروشندگان مسکن در قالب «اعلام قیمتهایی برای نخریدن» وجود دارد، اما واقعیت آن است که فایل هایی این روزها به سرانجام می رسد، که دارای قیمت های منطقی باشند. به نظر می رسد عمده دلیل اعلام قیمت های پرت از سوی این فروشندگان که بر اساس برآوردها عمدتا در ردیف سرمایه گذاران قرار دارند، تاثیرگذاری بر بازار با هدف فروش با بالاترین قیمت در سال آینده است. اما فعالان بازار مسکن در تحلیل این رفتار فروشنده‌‌‌ها میگویند که آنها قیمتهایی را برای نفروختن اعلام کرده‌‌‌اند وگرنه به خوبی می‌‌‌دانند که فروش با قیمت خارج از عرف منطقه، خریداری ندارد.
ظرفیت گرانی تکمیل است!
مشاوران املاک میگویند افت ادامه‌دار قیمت‌ها در بازار ارز، در فاز اول جلوی بزرگ‌تر شدن حباب نرخ‌های پیشنهادی را گرفته و حتی به کاهش تا ۱۵ درصدی نرخ‌های پیشنهادی منجر شده است. ممکن است در فاز دوم شاهد ریزش قیمت‌های پیشنهادی در سطح کلی بازار باشیم. با توجه به سبقت تورم مسکن از سطح تورم عمومی دلیل منطقی برای افزایش بی رویه قیمت مسک در سال آینده وجود ندارد.
میانگین قیمت هر متر خانه در تهران طبق آخرین آمار به ۵۵ میلیون تومان رسیده که افزایش ۶۶ درصد را در یک سال اخیر نشان می‌دهد؛ در حالی که تورم عمومی سالیانه ۴۷ درصد و تورم نقطه به نقطه ۵۳ درصد بود. در واقع مسکن در پایتخت ۱۳ درصد بالاتر از سایر کالاها رشد قیمت داشته است. بنابراین فرضیه گرانی مجدد آن چندان منطقی نیست.
در حال حاضر قیمت آپارتمان نوساز در نظام آباد متری 68 میلیون تومان، واحد 14 سال ساخت در نیروی هوایی 76 میلیون تومان، در نارمک واحد 6 ساله 94 میلیون تومان، در پلیس خانه 24 ساله متری 86 میلیون تومان، در تهران نو واحد 21 ساله متری 43 میلیون تومان، در نبرد شمالی واحد 20 ساله متری 54 میلیون، در یوسف آیاد آپارتمان 21 ساله متری 83 میلیون تومان، در شهران واحد 12 ساله متری 104 میلیون تومان و در آزادی، اوستا واحد 18 ساله متری 75 میلیون تومان است.
مشاوران املاک شهر تهران معتقدند که ظرفیتی برای رشد مجدد این بازار در سال آینده وجود ندارد. بخصوص اینکه بازارهای موازی مثل ارز و نهاده‌های ساختمانی در روزهای اخیر دچار افت قیمت شده‌اند. بازار آهن‌آلات به روند کاهشی قیمت که از حدود ۱۰ روز قبل آغاز شده ادامه داد و امروز تیرآهن و میلگرد در واکنش به افت قیمت ارز و طلا بین ۸ تا ۱۰ درصد ارزان‌تر شد. در معاملات امروز هر شاخه تیرآهن ۱۴ در بنگاه اصفهان ۴ میلیون و ۴۹۰ هزار تومان فروخته شد که از افت ۱۰ درصد نسبت به ۱۶ اسفندماه حکایت دارد. هر کیلو تیرآهن ۱۴ هم با کاهش ۸.۶ درصد درب کارخانه ۳۲ هزار تومان به فروش رسید. همچنین انواع ورق کاهش بین ۳ تا ۷.۵ درصد را نسبت به روز سه‌شنبه تجربه کرد. هر رول ورق سیاه ۲ سایز ۱۲۵۰ فولاد مبارکه ۳۲ هزار و ۱۵۶ تومان فروخته شد که ۷.۵ درصد کاهش را نسبت به روز سه‌شنبه نشان می‌دهد.
آن‌طور که واسطه‌های ملکی میگویند با توجه به ماهیت دیرپذیری بازار مسکن، کنشگران این بازار مدتی در انتظار نتایج تاثیر بازارهای موازی می‌مانند و در صورت ایجاد ثبات در اقتصاد کلان و بخصوص بازار ارز، کنترل بازار مسکن محتمل‌ترین سناریو برای سال ۱۴۰۲ خواهد بود.
برنامه وزارت مسکن برای کاهش نقش مشاوران املاک
کارشناسان نیز پیش بینی می کنند با سیستمی شدن تعیین حق کمیسیون املاک و کاهش نفع مشاوران در قیمت‌گذاری، نقش این صنف در تغییرات قیمت مسکن کاهش می‌یابد. بر اساس اخبار واصله، وزارت راه و شهرسازی در حال تدوین آیین‌نامه‌ای برای اجرای قانون جدید کد رهگیری معاملات مسکن است که براساس آن ضمن اجباری شدن صدور کد رهگیری برای معاملات املاک، ارتباط مستقیم تعیین حق کمیسیون مشاوران املاک و دلالان ملکی با قیمت معامله قطع شده و نفع و نقش این صنف در افزایش یا کاهش غیرواقعی قیمت مسکن کاهش پیدا می‌کند.
پیش بینی مهمترین مولفه قیمت مسکن
از سویی دیگر فعالان بازار ارز نیز معتقدند که روند قیمت ها در این بازار با توجه به اخبار بین المللی و همچنین آزاد شدن منابع ارزی کاهشی خواهد بود و حتی زمزمه هایی از قرار گرفتن نرخ دلار در کانال 30 هزار تومان به میان آمده است. علی سعدوندی، کارشناس اقتصادی در خصوص وضعیت بازار ارز و پیش بینی آن گفت: اخباری منتشر شده است که پس از این توافق، سهل‌گیری‌هایی در امارات نسبت به مراودات با بانک‌های ایرانی به‌وجود آمده که این موضوع می‌تواند خبر مثبتی باشد. او تداوم گشایش های بین المللی را شرط مهم کاهش ادامه دار نرخ ارز عنوان کرد وگفت: اگر چنین باشد احتمالا ریزش قیمت دلار می‌تواند ادامه‌دار باشد. سید احسان خاندوزی، وزیر اقتصاد نیز امروز در آیین افتتاح معاملات شمش طلا در بازارهای مالی و مشتقه بورس کالای ایران که با حضور معاون اول رییس جمهور برگزار شد، درباره آینده بازار ارز گفت: اکنون ثباتی در حوزه ارزی ایجاد شده است و امیدوارم در چشم انداز اینده شرایط هفته های اخیر را تجربه نکنیم.
وی با تاکید بر اینکه در اقتصاد ایران بازارهای عمیق و رسمی برای دارایی‌هایی که مصون از تورم باشند وجود ندارد، اظهار کرد: زمانی که دشمن تلاش می کند انتظارات تورمی در جامعه ایجاد کند، فعالان اقتصادی به ابزارهایی متوسل می‌شوند که بخش واقعی اقتصاد است. اگر در سال‌های قبل دارایی مصون از تورم در جامعه ایجاد می شد، زمانی که فعالان اقتصاد احساس خطر می کردند می توانستند سراغ این ابزارها بروند تا شاهد مصیبت‌هایی که سال‌ها به صورت نوسانی گریبان اقتصاد ایران را می گیرد، نباشیم.
وزیر اقتصاد با بیان اینکه نرخ ارز در ۱۰ روز گذشته کاهش ۴۰ درصدی داشته است، عنوان کرد: افرادی که پیش از این ارز خریده بودند زیان بزرگی را تجربه کردند. متغیرهای بنیادی بازار ارز دچار مشکل نشده بود که این اتفاق رخ دهد، بلکه مساله این است که بازار دارایی‌ها کم عمق است و چند بازیگر می توانند نوسان و موج ایجاد کنند.
خاندوزی ادامه داد: در حوزه طلا هم آقایانی که پیش از این مسئولیت داشتند باید زودتر اقدام می کردند تا از ۳۵ میلیون تن طلایی که در کشور وجود دارد و همچنین۱۰۰ هزار میلیارد تومان نقدینگی هدایت می شد و اکنون شاهد چنین مصیبت هایی در کشور نبودیم.
وی گفت: گواهی نفت، طلا و مس به سبد دارایی مردم اضافه می‌شود. همچنین باید وثیقه شدن طلاها را رسمیت بخشیم و شرکت ها و بانک ها بتوانند در عملیات بازار باز بانک مرکزی این وثایق را به کار بگیرند.
چشم انتظاری خانه‌اولی‌ها به سیاست های حمایتی
در صورت کنترل نرخ تورم به خصوص به واسطه نرخ ارز، پیش بینی می شود بازار مسکن در سال آینده تجربه تلخ امسال را تکرار نکند. افزایش بی ضابطه قیمت ها در این بازار، دست بسیاری از مردم را برای خرید خانه کوتاه و امید خانه اولی ها حتی برای خرید در مناطق حاشیه ای پایتخت را نیز ناامید کرد. گزارش ها درباره شرایط بازار معاملات مسکن در دو شهر جدید اطراف تهران که پرتقاضاترین شهرهای حومه‌ای اطراف پایتخت به شمار می‌روند نشان‌دهنده سبقت تورم مسکن در شهرهای جدید پردیس و پرند از تورم ملکی شهر تهران است. این وضعیت که رشد محسوس قیمت‌های فروش آپارتمان را در این دو شهر جدید نسبت به سال گذشته و نیمه اول سال جاری نشان می‌دهد، منجر به تهدید پناهگاه آخر خانه‌اولی‌های شهر تهران شده است. انتظار می رود سیاست گذار بخش مسکن تمهیدات جدی در این زمینه چه به لحاظ اتخاذ سیاست های مالیاتی و چه به لحاظ تقویت عرضه و تقاضا را به صورت جدی تر دنبال کند.
