جوان آنلاین: محدود کردن ساخت‌وساز، بدون حل بحران عرضه مسکن، نه تضمین‌کننده کاهش جمعیت تهران و نه راه‌حلی پایدار برای کمبود آب، ترافیک و آلودگی هواست و می‌تواند هزینه ناکارآمدی سیاست‌های شهری را بردوش مستأجران، جوانان و خانوار‌های کم‌درآمد بگذارد.
دولت در شرایطی «برنامه اقدام برای ساماندهی، پالایش عملکردی و تمرکززدایی از استان‌های تهران و البرز» را مصوب کرده و از ساماندهی جمعیت و تمرکززدایی از تهران و البرز سخن می‌گوید که مسکن به یکی از سنگین‌ترین هزینه‌های زندگی خانوار‌های ایرانی تبدیل شده است. در چنین وضعیتی، محدود کردن امکان توسعه سکونتگاه‌ها و صدور مجوز‌های جدید، بدون ارائه برنامه‌ای روشن برای تأمین نیاز مسکن مردم، تصمیمی است که باید با جدیت مورد نقد قرار گیرد.
مسئله اصلی این است که دولت می‌خواهد رشد تهران و البرز را مهار کند، اما آیا برای مهار عواملی که مردم را به این دو استان وابسته کرده‌اند، راهکاری ارائه داده است؟ آیا فرصت‌های شغلی، خدمات درمانی و آموزشی و امکانات اقتصادی به‌طور متوازن در سایر مناطق کشور توزیع شده‌اند؟ آیا مسکن جایگزین با قیمت قابل‌پرداخت برای خانوار‌های فاقد خانه فراهم شده است؟ اگر پاسخ این پرسش‌ها روشن نیست، محدود کردن توسعه شهری بیشتر به حذف بخشی از ظرفیت عرضه شباهت دارد تا حل ریشه‌ای مسئله تمرکز جمعیت.
محدودیت عرضه در بازاری که از کمبود مسکن رنج می‌برد
مهم‌ترین ایراد اقتصادی این تصمیم، خطر تشدید شکاف میان عرضه و تقاضای مسکن است. نیاز مردم به خانه با صدور یک مصوبه از بین نمی‌رود. خانوار‌هایی که در تهران و البرز زندگی می‌کنند، همچنان به مسکن نیاز دارند و بسیاری از آنها نیز به دلیل محل اشتغال، تحصیل فرزندان، دسترسی به خدمات و پیوند‌های خانوادگی، امکان جابه‌جایی آسان به سایر استان‌ها را ندارند.
در چنین شرایطی، محدود کردن مسیر‌های قانونی توسعه مسکونی، بدون ایجاد ظرفیت جایگزین متناسب، می‌تواند فشار بیشتری بر قیمت زمین، واحد‌های آماده و بازار اجاره وارد کند. اگر عرضه کاهش یابد و تقاضا در سطح بالایی باقی بماند، زمینه افزایش قیمت فراهم می‌شود؛ هرچند شدت و دامنه این اثر به میزان ساخت‌وساز مجاز در محدوده‌های موجود، وضعیت تقاضا و شرایط کلی اقتصاد نیز بستگی دارد.
محمد منان رئیسی، عضو کمیسیون عمران مجلس در انتقاد به این مصوبه دولت، تقاضای سالانه مسکن در تهران و البرز را بیش از ۱۵۰ هزار واحد برآورد کرده و ظرفیت باقی‌مانده طرح‌های تفصیلی کلان‌شهر‌های این دو استان را حدود ۴۶ تا ۵۰ هزار واحد دانسته است و این پرسش را مطرح می‌کند که اگر ظرفیت عرضه موجود پاسخگوی نیاز مسکونی نباشد، محدودیت بیشتر چه اثری بر دسترسی مردم به خانه خواهد گذاشت؟
رئیسی همچنین درباره احتمال افزایش قیمت مسکن، گسترش تراکم‌فروشی و شکل‌گیری سکونتگاه‌های غیررسمی هشدار داده است.
وقتی سیاست مسکن، دسترسی اقشار ضعیف را دشوارتر می‌کند
پیامد‌های چنین تصمیمی برای همه گروه‌های اجتماعی یکسان نیست. خانوار‌های برخوردار ممکن است توانایی خرید در مناطق گران‌تر یا جابه‌جایی به شهر‌های دیگر را داشته باشند، اما برای مستأجران، جوانان تازه‌وارد بازار کار و خانواده‌های کم‌درآمد، افزایش هزینه مسکن می‌تواند به معنای کاهش کیفیت زندگی، سکونت در مناطق دورتر و افزایش زمان و هزینه رفت‌وآمد باشد.
نصرالله پژمانفر، رئیس کمیسیون اصل نود مجلس نیز در تذکر خود در جلسه علنی سوم آبان ۱۴۰۵، نسبت به پیامد‌های این تصمیم هشدار داد. او اجرای این مصوبه را عاملی برای افزایش شدید قیمت مسکن و محرومیت اقشار ضعیف و کم‌درآمد از سکونت در تهران دانست و از هیئت تطبیق مصوبات دولت با قوانین مجلس خواست موضوع را بررسی کند.
پژمانفر همچنین به اصل ۳۱ قانون اساسی اشاره کرده، اصلی که برخورداری از مسکن متناسب با نیاز را حق هر فرد و خانواده ایرانی می‌داند و دولت را موظف به فراهم کردن زمینه اجرای آن می‌کند.
نقد اساسی به سیاست دولت این است که مدیریت جمعیت نباید به محدود کردن عملی دسترسی گروه‌های کم‌درآمد به مسکن و اشتغال منجر شود. اگر قرار است تمرکز جمعیت کاهش یابد، باید امکان واقعی زندگی در سایر مناطق فراهم شود، نه اینکه با محدودیت عرضه در مناطق پرتقاضا، هزینه سکونت در آنها افزایش پیدا کند.
تعارض احتمالی با تکالیف قانونی تأمین مسکن
انتقاد‌ها فقط اقتصادی نیستند؛ موضوع انطباق مصوبه با قوانین بالادستی نیز اهمیت دارد. قانون جهش تولید مسکن، دولت را به سیاست‌گذاری و فراهم کردن شرایط لازم برای تولید مسکن مکلف کرده است. از سوی دیگر، قوانین حمایتی مرتبط با خانواده و جوانی جمعیت نیز برای گروه‌های واجد شرایط، تکالیفی در زمینه تأمین زمین و مسکن تعیین کرده‌اند.
محمدرضا رضایی‌کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس با انتقاد از مصوبه دولت، به تکلیف قانونی فراهم کردن شرایط ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی اشاره کرد و خواستار بررسی تعارض احتمالی این تصمیم با قوانین مربوط شد.
او همچنین از پیگیری موضوع در مسیر بررسی و تطبیق مصوبات دولت با قوانین خبر داد. منان رئیسی نیز اعلام کرده است که برای بررسی و ابطال مصوبه به هیئت تطبیق مکاتبه کرده است. وقتی سیاستی با تکالیف قانونی تأمین مسکن محل اختلاف قرار می‌گیرد، دولت باید مستندات حقوقی و نحوه جمع میان این تکالیف را شفاف ارائه کند.
آیا محدودیت ساخت‌وساز، مشکل آب و آلودگی را حل می‌کند؟
کمبود آب، ناترازی انرژی، ترافیک و آلودگی هوا، مشکلاتی واقعی و جدی هستند، اما وجود این مشکلات به‌تنهایی ثابت نمی‌کند که محدود کردن توسعه مسکونی، بدون مجموعه‌ای از اقدامات مکمل، راهکار کافی یا کم‌هزینه‌ای است.
اگر نگرانی اصلی کمبود آب است، باید مدیریت مصرف، کاهش هدررفت شبکه، اصلاح الگوی مصرف، استفاده از تجهیزات کاهنده و ارزیابی ظرفیت واقعی تأمین آب هر منطقه در مرکز سیاست‌گذاری قرار گیرد. اگر مسئله ترافیک و آلودگی است، توسعه حمل‌ونقل عمومی، توزیع فرصت‌های شغلی، کاهش سفر‌های روزانه و اصلاح الگوی توسعه شهری باید به‌طور جدی دنبال شود.
خطر بازتولید همان مشکلات در قالبی دیگر
یکی از پیامد‌های قابل‌توجه محدودیت عرضه رسمی مسکن، احتمال افزایش فشار بر بافت‌های موجود شهرهاست. اگر نیاز واقعی به مسکن باقی بماند، اما ظرفیت تأمین آن در مناطق جدید محدود شود، تقاضا ممکن است به سمت افزایش تراکم در بافت‌های موجود، تغییر کاربری زمین‌ها یا بازار‌های غیررسمی سوق پیدا کند.
منان رئیسی درباره افزایش فشار بر کمیسیون ماده ۵ برای تغییر کاربری و افزایش تراکم هشدار داده است. این نگرانی از آن جهت اهمیت دارد که توسعه متراکم، اگر بدون تأمین زیرساخت، فضای عمومی و ظرفیت حمل‌ونقل انجام شود، می‌تواند مشکلاتی را که مصوبه قصد حل آنها را دارد، در شکل دیگری بازتولید کند.
تمرکززدایی زمانی معنا پیدا می‌کند که فرصت‌های اقتصادی و خدماتی از تهران و البرز به مناطق دیگر منتقل شوند و مردم بتوانند بدون تحمل هزینه‌های سنگین اقتصادی و اجتماعی، محل زندگی خود را انتخاب کنند.
