كارشناسان مسكن معتقدند، عدهاي از مردم علاقهمند هستند كه ملك گران شود و عدهاي ديگر از سكون و ركود آن خوشحال ميشوند، ولي حداقل در دو سه سال آينده مسكن گران نميشود.
در برنامه پايش مدير عامل فرابورس و كارشناس بازار مسكن جزئيات تشكيل صندوقهاي زمين و ساختمان را تشريح كردند. هادي كوزهچي، مشاور سرمايهگذاري و كارشناس بازار مسكن با اعلام اينكه در دو سه سال آينده قيمت مسكن گران نميشود، اظهار كرد: بازار مسكن شبيه بازار بورس، ارز و طلا نيست كه تلاطمهاي سريع داشته باشد بلكه اين بازار تقريبا سه سال طول ميكشد تا از ركود خارج شود. وي گفت: حدود سه سال قبل يعني در سال 90 پيشبيني رشد قيمت ملك ايجاد شده بود و همه هجوم پيدا ميكردند كه ملك بخرند و افرادي كه خريد كردند راضي و خوشحال شدند و افرادي كه اوايل سال 91 مسكن خريدند خيلي خوشحال بودند كه چقدر آدم باهوشي بودند و توانستند سود كنند؛ ولي افرادي كه اواخر سال 91 و اوايل سال 92 ملك خريدند عموما با يك مشكل مواجه شدند به اين ترتيب كه وارد ركودي شدند كه تصور كردند اي كاش نميخريدند.
طي 20 سال گذشته قيمت ملك در تهران تقريبا 100 برابر شده است
اين كارشناس افزود: طبق آمار طي 20 سال گذشته قيمت ملك در تهران تقريبا 100 برابر شده است و طي سالي كه گذشت تورم بالايي داشتيم و اين تورم بالا همه را تشويق ميكرد كه كالاهاي مختلف را از ملك گرفته تا بازارهاي ديگر خريداري كنند اما خوشبختانه بعد از انتخابات تورم پايين آمده و سرعت رشد قيمتها كاهش پيدا كرده است.
مردم خانه نوساز و قديمي را نميخرند
وي افزود: طبق آمار مردم خانه نوساز و قديمي را نميخرند و ركود در بخش مسكن تشديد شده است و اين ركود فرصتي را براي خريداراني كه براي خريد عجله ندارند ايجاد ميكند در صورتي كه در دورههاي قبل مردم عجله داشتند ملك را زودتر خريده تا از تورم جا نمانند.
كوزهچي تأكيد كرد: اگر وضعيت تقاضاي ملك را بررسي كنيم متوجه ميشويم درحال حاضر كساني كه ميخواهند براي مصرف خود ملك بخرند يا آنهايي كه قصد سرمايهگذاري در بازار مسكن را دارند هيچ عجلهاي ندارند. در حقيقت سوداگران از بازار مسكن خارج شده و اكنون يك سال است كه اين بازار در آرامش قابل توجهي قرار دارد كه يك مقدار عجيب است و تا به حال كمتر اين حالت را شاهد بوديم.
اين مشاور سرمايهگذاري گفت: دليل رشد بالاي سال 90 و 91 تورم خيلي بالايي بود كه طي اين دو سال در ايران داشتيم و در بعضي از ماههاي سال اين تورم را حتي تا 8 درصد نيز تجربه كرديم. مردم در شرايط تورم بالا نميدانستند كه چه كاري بايد انجام دهند و بنابراين به سمت بازار مسكن هجوم آورده و سعي ميكردند با پول خود چيزي بخرند تا قدرت خريدشان را حفظ كنند.
وي افزود: خوشبختانه بعد از انتخابات تورمهاي ما نزديك يك درصد آمده و اگر بخواهيم مقايسه كنيم با سپرده بانكي كه تقريبا ماهانه دو درصد به مردم سود ميدهد كاملاً روشن است كه آنها تصميم ميگيرند تا در اين دوره بيشتر پول خود را در بانكها گذاشته يا اينكه در بورس سرمايهگذاري كنند. اين كارشناس بازار مسكن گفت: به صورت كلي در ايران دو دوره داريم اول اينكه قبل از انتخابات مردم به خاطر تورم بالا كه معادل سالانه 50 درصد بود همه به خريد ملك و كالا هجوم آورده بودند ولي اكنون پول خود را در بانك گذاشتهاند. در زمان تورم بالا مردم همه دوست داشتند وام بگيرند ولي اكنون همه دوست دارند وامها را باز پس دهند. اين كارشناس اقتصادي گفت: اكنون مالكين بيشترين افرادي هستند كه ضرر ميكنند چون قدرت فروششان را در اين وضعيت اقتصاد از دست دادهاند و كساني كه مسكن خريداري نميكنند بسيار از اينكه پول خود را در بانك گذاشته و بين 20 تا 25 درصد سالانه سود دريافت ميكنند، خوشحال هستند.
جهش ملك در هر دوره شهر تهران تقريبا سه برابر شده است
كوزهچي با پيشبيني دوران ركود شديد براي دو سال آينده بازار مسكن گفت: جهش ملك در هر دوره شهر تهران تقريبا سه برابر شده است. بعد از جهش قيمت سال 91 املاك در بخش كلنگي، آپارتمان و زمين يا وارد ركود ميشوند يا اينكه افت قيمت پيدا ميكنند. بازار مسكن شبيه بازار بورس، ارز و طلا نيست كه تلاطمهاي سريع داشته باشد بلكه اين بازار تقريبا سه سال طول ميكشد تا از ركود خارج شود. وي تصريح كرد: اكنون در شهر تهران ساخت و ساز در مقابل سه برابر تقاضا صورت ميگيرد و مدتها طول ميكشد تا املاك ساخته شده به فروش برسد بنابراين يك فرصت براي خريداران ايجاد شده ولي سازندهها ضرر كرده و با خواب پول و مشكل فروش مواجه ميشوند.
كوزهچي گفت: بعضي از سالها ملك صد درصد طي يك سال رشد داشته در صورتي كه درآمدها هيچ وقت بيشتر از 20 درصد در سال افزايش ندارند. سال 91 رشد املاك كلنگي در تهران 160 درصد و در حقيقت دو و نيم برابر و ركودها نيز سنگين بوده است. اين كارشناس اقتصادي ادامه داد: بعد از دوران جنگ چهار سيكل مسكن داشتيم و اكنون تا دو سال ديگر در بازار مسكن ركود داشته و رشد قيمت مسكن نسبت به تورم، كالا و خيلي از مسائل ديگر كمتر است. از سال 88 و 89 تعداد ازدواجها در حال كاهش است و اين كاهش به بازار مسكن فشار وارد ميكند به گونهاي كه تعداد تقاضاكنندههاي اصلي مسكن در حال كاهش است و قيمت املاك نوساز نيز كاهش بيشتري پيدا ميكند.
كوزهچي خاطر نشان كرد: سازندهها به طور مستمر ملك ساخته ولي بايد بدانند چون قيمت ملك گران شده مردم نيز قدرت خريد آن را ندارند. نياز سالانه ما 800 هزار واحد است كه در شهرها بيشتر از اين نياز ساخت و ساز ميشود و از سال 88 تعداد واحدهاي مسكوني از تعداد خانوارها بيشتر شده و كشور با پديده واحدهاي خالي مواجه است.
وي ادامه داد: اكنون مردم متقاضي خريد مسكن قدرت مذاكره بيشتري در مقابل سازندهها دارند و در كشور سونامي ساخت و ساز را مشاهده ميكنيم. در تهران به طور متوسط 10 ميليون متر مربع ساخت و ساز داشتيم كه طي چند سال اخير به 40 ميليون متر مربع رسيده است و سازندهها با مشكل خواب پول مواجه شده و مجبورند با خريداران كنار بيايند.
سازندهها هنوز هم سه برابر تقاضاي موجود ساخت و ساز ميكنند
وي ادامه داد: در حالي كه تقاضاها كاهش پيدا كرده ولي سازندهها هنوز هم سه برابر تقاضاي موجود ساخت و ساز ميكنند. در گذشته شهرداري تهران سالانه 100 هزار مجوز ساخت و ساز ارائه ميكرد ولي اكنون اين تعداد به رقم 250 هزار واحد طي سه سال تبديل شده است و بزرگترين مشكل سازندهها فروش است. كوزهچي گفت: به طور متوسط در كل كشور حجم ساخت و ساز دو برابر شده و از 60 ميليون متر مربع به 120 ميليون متر مربع رسيده است. در سال 72 هر متر ملك در شهر تهران 50 هزار تومان و وام مسكن دو و نيم ميليون تومان بود ولي طي 20 سال گذشته وام مسكن 35 ميليون تومان شده و قدرت خريد وام خيلي كمتر شده است. بنابراين مردم واقعا قدرت خريد ندارند و بازار از عدم وجود قدرت خريد و رشد خيلي خيلي زياد ساخت و ساز تعادل خود را از دست داده است.
اين مشاور بازار مسكن گفت: در حال حاضر عرضه در بازار مسكن زياد و تقاضا در حال كاهش، تورم پايين آمده و وام خريد كم است، قدرت خريد كاهش پيدا كرده، رشد نقدينگي كمتر شده و مصرفكننده باعث ميشود كه ثبات در بازار مسكن نگه داشته شود. مردم بيشتر انتظار ثبات بازار مسكن را دارند و خوشبختانه تا يك سال آينده قيمتها ثبات خوبي دارند.
وي گفت: پيشنهاد ما به مردم اين است كه عجلهاي براي خريد مسكن نداشته باشند و شهرداريها نيز با كاهش منابع درآمدي مواجه ميشوند. احتمال كاهش قيمت نوسازها به دليل اينكه مالكين آنها نياز به سرمايه دارند بيشتر است. وقتي رشد ملك وجود داشته باشد بايد برنامههاي حمايتي تدوين شود.
كوزهچي در پاسخ به اين سؤال كه با توجه به ركود مسكن چرا قيمت كاهش پيدا نميكند گفت: چون فروشندهها در تعيين قيمت ملك هنوز هم مقاومت ميكنند. وي در پاسخ به اين سؤال كه اگر پول داشته باشيم براي سرمايهگذاري نسبت به خريد مسكن اقدام كنيم گفت: اين كار را انجام ندهيم بهتر است.
وي در پاسخ به اين سؤال كه اگر بانكها مجبور شوند املاك خود را بفروشند قيمت مسكن كاهش پيدا ميكند گفت: حتماً اينگونه ميشود.
وي در پاسخ به اين سؤال كه چرا قيمت وام مسكن دو تا سه برابر شده گفت: چون تعداد اوراق نسبت به تقاضا كم بود. كوزهچي اضافه كرد: دولت مسكن را به سه بخش تقسيم كرده است كه اول، لوكس كه چندان كاري به اين بخش ندارد و عرضه در آن فراوان است، دوم، مسكن طبقه متوسط را با صندوقها تامين ميكند و سوم، مسكن طبقه پايين را با مدلهاي اجارهاي تامين ميكنند، نه به شكل مسكن مهر كه مالك باشند.
وي اضافه كرد: توصيه من به سازندهها اين است كه پروژه جديد را شروع نكنند و در پروژههاي قبلي با خريداران كنار بيايند. مالكان اجاره بدهند چون بازار اجاره آرام است. شهرداريها آماده باشند كه جوازها كم ميشود و به دنبال درآمد پايدار باشند.
كوزهچي تأكيد كرد: دولت از طبقه پايين و متوسط به شكل متفاوتتري حمايت كند. صندوقها براي افرادي كه مبالغ پايينتري دارند و ميخواهند در بازار سرمايه حضور داشته باشند، ميتواند مفيد باشد.
صندوق زمين و ساختمان
همچنين امير هاموني مدير عامل فرابورس در ارتباط تلفني اظهار كرد: صندوقهاي زمين و ساختمان نهادهاي مالي هستند كه به موجب توسعه ابزارها در سال 88 با مصوبه مجلس ايجاد ميشوند. هاموني با اشاره به نظارت بر اين صندوقها گفت: نظارتهاي خاصي بر اين صندوق ميشود از جمله طراحي اركاني مانند مدير ساخت، ناظر ساخت، مدير صندوق، حسابرس و سازمان فرابورس كه اهداكننده مجوز است نظارتهاي خاصي بر اركان دارد و اركان نيز خود بر يكديگر نظارت ميكنند.
وي ادامه داد: بحث مالكيت مشاع در اين صندوقها مطرح است منتها همه در سود و زيان صندوق به تناسب پولي كه آوردهاند سهيم ميشوند. پس براي هر متر مربع مسكن چهار هزار و 500 يونيت (واحد سرمايهگذاري) در نظر گرفته شده است يعني با يك هزار تومان هم ميشود ثبت نام كرده و با خريد سهام وارد بازار مسكن شد. مدير عامل فرابورس گفت: اين صندوقها سطح دسترسي عموم مردم را به بازار مسكن فراهم ميكنند و مردم خودشان ميتوانند پوشش ريسك مناسب را نسبت به افزايش و كاهش قيمت و نوسانات در نظر بگيرند.
مگر دیگه جایی برای گران کردن داره . مگه کسی دیگه توان خرید مسکن داره . .... 
