جوان آنلاین: در معاملات ملکی، مبایعه نامه به عنوان سندی غیررسمی، اما معتبر، نقش کلیدی در انتقال مالکیت ایفا میکند. مبایعهنامههای عادی به رغم اعتبار شرعی و قانونی تحت حاکمیت ماده۱۰ قانون مدنی، با موانع عدیدهای روبهرو میشوند که یکی از چالشهای رایج در این معاملات، امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی است. در این میان، درج شرط داوری در مبایعه نامه میتواند راهکاری مؤثر برای حل اختلافات و تسریع در اجرای تعهدات باشد.
داوری یکی از شیوههای خصوصی حل اختلاف است که در آن طرفین با توافق، حل و فصل اختلاف خود را به شخص یا اشخاصی به عنوان داور میسپارند. طبق اصل حاکمیت اراده و مطابق ماده۴۵۴ قانون آیین دادرسی مدنی، تمامی اشخاصی که اهلیت اقامه دعوا دارند میتوانند با تراضی، حل و فصل اختلافات احتمالی اعم از تفسیر مفاد قرارداد، احراز وقوع بیع یا تأیید فسخ خود را به داوری ارجاع دهند. داوری به عنوان جایگزینی برای رسیدگی قضایی، از مزایایی، چون سرعت، هزینه کمتر و تخصصی بودن برخوردار است، چراکه این توافق مراجع قضایی را از رسیدگی نخستین بازداشته و صلاحیت را منحصراً در اختیار داور قرار میدهد.
شرط داوری در مبایعهنامه
درج شرط داوری در مبایعه نامه به این معناست که طرفین توافق میکنند در صورت بروز اختلاف، به جای مراجعه به دادگاه، موضوع را از طریق داور منتخب حل و فصل کنند. برای اعتبار این شرط، باید شرط داوری به صراحت در قرارداد قید شود، داور یا نحوه تعیین او مشخص شود و موضوع اختلاف نیز قابل ارجاع به داوری باشد.
صلاحیت داور در صدور رأی الزام به تنظیم سند رسمی
در صورتی که فروشنده از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی خودداری کند، داور میتواند با بررسی مستندات و احراز تخلف، رأی به الزام وی به تنظیم سند رسمی صادر کند. این رأی در صورتی که مخالف قوانین موجد حق نباشد، معتبر و لازم الاجراست (ماده ۴۸۵ قانون آیین دادرسی مدنی).
فرایند اجرای رأی داور
رأی داور به تنهایی قابلیت اجرا ندارد و باید از دادگاه درخواست صدور اجرائیه شود (ماده ۴۸۹ قانون آیین دادرسی مدنی)، پس از صدور اجرائیه، در صورت استمرار امتناع فروشنده، دادگاه میتواند نمایندهای برای امضای سند رسمی بهجای وی تعیین کند.
چالشها و ملاحظات عملی
عدمآگاهی طرفین از آثار شرط داوری، تعیین داور غیرمتخصص یا فاقد بیطرفی و عدمامکان اجرای رأی داور در صورت مخالفت با قوانین آمره از جمله چالشهای این مسیر است، همچنین در مواردی ممکن است فروشنده به بهانههای مختلف از اجرای رأی داور طفره رود که نیازمند پیگیری قضایی برای اجرای رأی است.
بررسی تطبیقی با سایر نظامهای حقوقی
در بسیاری از کشو رها، داوری در معاملات ملکی پذیرفته شده و حتی نهادهای داوری تخصصی در این حوزه فعال هستند. در نظامهای حقوقی کامنلا، داوری در قراردادهای ملکی رایج است و رأی داور در صورت رعایت تشریفات قانونی، همانند حکم دادگاه لازم الاجراست.
تحلیل آرای قضایی و نظریات مشورتی
در برخی آرای صادره از محاکم حقوقی ایران، رأی داور در خصوص الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی مورد پذیرش قرار گرفته است، همچنین نظریات مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه نیز بر امکان صدور چنین رأیی از سوی داور تأکید دارند، مشروط به رعایت اصول دادرسی و عدممخالفت با قوانین آمره.
نقش مشاوران املاک در ترویج داوری
مشاوران املاک میتوانند با آموزش صحیح و آگاهی بخشی به طرفین، نقش مؤثری در ترویج داوری ایفا کنند. معرفی داوران متخصص، تنظیم دقیق شرط داوری و تبیین آثار آن برای طرفین، از جمله وظایف حرفهای مشاوران در این زمینه است.
پیشنهاد اصلاحات قانونی و رویهای
پیشنهاد میشود قانونگذار با شفاف سازی بیشتر در خصوص صلاحیت داور در امور ملکی، زمینه اجرای مؤثرتر این نهاد را فراهم آورد، همچنین ایجاد سامانه داوری تخصصی در اتحادیه مشاوران املاک میتواند به ارتقای کیفیت داوری در این حوزه کمک کند.
بررسی آثار حقوقی رأی داور در برابر اشخاص ثالث
یکی از پرسشهای مهم این است که آیا رأی داور علیه فروشنده، نسبت به اشخاص ثالث نیز اثر دارد؟ بهطور کلی، رأی داور تنها نسبت به طرفین قرارداد الزامآور است، اما در برخی موارد خاص، میتوان با استناد به آن، در برابر اشخاص ثالث نیز اقدام حقوقی انجام داد، به ویژه در مواردی که رأی داور مبنای صدور اجرائیه و انتقال رسمی سند قرار گیرد.
نمونه شرط داوری
تمامی اختلافات و دعاوی ناشی از این قرارداد، اعم از انعقاد، اعتبار، تفسیر، فسخ، فسخ به واسطه خیارات، اقاله یا ادعای انفساخ و همچنین دعاوی مربوط به اجرای تعهدات از جمله الزام به تنظیم سند رسمی، تسلیم مبیع و مطالبه وجه التزام، به موجب این شرط به داور مرضی الطرفین ارجاع میشود. طرفین ضمن عقد خارج لازم، حق اعتراض به نظریه داور را از خود سلب و ساقط کرده و رأی صادره قطعی، لازم الاجرا و غیرقابل واخواهی است. ابلاغ تمامی اوراق داوری به نشانی مندرج در این قرارداد (یا سامانه ثنا) به منزله ابلاغ واقعی تلقی شده و داور مکلف است طی مدت (مثلاً سه ماه) از زمان ارجاع، رأی نهایی خود را صادر کند. این شرط مستقل از قرارداد اصلی بوده و حتی در صورت بطلان قرارداد اولیه، معتبر و متبع خواهد بود.
پیشنهاد اجرای مؤثر
درج شرط داوری در مبایعه نامه میتواند ابزار مؤثری برای حل سریع و کم هزینه اختلافات باشد، به ویژه در مواردی مانند الزام به تنظیم سند رسمی، با این حال لازم است طرفین با آگاهی کامل نسبت به تنظیم دقیق این شرط اقدام کنند تا از بروز مشکلات بعدی جلوگیری شود، همچنین تقویت نهاد داوری در حوزه معاملات ملکی میتواند به کاهش بار دادگاهها و افزایش امنیت حقوقی در بازار املاک بینجامد.
