جوان آنلاین: بازار مسکن سال‌هاست با چالش‌های عمیقی دست‌وپنجه نرم می‌کند؛ افزایش سرسام‌آور اجاره‌بها، کمبود عرضه مسکن، قرارداد‌های ملکی غیرشفاف و معضلاتی نظیر پولشویی و فرار مالیاتی که در سایه این نابسامانی‌ها رشد کرده‌اند. این مشکلات زندگی میلیون‌ها مستأجر را تحت فشار قرار داده و اعتماد عمومی به نظام‌های اقتصادی و مالی را نیز تضعیف کرده‌اند. در این میان، قانونگذار با بهره‌گیری از ابزار‌های حقوقی و فناوری اطلاعات، ابتکاراتی را برای ساماندهی این بازار به کار گرفته است. یکی از مهم‌ترین این اقدامات، الزام بانک مرکزی به اتصال خدمات بانکی به ثبت اطلاعات در سامانه ملی املاک و اسکان است که از پایان مردادماه ۱۴۰۴ اجرایی شده است. این طرح، از منظر حقوقی گامی در راستای شفافیت مالی و مبارزه با جرائم است و می‌تواند تحولی بنیادین در نظام بانکی و مدیریت بازار مسکن ایجاد کند.
سامانه ملی املاک و اسکان، ابزاری حقوقی برای ایجاد شفافیت در بازار املاک و مستغلات بوده و با هدف گردآوری اطلاعات دقیق درباره وضعیت مالکیت و اجاره‌نشینی خانوارها راه‌اندازی شده است تا سیاستگذاران بتوانند با تکیه بر داده‌های معتبر، تصمیماتی هدفمند برای تنظیم بازار مسکن اتخاذ کنند. از منظر حقوقی، این سامانه یک پایگاه داده برای شناسایی مالکان و مستأجران است و به‌عنوان یک سازوکار نظارتی، امکان رصد فعالیت‌های مالی مرتبط با املاک را فراهم می‌کند.
قانونگذار با الزام سرپرستان خانوار به ثبت اطلاعات اقامتی خود در این سامانه، تکلیفی قانونی ایجاد کرده که عدم‌رعایت آن می‌تواند تبعاتی مانند محدودیت در دسترسی به خدمات عمومی یا افزایش هزینه‌های خدماتی، نظیر قبض برق با تعرفه‌های پرمصرف را به دنبال داشته باشد.
این الزام، از منظر حقوقی، نمونه‌ای از استفاده هوشمندانه از فناوری برای اجرای قانون است. با توجه به اینکه حدود ۳۱درصد از خانوار‌های ایرانی مستأجر هستند، این سامانه می‌تواند با شفاف‌سازی قرارداد‌های اجاره و شناسایی دقیق وضعیت مالکیت به تنظیم روابط حقوقی بین مالک و مستأجر کمک کند.
برای مثال، ثبت قرارداد‌های اجاره در این سامانه امکان نظارت بر رعایت سقف‌های قانونی افزایش اجاره‌بها (مانند مصوبات شورای عالی مسکن) را فراهم می‌کند و از دعاوی حقوقی مرتبط با مالکیت یا تخلیه ملک می‌کاهد.
گامی حقوقی در نظارت مالی
یکی از نوآورانه‌ترین اقدامات بانک مرکزی در این راستا، الزام شبکه بانکی به استعلام اطلاعات مشتریان از سامانه املاک و اسکان برای ارائه خدمات پایه‌ای است. این خدمات شامل افتتاح حساب بانکی، صدور یا تمدید دسته‌چک، اعطای تسهیلات بانکی، قبول تعهدات بانکی و ارائه ابزار‌های پرداخت مانند کارت بانکی و کارت اعتباری می‌شود. این الزام که از پایان مردادماه ۱۴۰۴ اجرایی شده، نشان‌دهنده رویکردی حقوقی برای یکپارچه‌سازی سیستم‌های اطلاعاتی دولتی است که نظارت بر تراکنش‌های مالی را تقویت می‌کند.
این اقدام یک سازوکار نظارتی پیشرفته است که با افزودن لایه‌ای از احراز هویت، شفافیت در نظام بانکی را افزایش می‌دهد. اجباری شدن ثبت کدپستی معتبر در سامانه املاک و اسکان، هر خدمت بانکی را به یک آدرس فیزیکی قابل‌رهگیری متصل می‌کند. این اتصال، امکان ردیابی حساب‌های صوری، اقامتگاه‌های غیرواقعی و دارایی‌های پنهان را برای نهاد‌های نظارتی آسان‌تر می‌کند. به‌عنوان مثال، در جرائمی مانند پولشویی که اغلب با استفاده از حساب‌های جعلی یا آدرس‌های غیرواقعی انجام می‌شود، این سازوکار می‌تواند به شناسایی سریع‌تر متخلفان کمک کند.
قانون، بانک‌ها و مؤسسات مالی را موظف به شناسایی دقیق مشتریان و رصد تراکنش‌های مشکوک کرده است، با این حال فقدان اطلاعات دقیق درباره اقامتگاه مشتریان، همواره مانعی در اجرای کامل این قانون بوده است.
اتصال خدمات بانکی به سامانه املاک و اسکان این خلأ را برطرف و به تقویت اجرای قوانین مبارزه با پولشویی و فرار مالیاتی کمک می‌کند.
تنظیم حقوقی روابط ملکی
بازار مسکن، به‌ویژه در کلانشهر‌ها با چالش‌هایی مانند افزایش بی‌رویه اجاره‌بها و نبود شفافیت در قرارداد‌های اجاره مواجه است. سامانه املاک و اسکان با ایجاد پایگاه داده‌ای جامع، امکان سیاستگذاری هدفمند در این حوزه را فراهم می‌کند. این سامانه می‌تواند به تنظیم روابط بین مالک و مستأجر کمک کند.
علاوه بر این، شناسایی دقیق مالکان املاک خالی از طریق این سامانه، اجرای مؤثر مالیات بر خانه‌های خالی را تسهیل می‌کند. این مالیات با هدف افزایش عرضه مسکن و کاهش فشار بر بازار اجاره طراحی شده است. اجرای این قانون می‌تواند به تعادل‌بخشی به بازار مسکن کمک کند، اما نیازمند نظارت دقیق و رفع موانع اجرایی است.
اجرای این طرح با چالش‌های حقوقی و عملیاتی متعددی مواجه است. یکی از مهم‌ترین مسائل، تضمین حریم خصوصی و حفاظت از داده‌های شخصی افراد است. سامانه املاک و اسکان اطلاعات حساس خانوارها، مانند آدرس محل سکونت و وضعیت مالکیت را جمع‌آوری می‌کند، این موضوع ضرورت تدوین چارچوب‌های قانونی برای حفاظت از داده‌ها را برجسته می‌کند. در نبود قانونی جامع برای حفاظت از داده‌های شخصی، خطر سوءاستفاده یا نشت اطلاعات وجود دارد که می‌تواند اعتماد عمومی به این سامانه را کاهش دهد.
چالش دیگر، دسترسی برابر به سامانه و خدمات بانکی است. بسیاری از افراد، به‌ویژه مستأجران، سالمندان یا ساکنان مناطق محروم، ممکن است به دلیل عدم‌دسترسی به اینترنت یا ناآگاهی از فرایند ثبت، در ثبت اطلاعات خود با مشکل مواجه شوند. این موضوع می‌تواند به تبعیض در دسترسی به خدمات بانکی منجر شود و نقض اصل برابری در دسترسی به خدمات عمومی را به دنبال داشته باشد. برای رفع این مشکل، قانونگذار باید سازوکار‌های حمایتی، مانند مراکز مشاوره رایگان یا فرایند‌های ساده‌تر ثبت را پیش‌بینی کند.
مشکلات فنی نیز مانع دیگری است. گفته می‌شود در حال حاضر حدود ۲۵بانک به سامانه املاک و اسکان متصل شده‌اند و برخی بانک‌ها به دلیل مسائل فنی هنوز به این سامانه متصل نیستند. این تأخیر می‌تواند به‌عنوان نقص در اجرای قانون تلقی شود که بانک مرکزی را ملزم به اعمال نظارت دقیق‌تر و اقدامات تنبیهی برای بانک‌های متخلف می‌کند.
در کوتاه‌مدت، این طرح ممکن است برای برخی گروه‌ها، به‌ویژه مستأجران و ساکنان مناطق محروم، مشکلاتی ایجاد کند. ثبت اطلاعات در سامانه نیازمند دسترسی به اینترنت و آگاهی از فرایند است که برای همه اقشار جامعه به‌سادگی امکانپذیر نیست.
این موضوع می‌تواند دریافت خدمات بانکی را به تأخیر بیندازد و به نارضایتی عمومی منجر شود. این چالش‌ها باید با ایجاد سازوکار‌های حمایتی و اطلاع‌رسانی گسترده برطرف شوند.
در بلندمدت، اما این طرح می‌تواند اثرات مثبتی داشته باشد. تقویت احراز هویت در نظام بانکی به کاهش جرائمی مانند سرقت هویت و کلاهبرداری‌های بانکی کمک می‌کند، همچنین پایگاه داده یکپارچه این سامانه، امکان برنامه‌ریزی کلان در حوزه‌های اقتصادی، جمعیتی و حتی مدیریت بحران را فراهم می‌کند. این یکپارچگی اطلاعاتی می‌تواند به اجرای دقیق‌تر قوانین و سیاستگذاری‌های مؤثر منجر شود.
از بانک‌ها تا خدمات عمومی
جالب توجه است که الزام به ثبت اطلاعات در سامانه املاک و اسکان به حوزه‌های دیگری نیز گسترش یافته است. اخیراً ادعا شده است از ابتدای شهریورماه۱۴۰۴، فرایند تعویض پلاک خودرو نیز به استعلام از این سامانه وابسته شده است.
این اقدام که پس از هماهنگی فراجا با کمیسیون اصل۹۰ مجلس اجرایی شد، نشان‌دهنده گسترش کاربرد این سامانه در خدمات عمومی است و می‌تواند به‌عنوان بخشی از یک سیاست کلان برای یکپارچه‌سازی خدمات دولتی و افزایش شفافیت تلقی شود، اما نیازمند هماهنگی بین دستگاه‌های اجرایی و رفع موانع فنی است.
جمع‌بندی
طرح الزام ثبت اطلاعات در سامانه ملی املاک و اسکان برای دریافت خدمات بانکی، گامی بلند در راستای شفافیت مالی، مبارزه با جرائم و ساماندهی بازار مسکن است. این طرح با ایجاد پایگاه داده‌ای یکپارچه، امکان سیاستگذاری دقیق‌تر و نظارت مؤثرتر را فراهم می‌کند، با این حال چالش‌هایی نظیر حفاظت از داده‌های شخصی، دسترسی برابر به خدمات و مشکلات فنی باید با دقت مدیریت شوند.
موفقیت این طرح به هماهنگی بین دستگاه‌های اجرایی، تدوین چارچوب‌های قانونی مکمل و جلب اعتماد عمومی وابسته است. این اقدام می‌تواند به‌عنوان الگویی برای یکپارچگی سیستم‌های اطلاعاتی در سایر حوزه‌ها مورد استفاده قرار گیرد و اعتماد عمومی به نظام بانکی و اجرایی کشور را تقویت کند، بنابراین لازم است با بازنگری در این طرح و شنیدن نظرات کارشناسان و مردم، گام‌های مؤثری برای بهبود عملکرد دادگاه‌های صلح و کاهش اطاله دادرسی برداشته شود.
