سرویس اقتصادی جوان آنلاین: در شرایطی که بازار مسکن سال‌ها درگیر رکود ناشی از عرضه مازاد است و از سوی دیگر جهش قیمت، توان متقاضیان شهر تهران را به شدت کاهش داده، عرضه با تقاضا در هیچ یک از سطوح قیمتی، متراژی و منطقه‌ای همخوانی ندارد. به طوری که نقدشوندگی در بخشی از بازار مسکن به پایین‌ترین حد خود رسیده است و در برخی از ساختما ن‌ها به رغم تخفیف‌های قابل ملاحظه نیز فروش مسکن انجام نمی‌شود.
به گزارش ایسنا، رشد حدود ۲۰۰ درصدی قیمت مسکن شهر تهران طی دو سال اخیر در شرایطی منجر به خروج اجباری متقاضیان واقعی از بازار شده که رصد بازار نشان می‌دهد عرضه در هیچ یک از دامنه‌های قیمتی، متراژی و منطقه‌ای با تقاضا همخوانی ندارد.
عرضه مسکن‌های بدون تقاضا
آبان ماه ۱۳۹۸ واحد‌های کمتر از۸۰ متر مربع ۵۷ درصد از معاملات را به خود اختصاص داد؛ در حالی که حدود ۷۰ درصد فایل‌های موجود در دفاتر املاک را واحد‌های بالای ۸۰ متر مربع تشکیل می‌دهد. در دامنه قیمت هر متر مربع نیز معاملات واقعی در محدوده ۶ تا ۱۵میلیون تومان به میزان ۶۷ درصد انجام شده است. این در حالی است که بیش از ۷۰ درصد فایل‌ها در بازار به واحد‌های دارای قیمت بیش از ۱۵ میلیون تومان اختصاص دارد.
کانون خانه‌های خالی در تهران را بشناسیم
توزیع فراوانی برحسب ارزش هر واحد مسکونی نیز از وجود نوعی تناقض حکایت دارد. آپارتمان‌های دارای ارزش کلی ۹۰۰ میلیون تومان در آبان ماه ۱۳۹۸ بالغ بر ۵۳ درصد از معاملات را شامل شد. گشتی در فایل‌های آماده‌ی فروش حاکی از آن است که بیش از ۸۰ درصد بازار عرضه را آپارتمان‌های دارای قیمت بیش از ۹۰۰ میلیون تومان در بر گرفته است.
از سوی دیگر کانون منطقه‌ای تقاضا به ترتیب در ۱۰ منطقه ۵، ۲، ۴، ۱۰، ۱۴، ۷، ۸، ۱۵، ۱ و ۱۱ است، اما در این خصوص نیز پارادوکس‌هایی مشاهده می‌شود. به طور مثال منطقه یک از نظر تعداد معاملات در رده نهم قرار دارد؛ در حالی که این منطقه یکی از سه منطقه دارای بیشترین تعداد آپارتمان‌های آماده فروش است. منطقه ۳ نیز در کانون خرید و فروش نیست، اما سهم قابل‌توجهی از واحد‌های کلیدنخورده در آگهی‌های ملکی را به خود اختصاص می‌دهد. در خصوص منطقه ۵ با وجود پیشتازی از نظر تعداد معاملات، حجم بالایی از واحد‌های خالی شهر تهران را در‌بر‌می‌گیرد. طبق آمار سال ۱۳۹۵ بالغ بر ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی در تهران وجود داشته و این در حالی است که تقاضا برای خرید ملک در تهران همواره وجود دارد و تنفس بخش عرضه فقط در دوره‌های پس از جهش قیمت اتفاق می‌افتد. در این شرایط کمبود آپارتمان‌های ریزمتراژ ارزان قیمت در بازار مسکن شهر تهران به شدت احساس می‌شود. گزارش‌های میدانی حاکی از آن است که فاصله عرضه تا فروش آپارتمان‌های کوچک متراژ و ارزان قیمت به مراتب کمتر از واحد‌های بزرگ متراژ است و فشار تقاضایی در واحد‌های کوچک مشاهده می‌شود که که سازندگان می‌توانند در تعریف پروژه‌های جدید به این موضوع توجه کنند.
در حال حاضر آپارتمان‌های کمتر از ۹۰۰ میلیون تومان به عنوان بازه قیمتی در استطاعت، بیشترین فروش را از نظر قیمت کل در شهر تهران دارد، اما با نقدینگی ۳۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان هم می‌توان در محله‌هایی از تهران، خانه خریداری کرد. اگر نقدینگی شما ۳۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان است بیشتر در مناطق جنوبی و بخش‌هایی از شرق تهران باید دنبال خانه بگردید. در صورتی که موجودی خود را به ۶۵۰ میلیون تومان برسانید حق انتخاب بیشتری خواهید داشت و در محله‌های تهرانپارس و نارمک می‌توانید به دنبال خانه بالای پنج سال و حتی نوساز باشید. در صورتی که سن بنا برایتان اهمیت ندارد، می‌توانید با ۶۵۰ تا ۷۰۰ میلیون تومان در پونک، جنت‌آباد، شهران، طرشت و برخی دیگر از محله‌های واقع در غرب تهران آپارتمان با عمر بنا و موقعیت مختلف خریداری کرد.
بازار خرید و فروش خانه گرم شد
آذرماه سال‌جاری معاملات مسکن افزایش یافت و می‌توان گفت رونق به بازار مسکن رسید. آمار اتحادیه املاک تهران نشان می‌دهد قرارداد‌های خرید و فروش ملک در تهران نسبت به ماه قبل ۱۲۸ درصد افزایش یافته است. کارشناسان عواملی همچون کاهش ۶/۶ درصدی قیمت طی پنج ماه اخیر، اتمام ماه صفر، نزدیک شدن به ماه‌های پایانی سال و نگرانی بابت تورم سیستماتیک سالانه، تغییر نرخ بنزین، ثبات بازار‌های رقیب، افزایش قیمت آهن‌آلات و نرخ دستمزد را از دلایل استقبال طرف تقاضا به بازار مسکن می‌دانند. آذرماه ۱۳۹۸ در تهران ۱۰ هزار و ۸۴۹ قرارداد خرید و فروش ملک به امضا رسیده که نسبت به ماه قبل ۱۲۸ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲۲ درصد رشد را نشان می‌دهد. واسطه‌های ملکی از ایجاد رونق غیرتورمی در بازار مسکن پایتخت خبر می‌دهند. برخلاف دوره‌های قبل که رشد معاملات با افزایش قیمت همراه بود، در این دوره قیمت‌ها ثابت مانده و فقط تخفیف بعضی فایل‌های زیرقیمت برداشته شده است. در کل کشور نیز معاملات بالا رفته و بعد از روند ۹ ماهه که تعداد قرارداد‌ها در مسیر نزولی بود آذرماه معاملات به سطح سال گذشته رسید. آمار اتحادیه املاک گویای آن است که آذرماه ۱۳۹۸ در کل کشور ۴۷ هزار و ۹۹ قرارداد خرید و فروش ملک منعقد شده که نسبت به آبان ماه امسال ۶۴ درصد افزایش و نسبت به آذرماه سال گذشته ۳ درصد کاهش یافته است.
در بخش اجاره نیز آذرماه ۱۳۹۸ در شهر تهران ۱۲ هزار و ۶ اجاره‌نامه به امضا رسیده که نسبت به آبان ماه امسال ۱۸ درصد افزایش و نسبت به آذرماه پارسال ۲درصد کاهش نشان می‌دهد. آذر ماه ۱۳۹۸ در کل کشور نیز ۴۵ هزار و ۷۷۷ قرارداد اجاره منعقد شده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲۴ و ۱۲ درصد رشد یافته است.
