اجاره قراردادي است كه به موجب آن موجر، منافع مالي را در مدت معين و در عوض مبلغي معلوم به مستأجر واگذار مينمايد. اجمالاً بر اين اساس چنانچه در قرارداد اجاره، مورد اجاره (اعم از خانه، زمين، اتومبيل و...) معلوم نشده باشد يا مدت استفاده از آن مجهول باشد يا مبلغ اجاره مشخص نباشد، قرارداد اجاره شرعاً و قانوناً باطل خواهد بود. (يعني قرارداد هيچگونه ارزشي نداشته و هيچ تعهدي براي طرفين آن ايجاد نميكند). لذا عدم اطلاع دقيق از چگونگي احكام مذكور و عدم بهرهگيري از متخصصين مسائل حقوقي، در بسياري از موارد مشكلات فراواني را براي طرفين اين قرارداد ايجاد مينمايد. در قرارداد اجاره املاك غير منقول (خانه، زمين، مغازه و... ) احكام املاك مسكوني و تجاري تفاوتهاي قانوني قابل ملاحظهاي دارند. در اين نوشتار نكاتي پيرامون قرارداد اجاره املاك مسكوني مورد اشاره قرار ميگيرد:
1 - مهمترين و اصليترين قانوني كه در آن شرايط اختصاصي قرارداد اجاره (يا همان عقد اجاره) را بيان نموده است قانون مدني است (مواد 466 الي 517).
2 - از زمان لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 اجاره املاك تابع مقررات اين قانون و قانون مدني قرار گرفت.
3 - قرارداد اجاره ميتواند به صورت سند رسمي يا عادي تنظيم گردد. براي تنظيم سند رسمي اجاره مراجعه به دفترخانه اسناد رسمي ضروري است. لكن سند عادي اجاره صرفاً با حضور طرفين قرارداد و دو نفر شاهد قابليت تنظيم دارد.
4 - قانون سال 76 شرايطي را براي تنظيم قرارداد اجاره عادي معين نموده است كه رعايت آنان جهت استفاده از مزاياي قانون مذكور لازم و ضروري است. اين شرايط عبارتند از:
1 - قيد مدت در اجاره نامه (مدت قرارداد... ... سال يا... . ماه از تاريخ... . . ميباشد) 2 - تنظيم اجاره نامه در دو نسخه (در انتهاي قرارداد اشاره گردد:«اين قرارداد در دو نسخه تنظيم گرديد») 3 - امضاي اجارهنامه به وسيله موجر و مستأجر 4 - گواهي دو نفر شهود مورد اعتماد طرفين (شهود حتماً بايد ذيل قرارداد را امضا نمايند؛ در صورت عدم امضا، صرف شهادت آنان در دادگاه كافي نخواهد بود. ضمناً در موارد رسيدگي دادگاه به درخواست تخليه، لزومي به احضار شهود امضاكننده قرارداد نيست).
5 - پس از انقضاي مدت اجاره، بنا به تقاضاي موجر تخليه عين مستاجره در اجاره با سند رسمي، توسط دواير اجراي ثبت ظرف يك هفته انجام ميپذيرد. در اجاره با سند عادي درخواست موجر به شوراي حل اختلاف محل وقوع ملك ارائه ميشود (با هزينه دادرسي بسيار اندك) و ظرف يك هفته پس از تقديم تقاضاي تخليه به دستور مقام قضايي توسط ضابطين قضايي تخليه انجام خواهد گرفت. در مواردي كه موجر ضمن قرارداد، سندي مانند چك يا مبالغي تحت عنوان وديعه، تضمين، قرضالحسنه (كه عرفاً رهن گفته ميشود) از مستأجر دريافت كرده باشد، صدور دستور تخليه موكول به استرداد سند يا وجه مذكور به مستأجر يا سپردن آن به دايره اجراست.
6 - چنانچه مستأجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوي موجر مدعي هرگونه حقي باشد ضمن اجراي دستور تخليه شكايت خود را به دادگاه صالح تقديم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نيز جبران خسارات وارده حكم مقتضي صادر ميشود.
* كارشناس ارشد حقوق خصوصي
