بازار مسکن ظاهراً از دستور کار دولت و مجلس خارج شده است و تمایلی هم برای مدیریت این بازار ندارند و شاید هم با فشار سنگین مسکن بیگانه هستند و آنچه گفته میشود را درک نمیکنند، در غیر این صورت این اندازه بیتوجهی و سکوت در قبال آشفتگی بازار مسکن و کمرشکنشدن هزینههای اجاره طبیعی نیست، البته دیگر نیازی هم به هشدار نیست، زیرا واقعیت موجود گویاتر از هر هشدار و تحلیل است، چه آنکه ثبت میانگین قیمت متری ۱۵۳میلیون تومان برای آپارتمانهای نوساز، نشانه ورود این بازار به مرحلهای تازه از بحران است که در آن نه رشد قیمت به رونق منجر شده و نه رکود به کاهش نرخها انجامیده است. طبعاً این وضعیت، حاصل یک اتفاق مقطعی یا شوک کوتاهمدت نیست، بلکه نتیجه سالها انباشت تصمیمهای نیمهکاره و غیبت سیاستگذاری مؤثر در یکی از حیاتیترین حوزههای زندگی شهری است.
معمولاً گفته میشود مسکن شاخصی برای سنجش کیفیت حکمرانی اقتصادی به شمار میآید، اگر اینطور باشد، پس وقتی قیمت مسکن با شتابی چند برابر نرخ رشد درآمد حرکت میکند، نشانهای از ناهماهنگی ساختاری میان سیاستهای کلان و واقعیت معیشتی جامعه است و نوعی ناکارآمدی اجرایی را فریاد میزند، البته از ضعف نظارت هم نباید غافل شد، چه آنکه به اندازه کافی قانون برای حل مشکل مسکن وجود دارد ولی ظاهراً برای نوشته شدن، نوشته شدهاند!
نگاهی به ترکیب عرضه در بازار نشان میدهد واحدهای نوساز سهمی محدود از کل فایلهای فروش را تشکیل میدهند و همین سهم محدود نیز عمدتاً در مناطق شمالی شهر متمرکز شده است. این تمرکز جغرافیایی، حاصل انتخاب آگاهانه سرمایه است که در غیاب جهتدهی سیاستگذار، مسیر کمریسکتر را برمیگزیند. سازندهای که با هزینههای بالای زمین، مصالح و تأمین مالی مواجه است، ترجیح میدهد در مناطقی فعالیت کند که امکان فروش با قیمتهای بالاتر وجود دارد. این منطق اقتصادی قابل پیشبینی است، اما پیامد اجتماعی آن، حذف تقاضای مصرفی از بازار و تشدید نابرابری فضایی در شهر است.
میانگین قیمت کل شهر که حدود ۱۰۸میلیون تومان برآورد میشود، در کنار نرخ نوسازها نگاهی دوگانه از بازار ارائه میدهد. در یک سوی این نگاه، واحدهایی قرار دارند که با قیمتهای نجومی عرضه میشوند و در سوی دیگر، تقاضایی انباشته، اما ناتوان از ورود به بازار شکل گرفته است. این شکاف، تعادل عرضه و تقاضا را بر هم زده و بازاری پدید آورده که در آن قیمتها بالا میمانند، اما معاملات کاهش مییابند.
گزارشهای میدانی نیز حکایت از نبود خریدار دارد. این گزاره، اگر دقیق فهم نشود، میتواند به خطای تحلیل منجر شود. نبود خریدار به معنای نبود نیاز نیست، بلکه به معنای فقدان قدرت خرید است. تقاضا برای مسکن در تهران همواره وجود داشته و خواهد داشت، اما وقتی نسبت قیمت به درآمد به سطوح غیرقابلدفاع میرسد، تقاضا بهناچار از بازار حذف میشود. رکود فعلی، نتیجه همین حذف تدریجی است که ریشه در ساختار اقتصادی و نه در رفتار هیجانی بازار دارد.
در چنین فضایی، نقش دولت و مجلس بهعنوان نهادهای مسئول تنظیمگری، اهمیتی دوچندان پیدا میکند. طی سالهای گذشته، مسکن بارها در فهرست اولویتهای رسمی قرار گرفته و قوانین متعددی برای سامان دادن به این بخش تصویب شده است. قانون جهش تولید مسکن با هدف افزایش عرضه، کاهش هزینه ساخت و استفاده از ظرفیت زمینهای دولتی معرفی شد و انتظار میرفت بخشی از شکاف موجود را ترمیم کند، اما اکنون اثر این قانون در بازار بهروشنی قابل مشاهده نیست.
مجلس باید از دولت گزارش بخواهد که اجرای این قانون در چه مرحلهای قرار دارد و چه میزان از اهداف آن محقق شده است؟ اگر برنامهای در حال اجراست، چرا خروجی آن در شاخصهای بازار دیده نمیشود؟ و اگر اجرای آن با موانع جدی مواجه شده، چرا گزارشی شفاف از این موانع ارائه نمیشود؟ نبود دادههای قابل اتکا درباره تعداد واحدهای ساختهشده، نحوه تخصیص زمین و گروههای هدف، فضای سیاستگذاری را مبهم و امکان ارزیابی را از افکار عمومی سلب کرده است.
مسکن را نمیتوان با شعار یا وعدههای کلی مدیریت کرد. این حوزه نیازمند سیاستهایی است که هم از نظر اقتصادی قابل اجرا و هم از نظر اجتماعی قابل دفاع باشد. رهاشدگی مسکن، پیامدهایی فراتر از افزایش قیمت به همراه دارد. تغییر الگوی سکونت، افزایش اجارهنشینی ناخواسته، کوچک شدن متراژ واحدها و انتقال فشار اقتصادی به طبقه متوسط، بخشی از نتایج این وضعیت است.
تمرکز ساختوساز در مناطق برخوردار، شکاف فضایی شهر را عمیقتر کرده و دسترسی به مسکن مناسب را برای بخش بزرگی از شهروندان دشوار ساخته است. این روند، نتیجه مستقیم نبود سیاستهای هدایت سرمایه و غیبت ابزارهای تنظیمگری است. دولت در چنین شرایطی باید با استفاده از ابزارهای مالیاتی، اعتباری و زمین، سرمایه را به سمت تولید مسکن متناسب با تقاضای واقعی سوق دهد. واگذاری این مسئولیت به منطق بازار، به معنای پذیرش نابرابری بهعنوان یک قاعده است.
سکوت یا انفعال در برابر بحران مسکن، هزینههایی دارد که بهتدریج در سایر حوزهها نمایان میشود. افزایش مهاجرت درونشهری، گسترش حاشیهنشینی و تشدید نابرابری اجتماعی، پیامدهایی هستند که مستقیماً با سیاستهای مسکن ارتباط دارند. نادیده گرفتن این ارتباط، به معنای تعویق بحران و انتقال آن به آیندهای پرهزینهتر است، بنابراین بازار مسکن نیازمند تصمیمهای روشن و قابل سنجش است. اگر قرار است قانون جهش تولید مسکن اجرا شود، باید جدول زمانبندی، منابع مالی و اهداف کمی آن بهصورت شفاف اعلام شود.
فاصله میان آمارهای رسمی و تجربه زیسته شهروندان، یکی از عوامل تشدید بیاعتمادی است. وقتی از افزایش تولید یا صدور مجوز سخن گفته میشود، اما در عمل تغییری در دسترسی به مسکن احساس نمیشود، این آمارها کارکرد خود را از دست میدهند. سیاستگذاری موفق، سیاستی است که اثر آن در زندگی روزمره مردم قابل لمس باشد و بتواند بخشی از فشار معیشتی را کاهش دهد.
مسکن امروز به معیاری برای سنجش جدیت دولت و مجلس در پاسخگویی به مسائل واقعی جامعه تبدیل شده است. قیمتهای بالا در کنار رکود عمیق، نتیجه سالها تعویق تصمیمگیری و اولویت دادن به راهحلهای کوتاهمدت است. خروج از این وضعیت، نیازمند بازنگری اساسی در رویکردها و پذیرش این واقعیت است که مسکن را نمیتوان به حال خود رها کرد. تا زمانی که این بازنگری صورت نگیرد، بازار به مسیر فعلی ادامه خواهد داد. فایلهای فروش بدون خریدار باقی میمانند، قیمتها در سطحی غیرقابلدفاع تثبیت میشوند و فاصله میان رؤیای خانهدار شدن و واقعیت زندگی روزمره عمیقتر میشود. این مسیر، پایدار نیست و نمیتواند مبنای سیاستگذاری قرار گیرد. اگر قانونی تصویب شده است، باید اثر آن دیده شود و اگر اجرای آن ممکن نیست، باید با مردم در میان گذاشته شود. دولت و مجلس نمیتوانند نسبت به مسئلهای که مستقیماً با امنیت اقتصادی و اجتماعی شهروندان گره خورده است، بیتفاوت بمانند.
