جوان آنلاین: یک کارشناس حوزه مسکن معتقد است: «اصلیترین مانع اجرای سیاست واگذاری و الحاق زمین، عدم پذیرش این سیاست در سطح وزارت راه و شهرسازی است. تا زمانی که این وزارتخانه به قوانین بالادستی از جمله قانون جهش تولید مسکن و برنامه هفتم توسعه پایبند نباشد، بحران مسکن همچنان تشدید خواهد شد.»
در شرایطی که بحران مسکن به یکی از اصلیترین فشارهای اقتصادی بر خانوارهای ایرانی، بهویژه دهکهای پایین جامعه تبدیل شده و سهم مسکن به بیش از نیمی از سبد هزینه خانوار رسیده است، بررسی علل توقف و کندی اجرای سیاستهای مصوب در این حوزه اهمیتی دوچندان یافته است. با وجود تأکید صریح قانون جهش تولید مسکن و برنامه هفتم توسعه بر تسریع در الحاق اراضی و واگذاری زمین به مردم، شواهد میدانی و آمارهای رسمی از وقفه جدی در اجرای این سیاستها حکایت دارد.
بهزاد عمرانزاده، استاد دانشگاه، کارشناس حوزه مسکن و مسئول اندیشکده شهر اسلامی ایرانی در گفتوگو با «جوان» با انتقاد صریح از رویکرد فعلی وزارت راه و شهرسازی، ریشه بخش عمده بحران موجود را نه در کمبود زمین، بلکه در عدم پذیرش و پیگیری سیاست واگذاری و الحاق اراضی از سوی متولیان امر میداند. او با اشاره به نقش تعیینکننده وزارت راه و شهرسازی و تصمیمات غیرشفاف در شورای عالی معماری و شهرسازی تأکید میکند که بیتوجهی به حکمرانی صحیح زمین، علاوه بر تشدید بحران مسکن به تعمیق شکاف طبقاتی، افزایش فشار اقتصادی بر مستأجران و بروز تبعات اجتماعی و حتی امنیتی منجر خواهد شد.
عدم تمایل وزارت راه به سیاست واگذاری و الحاق زمین
عمرانزاده با اشاره به چالشهای سیاستگذاری زمین در کشور گفت: مسئله زمین از نظر من به این برمیگردد که متأسفانه بخشی از مدیران فعلی وزارت راه و شهرسازی، نگاه مثبتی به سیاست توسعه افقی شهرها و بهویژه الحاق اراضی و واگذاری زمین به مردم ندارند. اصلیترین نشانه این عدم تمایل نیز در جریان بررسی برنامه هفتم توسعه آشکار شد؛ جایی که خود وزارت راه و شهرسازی طی مکاتبهای خواستار حذف تبصره مربوط به افزایش ۲/ ۰ درصدی ظرفیت سکونت کشور شد. این اقدام بهروشنی بیانگر عدم همراهی متولیان فعلی وزارتخانه با سیاست الحاق و واگذاری زمین است.
وی ادامه داد: اگر ارادهای برای اجرای این سیاست وجود داشت، طبیعتاً چنین نامهای نباید نوشته میشد. به نظر من، مهمترین مانع در مسیر اجرای سیاستهای مرتبط با زمین، خود وزارت راه و شهرسازی و متولیان فعلی آن هستند. تا زمانی که ما به یک حکمرانی صحیح و منسجم در حوزه زمین نرسیم و سیاستهایی که در برنامه هفتم توسعه پیشبینی و به قانون تبدیل شدهاند را بهطور جدی دنبال نکنیم، مسئله مسکن همچنان در وضعیت بحرانی و چالشبرانگیز باقی خواهد ماند.
تصمیمات غیرشفاف در شورای عالی معماری و شهرسازی
این کارشناس حوزه مسکن در ادامه با اشاره به نقش شورای عالی معماری و شهرسازی اظهار کرد: فرآیندهای تصمیمگیری در شورای عالی معماری و شهرسازی، چه در موضوع زمین و چه در سایر موضوعات، شفافیت لازم را ندارد و این مسئله خود یکی از موانع جدی در این حوزه است. گاهی شاهد هستیم دو قطعه زمین با شرایط کاملاً مشابه در دو استان مختلف، تصمیمات متفاوتی درباره آنها اتخاذ میشود، به طوری که یک زمین الحاق میشود، اما زمین دیگر با همان شرایط الحاق نمیشود.
وی افزود: این تفاوتها ناشی از تصمیماتی است که در شورای عالی معماری و شهرسازی گرفته میشود، اگرچه بخشی از این تصمیمات مبتنی بر بررسیهای تخصصی در کمیتههای فنی است، اما شاخصها و ملاکهای تصمیمگیری شفاف نیست و همین مسئله محل ایراد جدی است.
جهتگیری وزارت راه، عامل تعیینکننده
عمرانزاده ادامه داد: حتی اگر فرض کنیم بررسیهای کارشناسی بهدرستی انجام شود، تصمیماتی که در صحن شورا اتخاذ میشود، معمولاً تحت تأثیر ملاحظات سیاسی و عوامل مختلف قرار دارد. با این حال، با وجود همه ایراداتی که به ساختار و فرآیند شورای عالی معماری و شهرسازی وارد است، جهتگیری کلی وزارت راه و شهرسازی نقش تعیینکنندهای دارد.
این استاد دانشگاه تصریح کرد: اگر سیاست الحاق و واگذاری زمین جزو سیاستهای پذیرفته شده وزارت راه و شهرسازی باشد، دبیر شورای عالی معماری و شهرسازی و وزیر میتوانند با کاهش زمان بررسی پروندهها، قرار دادن این موضوع در اولویت کاری شورا و اقدامات مشابه، بخش قابل توجهی از موانع موجود را برطرف کنند. اما اگر عدم پذیرش این سیاست در سطح وزارتخانه وجود داشته باشد، عملاً کار در این حوزه به نتیجه نخواهد رسید.
زمین، گلوگاه اصلی بحران مسکن
عمرانزاده در بخش دیگری از سخنان خود با تأکید بر نقش زمین در بحران مسکن گفت: چه در طرح نهضت ملی مسکن و چه در طرح جوانی جمعیت و خانواده، بخش مهمی از موضوع به واگذاری زمین یا واحد مسکونی بازمیگردد. اساساً یکی از گلوگاههای اصلی مسئله مسکن، بحث زمین است، چراکه بخش عمده هزینه ساخت مسکن را زمین تشکیل میدهد.
وی افزود: تا زمانی که مسئله زمین در کشور حل نشود و حکمرانی علمی، دقیق و مبتنی بر سیاستهای کلان در این حوزه شکل نگیرد، نمیتوان انتظار داشت بحران مسکن حل شود.
واگذاری زمین، ابزاری برای عدالت اجتماعی
این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به بُعد عدالت اجتماعی سیاست واگذاری زمین تصریح کرد: سیاست الحاق اراضی و واگذاری زمین، بهویژه با تمرکز بر شهرهای متوسط، کوچک و روستاها که در برنامه هفتم توسعه نیز مورد تأکید قرار گرفته، از منظر عدالت اجتماعی اهمیت زیادی دارد. بخش عمدهای از دهکهای پایین جامعه، مسئله اصلیشان مسکن است. وی ادامه داد: واگذاری زمین به افراد فاقد مسکن میتواند بهعنوان یک سیاست توزیع و بازتوزیع ثروت عمل کند و حتی به قطع چرخه فقر نسلی که در نسلهای مختلف تکرار میشود، کمک کند.
سفتهبازی زمین و تعمیق شکاف طبقاتی
عمرانزاده با انتقاد از نقش سفتهبازان زمین و ملک گفت: متأسفانه امروز شاهد هستیم که بورسبازان زمین و ملک که عمدتاً بانکها و بنیادهای بزرگ اقتصادی هستند، فرآیندهایی را رقم میزنند که نتیجه آن به زیان دهکهای پایین جامعه تمام میشود. اگر در گذشته با پدیده خانوخانی مواجه بودیم، امروز بنیادهای بزرگ اقتصادی جای آن را گرفتهاند.
این استاد دانشگاه افزود: جریان ثروت ناشی از زمین، ملک و مسکن به نفع طبقات بالای جامعه شکل میگیرد و همین روند باعث تعمیق شکاف طبقاتی و بدتر شدن وضعیت دهکهای پایین جامعه میشود.
مسکن، عامل اصلی فشار اقتصادی بر خانوارها
عمرانزاده با اشاره به سهم بالای مسکن در سبد هزینه خانوار گفت: امروز مسکن حدود ۵۰ تا ۶۰ درصد از سبد هزینه خانوار، بهویژه در دهکهای پایین را به خود اختصاص داده است. بسیاری از اتفاقات و ناآرامیهای اخیر ریشه اقتصادی دارند و حل مسئله مسکن میتواند فشار اصلی هزینهها را از دوش خانوارها بردارد.
وی تأکید کرد: اگر قانون جهش تولید مسکن و طرح نهضت ملی مسکن در سالهای گذشته بهدرستی اجرا میشد، شاید بسیاری از این تبعات اجتماعی و اقتصادی با این شدت بروز نمیکرد.
وقفه در نهضت ملی مسکن و تبعات آن
این کارشناس حوزه مسکن افزود: در دولت سیزدهم، سیاست الحاق اراضی بهطور جدی از سوی وزارت راه و شهرسازی پیگیری میشد و همین مسئله باعث شد حجم قابل توجهی از الحاق اراضی در آن دوره اتفاق بیفتد. اگر این سیاست ادامه پیدا میکرد، وقفهای در طرح نهضت ملی مسکن ایجاد نمیشد و میتوانستیم شاهد پیشرفت قابل توجهی در تحقق اهداف این طرح باشیم.
وی ادامه داد: امروز بخش قابل توجهی از متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن به دلیل عدم پیشرفت پروژهها و پرداخت نشدن تسهیلات بانکی در حال انصراف هستند. برخی پروژهها حتی آغاز نشدهاند و این وضعیت در آمارهای رسمی نیز بهوضوح دیده میشود.
آمارهای منفی بخش مسکن
عمرانزاده تصریح کرد: رشد منفی ۹/ ۱۲ درصدی بخش مسکن در شش ماهه نخست سال، در حالی ثبت شده که در سال ۱۴۰۲ رشد مثبت حدود ۱۴ درصد را شاهد بودیم. این تفاوت نشان میدهد اقداماتی که باید در حوزه نهضت ملی مسکن انجام میشد، به درستی پیگیری نشده است.
عمرانزاده با انتقاد از تمرکز بر طرحهای کماثر گفت: حرکت به سمت طرحهایی مانند مسکن استیجاری با اعداد محدود، تأثیر معناداری در حل معضل مسکن ندارد و نمیتواند جایگزین طرحی شود که پشتوانه قانونی و ظرفیت اجرایی کشور را در اختیار دارد.
حل بحران مسکن، راهکار اصلی کاهش فشار اقتصادی
عمرانزاده در پایان خاطرنشان کرد: مسئله اصلی امروز کشور، مسئله اقتصادی است و در سطح خانوار، هزینه مسکن و اجارهبها اصلیترین فشار بر دهکهای پایین جامعه محسوب میشود. حل این مسئله میتواند بخش بزرگی از مشکلات اقتصادی مردم را کاهش دهد.
این استاد دانشگاه تأکید کرد: تداوم وضعیت بحرانی مسکن در شرایط فعلی میتواند تبعات اجتماعی و حتی امنیتی به دنبال داشته باشد. حل مسئله مسکن دهکهای پایین، اساسیترین و مؤثرترین راهکار برای بهبود معیشت و کیفیت زندگی این خانوارهاست و جایگزین بنیادین دیگری برای آن وجود ندارد.
