جوان آنلاین: دوره انتظار برای خانه‌دارشدن در کشورمان به ۲۷سال رسیده است. آن هم به شرطی که خانوار هیچ هزینه‌ای جز مسکن نداشته باشد. در واقع اگر خانواده‌ای بخواهد همه درآمد خود را صرف خرید خانه کند، این دوره به ۹سال می‌رسد. هرچند ساخت ۵۰۰هزار واحد از نهضت ملی مسکن شروع شده و دولت چهاردهم نیز ساخت ۱۱۰هزار واحد دیگر را کلید زده است، اما همچنان عطش بازار و شکاف عرضه و تقاضا به قوت خود باقی مانده است. هیچ چیز مانند نداشتن سقف، طعم بی‌خانمانی را در جان آدمی نمی‌ریزد. در روزگاری که خانه از یک نیاز اولیه به کالایی سرمایه‌ای تبدیل شده، مردم نه برای رفاه که برای بقا می‌جنگند. واقعیت سخت‌تر از این اعداد است. با هزینه‌های جاری و تورم افسارگسیخته، میانگین واقعی انتظار برای خانه‌دار شدن به ۲۷سال رسیده است. در چنین شرایطی حتی جهش‌های آماری در صدور پروانه‌های ساختمانی نیز نتوانسته امید را به بازار مسکن بازگرداند. دولت چهاردهم وعده ساخت ۱۱۰هزار واحد جدید را داده است، اما آیا این مسکن‌ها به مقصد نیازمندان واقعی خواهد رسید؟
خانه، هنوز رؤیایی ناتمام است. در روزگاری که اجاره‌خانه به کابوسی ماهانه تبدیل شده، خرید خانه دیگر تنها از جنس آرزو نیست، بلکه از جنس رؤیای گمشده‌ای است که مردم درپی آن فرسوده می‌شوند. تازه‌ترین آمار‌های ارائه‌شده از سوی حبیب‌الله طاهرخانی، معاون وزیر راه، تصویری دقیق‌تر از این وضعیت به دست می‌دهد. به گفته وی، در قالب طرح نهضت ملی مسکن تا کنون حدود ۸۴۰هزارنفر ثبت‌نام کرده‌اند. از این میزان، عملیات ساخت ۵۰۰هزار واحد آغاز شده و در ادامه، دولت چهاردهم نیز با آغاز ساخت ۱۱۰هزار واحد جدید وارد میدان شده است. افزایش صدور پروانه‌های ساختمانی از ۴۹۰هزار واحد به حدود ۶۲۰هزار واحد در مدت کوتاهی، نشانه‌ای از تحرک در بخش ساخت‌وساز است، اما واقعیت این است که شکاف عمیق میان توان مالی خانوار و قیمت مسکن، همچنان حل‌نشده باقی مانده است.
زنگ خطر برای دهک‌های پایین
دهک‌های پایین درآمدی اولین قربانیان این شکاف عمیق‌اند. سیاست‌های حمایتی که باید با هدف‌گذاری دقیق به این گروه‌ها برسد، گاهی با موانع اداری، مالی و فنی مسیر را دشوار می‌کنند. حتی اگر پروژه‌ها روی کاغذ پیش بروند، عملیاتی‌شدن آنها و تبدیل‌شدن به سقف واقعی برای خانواده‌ها، با چالش‌هایی، چون تأمین زمین، زیرساخت و منابع مالی روبه‌روست. در بسیاری از شهرها، پروژه‌های نهضت ملی با سرعت مطلوب پیش نمی‌رود. معوقات پیمانکاران، دشواری‌های تأمین مصالح، و نبود برنامه جامع بهره‌برداری، همگی سبب شده تا روند خانه‌دارشدن کندتر از وعده‌ها پیش برود.
بازی قیمت‌ها، بازی بی‌پایان
افزایش بی‌رویه قیمت مسکن در سال‌های اخیر، علاوه بر حذف اقشار متوسط از بازار خرید، حتی امکان اجاره‌نشینی پایدار را نیز دشوار کرده است. خانوار‌هایی که روزی در آرزوی مالکیت خانه بودند، امروز به دنبال تمدید یک‌ساله اجاره‌نامه‌ها با کمترین افزایش قیمت هستند. در شرایطی که شاخص قیمت مسکن در تهران از متوسط درآمد ماهانه یک خانوار به‌مراتب فراتر رفته، مفهوم «توان خرید مسکن» عملاً بی‌معنا شده است. کارشناسان می‌گویند دولت باید به‌جای صرفاً ساخت‌وساز، نظام مالی و اعتباری مؤثری برای تسهیل خرید فراهم آورد.
راهکار چیست؟
کارشناسان اقتصاد مسکن تأکید دارند، صرفاً ساخت‌وساز دردی را دوا نمی‌کند. به‌ویژه اگر پروژه‌ها در مناطق فاقد تقاضای واقعی متمرکز شوند. مسکن باید به‌درستی مکان‌یابی شود، به دهک‌های هدف تخصیص یابد و با مدل‌های مشارکتی، قدرت خرید خانوار تقویت شود. یکی از راهکار‌های مطرح‌شده، استفاده از ابزار‌هایی نظیر اجاره‌به‌شرط‌تملیک، پرداخت یارانه مستقیم به دهک‌های پایین و توسعه صندوق‌های پس‌انداز مسکن است. رویکردی که در کشور‌های توسعه‌یافته نیز پاسخگو بوده است.
وعده‌ها روی کاغذ، واقعیت در میدان
نمی‌توان تلاش دولت در توسعه کمی تولید مسکن را نادیده گرفت، اما تجربه‌های گذشته نشان می‌دهد بخش مهمی از این پروژه‌ها در مسیر بهره‌برداری با مانع روبه‌رو شده‌اند. از پروژه‌های نیمه‌تمام گرفته تا نارضایتی متقاضیان، همگی نشانه‌هایی از ضرورت بازنگری در سیاستگذاری هستند.
آیا چرخه تکرار خواهد شد؟
پرسشی که امروز ذهن بسیاری را مشغول کرده این است که آیا طرح جدید دولت می‌تواند سرنوشت متفاوتی رقم بزند؟ یا باز هم پروژه‌هایی آغاز می‌شود که در میانه‌راه، بی‌سرانجام رها خواهند شد؟ برای جلوگیری از تکرار خطا‌های گذشته، لازم است نظارت دقیق‌تری بر زنجیره اجرا از طراحی تا تحویل، اعمال شود. شفافیت در تخصیص منابع، اطلاع‌رسانی درست و حذف واسطه‌ها می‌تواند اعتماد عمومی را به این پروژه‌ها بازگرداند.
اقتصاد مسکن، نیازمند ریشه‌درمانی
بازار مسکن، آیینه تمام‌نمای نابرابری اقتصادی در کشورمان است. در حالی که بخش مهمی از جمعیت کشور حتی از داشتن سرپناهی در شأن محروم مانده‌اند، بخش کوچکی از جامعه با مالکیت چندین واحد مسکونی، عملاً به جریان اصلی سرمایه‌گذاری در این بازار بدل شده‌اند. در چنین فضایی، مسکن به‌جای آن‌که کالای مصرفی و زیستی باشد، به کالای سرمایه‌ای و ابزار سفته‌بازی تبدیل شده است. تغییری که تبعات آن نه‌فقط اقتصادی، بلکه اجتماعی و روانی نیز بوده است. دولت‌ها در دو دهه گذشته، بار‌ها با طرح‌های ملی مانند «مسکن مهر»، «مسکن ملی» و اکنون با نسخه‌های دولت چهاردهم تلاش کرده‌اند این گره را باز کنند. اما ساختار بیمار بازار زمین و ناترازی عرضه و تقاضا همچنان پابرجاست. سهم بالای قیمت زمین در بهای نهایی مسکن، کمبود زمین دولتی آماده‌سازی‌شده در کلانشهر‌ها و نبود منابع پایدار مالی برای اقشار کم‌درآمد، این سیاست‌ها را بار‌ها در نیمه راه متوقف کرده است.
ناهمگونی منطقه‌ای از تهران تا طبس
باید توجه داشت بحران مسکن یک پدیده یک‌دست در سراسر کشور نیست. در کلانشهر‌هایی مانند تهران، کرج، اصفهان و شیراز، مسئله کمبود عرضه و گرانی زمین عامل اصلی بحران است. در مقابل، در برخی مناطق کم‌جمعیت‌تر، واحد‌های ساخته‌شده بدون متقاضی مانده‌اند. زیرا سیاستگذاری بدون توجه به تمرکز جمعیتی، اشتغال و خدمات انجام شده است. نظام ساخت مسکن در ایران به یک بازنگری اساسی در مکان‌یابی نیاز دارد. نمی‌توان واحدی در منطقه‌ای بی‌زیرساخت، ساخت و انتظار داشت مردم به آن‌جا مهاجرت کنند. مردم در جایی زندگی می‌کنند که مدرسه، درمانگاه، بازار کار و حمل‌ونقل دارد. نبود یک طرح جامع آمایش سرزمین در سیاست‌های مسکن‌سازی، موجب شده است تا سرمایه‌های ملی صرف پروژه‌هایی شود که در نهایت خالی بمانند.
نقدی بر بانک‌ها و نظام تسهیلاتی
بانک‌ها به‌عنوان نهاد‌های مؤثر در بازار مسکن، طی سال‌های گذشته به‌جای تأمین مالی برای ساخت و خرید خانه، بیشتر درگیر سوداگری ملکی و خرید و فروش املاک خود شده‌اند. نظام بانکی باید به کارکرد اصلی خود یعنی تجهیز و تخصیص منابع در خدمت تولید و مصرف واقعی بازگردد. متأسفانه وام‌های خرید مسکن نه متناسب با قیمت واقعی خانه هستند و نه اقساط آنها با درآمد دهک‌های پایین سازگاری دارد. وام ۸۰۰میلیون تومانی خرید مسکن که در برخی بانک‌ها اعطا می‌شود، با اقساط ماهانه چندین میلیون تومانی همراه است. رقمی که از توان بسیاری از خانوار‌های کارگری، بازنشستگان و دهک‌های پایین خارج است. در نتیجه، این تسهیلات عملاً از دسترس نیازمندان واقعی خارج شده‌اند و فقط به بخشی از طبقه متوسط شهری می‌رسند.
مشارکت عمومی، حلقه مفقوده
بازار مسکن نیازمند یک رویکرد مشارکتی جدی با حضور بخش خصوصی، شهرداری‌ها، بانک‌ها و حتی نهاد‌های مردمی است. دولت نمی‌تواند و نباید نقش مطلق در ساخت و تأمین مسکن داشته باشد، بلکه باید تسهیلگر، سیاستگذار و ناظر باشد. یکی از الگو‌های موفق، مدل تعاونی‌های مسکن با حمایت دولتی و نظارت مردمی است. در این مدل، مردم با تجمیع منابع خود و با استفاده از تسهیلات هدفمند، ساخت و تحویل خانه را در چارچوبی شفاف دنبال می‌کنند. چنین راهکاری می‌تواند در ایران نیز اجرا شود. به شرط آن‌که شفافیت، نظارت و حذف رانت از چرخه ساخت و تحویل مسکن رعایت شود.
پیامد‌های اجتماعی تأخیر در خانه‌دار شدن
تأخیر در دستیابی به مسکن، تنها یک مسئله اقتصادی نیست. جوانان، با تأخیر در ازدواج و استقلال مالی، عملاً بخش مهمی از تجربه زیستی خود را از دست می‌دهند. نارضایتی اجتماعی، احساس نابرابری و اضطراب ناشی از ناتوانی در تأمین حداقل‌های زندگی، همگی پیامد‌های مستقیم بحران مسکن‌اند. وقتی خانه به آرزویی دوردست تبدیل می‌شود، رابطه نسل جدید با مفهوم «ثبات» و «امید به آینده» نیز خدشه‌دار می‌شود. مسکن، پایه زندگی است و بی‌مسکنی، پایه‌گذار نارضایتی‌های تلنبارشده‌ای است که می‌تواند پیامد‌های امنیتی و فرهنگی نیز به‌دنبال داشته باشد.
