در سال‌های اخیر بازار مسکن به گونه‌ای شده که کسی نبوده است پیش‌بینی از این بخش داشته باشد و درست از آب درآمده باشد، البته این اتفاق به دلیل نابلدی نبوده است، همه انتظار داشتند موج تورمی و افزایشی به پایان خودش برسد، پنج پیک و قله قیمت مسکن در کشور داشته‌ایم که یکی دو ساله بوده، این در حالی است که از سال ۹۷ تا امروز پنج پیک دیگر را دیده‌ایم. علی فرنام، کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس در گفتگو با تسنیم در خصوص پیش‌بینی بازار مسکن در سال ۱۴۰۲ اظهار کرد: ابتدای سال ۹۷ متوسط قیمت مسکن ۶میلیون تومان بود، اما امروز متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران از ۶۰میلیون تومان عبور کرده است، یعنی طی پنج سال ۱۰ برابر افزایش.
کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس با یادآوری اینکه در گذشته پس از هر پیک قیمتی بلافاصله تولید مسکن افزایش می‌یافت، اضافه کرد: افزایش قیمت اگرچه تبعات منفی خیلی زیادی داشت، اما اثرات مثبتی هم به دنبال داشت، به عنوان مثال شاخصی به عنوان QB داریم که بر اساس آن ارزش اقتصادی ساخت‌وساز چه میزانی مشخص می‌شود. بر اساس این شاخص قیمت زمین، هزینه‌های ساخت‌وساز، قیمت فروش و سود مشخص می‌شود. وی با اشاره به اینکه در سال ۹۷ تا ۱۴۰۲ تولید مسکن افزایش نیافته است، به مثالی اشاره کرد و گفت: در نیمه نخست سال ۱۴۰۱ حدود ۱۸۸هزار پروانه ساختمانی در مناطق شهری صادر شده و برآورد ما این است در سال گذشته حداکثر ۵۰۰هزار پروانه صادر شده باشد. عدد مناطق روستایی را نمی‌دانیم که احتمالاً ۴۰ تا ۵۰هزار واحد باشد، برآورد ما این است در سال ۱۴۰۱ حداکثر ۵۰۰هزار پروانه ساختمانی صادر شده است.
وی بیان کرد: شاخص دوم نیز اطلاعات مربوط به تکمیل بناست که در اختیار بانک مرکزی است. تکمیل از این جهت مهم است که متقاضی می‌تواند در آن ساکن شود، پروانه ساختمانی هم از نظر چشم‌انداز دو تا سه سال آینده می‌تواند امید ایجاد کند؛ اینکه تولید و عرضه مسکن در بازار افزایش و التهاب این بخش کاهش می‌یابد، به همین دلایل نیز پیش‌بینی بازار مسکن واقعاً سخت است.
کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در واکنش به این موضوع که به نظر می‌رسد بازار مسکن با شکست مواجه شده است و تولیدکنندگان به واسطه ناامیدی در فروش واحد ساخته‌شده رغبت چندانی به ساخت‌وساز ندارند، گفت: یکی از دلایل رغبت‌نداشتن تولیدکنندگان تولید مسکن به نداشتن استطاعت مالی مصرف‌کنندگان برمی‌گردد. در زمان حاضر تقاضای مصرفی تقریباً از بازار خارج شده است.
فرنام توضیح داد: از سال ۸۵ تا سال ۹۵ و بر اساس آمار سرشماری از هر چهار خانه ساخته‌شده، در یکی از آن‌ها مالک ساکن شده است، این یک تفسیر از تقاضای مصرفی است که البته در حال جمع‌آوری است، متأسفانه سرشماری ۱۳۹۹ را کنسل کردیم، وگرنه امروز آمار دقیق‌تری در اختیار داشتیم.
وی ادامه داد: دلیل دوم ناامیدی سازندگان مسکن، بازار‌های سوداگری است. تولیدکنندگان می‌گویند «من سازنده به چه دلیل باید امروز واحد مسکونی ساخته‌شده را به بازار عرضه کنم؟»، یک تولیدکننده که واحد مسکونی دارد در چشم‌اندازش از بازار می‌گوید شش ماه دیگر ۳۰درصد به قیمت آن افزوده می‌شود و تا آخر سال نیز ۶۰درصد، می‌گوید پس چرا امروز این واحد را به بازار عرضه کند.
وی اضافه کرد: سازنده دو تا سه سال درگیر پروسه ساخت‌وساز مسکن می‌شود، یک سال آن که عملاً صرف صدور جواز می‌شود. از سوی دیگر با ریسک‌های افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد‌ها درگیر می‌شود، با خود می‌گوید: «به جای تولید پولم را به سکه و ارز تبدیل می‌کنم یا هر چیز دیگری که سودی معادل بازار مسکن را می‌دهد، اما در کوتاه‌مدت.»
وی با بیان اینکه بازار‌های رقیب مسکن با افزایش قیمتی که دارد بر انگیزه سودآوری رایج ساخت‌وساز مسکن غلبه کرده است، تصریح کرد: همچنین این ریسک وجود دارد که با وجود تحمیل افزایش قیمت به سازنده و خواب سرمایه دو تا سه ساله، در روزی که واحد مسکونی تکمیل و به بازار عرضه می‌شود، چه تعداد مشتری دست‌به‌نقد دارد؟
۸۰ درصد سازندگان مسکن نگران فروش هستند
کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس با یادآوری اینکه مسکن تهران یک بازار پرکشش است، گفت: با وجود افزایش قیمت‌ها، تقاضا همچنان وجود دارد، در واقع افرادی هستند که با نیت سرمایه‌گذاری و سوداگری وارد آن می‌شوند، هدف این‌ها فقط این است که شش ماه تا یک سال آن- واحد مسکونی- را داشته باشند و بعد آن را عرضه کنند، این در حالی است که در سایر نقاط کشور ۷۰ تا ۸۰درصد سازندگان نگرانی فروش را دارند، در شهر‌های کوچک و متوسط این دغدغه وجود دارد که «اگر منِ سازنده واحدی مسکونی را بسازم، چه کسی آن را با یک قیمت تمام‌شده و سود معقول خریداری می‌کند؟»
فرنام با اشاره به اینکه در کلانشهر‌ها به خصوص تهران طی سال‌های اخیر ملک روی دست سازنده نمانده است، تصریح کرد: اتفاقاً سمت فروش و عرضه بوده که دست نگه داشته است تا سود بیشتری از فروش داشته باشد.
اشتیاق عجیب سازندگان به برخی مناطق شهر تهران
وی ابراز کرد: بازار مسکن شهر تهران یک مسئله بسیار عجیب و غریبی دارد؛ آنجا که تقاضای مصرفی داریم مانند مناطق جنوبی ساخت‌وساز بسیار کم و رغبت سازندگان به تولید مسکن در این مناطق پایین است، اما در مناطقی که مسکن متری ۱۵۰ تا ۲۰۰میلیون تومان و اعدادی نجومی است، سازندگان برای ساخت مسکن سر و دست می‌شکنند؛ اینکه زمین را به متری ۳۰۰ تا ۴۰۰میلیون تومان، یعنی رقم‌های باورنکردنی خریداری کنند و آن را بسازند.
وی تأکید کرد: این یکی از مسائلی است که نیازمند تنظیم‌گری است، برای این کار علاوه بر کمک شهرداری‌ها باید از ابزار‌های دیگر استفاده کنیم تا در جایی که تقاضای مصرفی وجود دارد، سازندگان را به این مناطق سوق دهیم.
