معاملات اندك مسكن به دليل ركود حاكم بر بازار با تخفيف انجام ميشود، اين در حالي است كه اين نوع معاملات نميتواند مبناي درستي براي انعكاس آنچه در بازار مسكن ميگذرد باشد. از اين رو برخي از كارشناسان و فعالان حوزه مسكن براين باورند كه اگر قيمتهاي پيشنهادي مالكان در بازار مسكن مورد گزارش قرار گيرد ميبينيم كه قيمت مسكن در كشور بسيار تند است.
تغييرات قيمت مسكن برحسب معاملات انجام گرفته در ماه مورد محاسبه قرار ميگيرد، اين در حالي است كه در زمان ركود در بازار، به طور معمول امكان كشف صحيح تغييرات قيمت مسكن وجود ندارد؛زيرا معدود معاملات انجام گرفته در زمان ركود كه عمدتاً به دليل نبود مشتري با تخفيفهاي قابل ملاحظهاي نيز همراه است نميتواند گوياي آنچه در بازار ميگذرد باشد.
با توجه به توضيح فوق ميتوان متوجه شد كه تغييرات قيمت مسكن در دوره ركود لزوما نميتواند گزارش صحيحي از شرايط كليت بازار در اختيار ما قرار دهد چراكه محدوديت معاملات موجب ميشود تا تغييرات نماگرها بر حسب همين اندك معاملات محاسبه شود و حال آنكه بازار مسكن از وسعت بسيار بالايي برخوردار است و ركود موجب ميشود تا بخش وسيع و پنهان بازار مورد گزارش قرار نگيرد.
مقاومت در برابر كاهش قيمت
بررسيهاي ميداني روزنامه «جوان» از سطح بازار مسكن تهران نشان ميدهد كه به رقم وجود ركود در بازار مسكن هنوز مالكان در برابر كاهش قيمتها از خود مقاومت نشان ميدهند، اين در حالي است كه قيمت در سطح بازار به زعم بسياري از كارشناسان هنوز خيلي بالاست و با توان متقاضيان مسكن بيهيچ عنوان تناسب ندارد.
مقاومت مالكان در برابر كاهش قيمتها نشان ميدهد كه يك نارسايي عميق و قابل ملاحظه در بازار مسكن رخ داده است و به نظر ميرسد مالكان رغبتي به كاهش قيمتها ندارند و گزارشهايي كه از سوي مراكز رسمي در رابطه با افت قيمتها عنوان ميشود را گوياي حقيقت بازار مسكن نميدانند. يك مشاور املاك فعال در بلوار استاد معين تهران به اين رسانه گفت: ركود در بازار موجب شده تا گاهي معاملات با قيمت پاييني انجام گيرد اما اين امر نميتواند مبنايي قرار گيرد تا ما بگوييم قيمتها كاهش يافته است.
علي جواديان در واكنش به اين ادعا كه گفته ميشود تعداد معاملات در بازار مسكن نسبت به سال گذشته كمي بهبود يافته است، افزود: بازار مسكن چند سالي است كه در ركود فرو رفته است و نبايد دوره ركود را با دوره ركود سالهاي قبل مقايسه كرد. بهتر است معاملات فعلي را با سالهايي كه رونق در بازار وجود داشت مورد مقايسه قرار دهيم تا ببينيم شرايط در بازار چگونهاي است. وي همچنين در مورد نوسان قيمتها و اينكه گفته ميشود قيمتها افت كرده است، گفت: وقتي مشتري چنداني در بازار وجود ندارد معاملات معمولا از سراجبار و با تخفيفهاي ويژه انجام ميگيرد و همين مبايعهنامهها مبناي گزارش مسئولان براي تغييرات قيمت مسكن انجام ميگيرد اما ديگر مسئولان قيمتهاي پيشنهادي مالكان براي فروش ملك را در بنگاهها مورد توجه قرار نميدهند. وي گفت: بازار مسكن در برابر كاهش قيمت از خود صبر و مقاومت نشان ميدهد و به نظر ميرسد متقاضي و خريدار همچنان استراتژي صبر را دنبال ميكنند البته در برخي از مواقع نوسانهايي انجام ميگيرد.
واحدهاي پرتقاضا
آخرين اطلاعات موجود از فايلهاي ارائه شده در بازار مسكن حاكي است هم اكنون ميزان معاملات خريد و فروش و همچنين اجاره مسكن در متراژهاي بالا به حالت ركود درآمده است و مشتريان بازار مسكن بيشتر در پي واحدهاي ارزان قيمت با متراژ پايين هستند.
هم اكنون نسبت قابل توجه فايلهاي ارزان قيمت كوچك متراژ در دو بخش خريد و اجاره، در مقايسه با متراژهاي بيش از ۷۰ متر، نشان ميدهد بيشتر مشتريان اين روزهاي بازار مسكن كساني هستند كه به دليل قدرت پايين خريد، ترجيح ميدهند در واحدهاي كوچك ساكن شوند كه بيشتر مشتريان خريد اين واحدها هم همان افرادي هستند كه پس از چند سال اجارهنشيني در واحدهاي كوچك، به دنبال خريد اين واحدها وارد بازار شدهاند.
در اين ميان زمستان 93 در حالي فرا رسيد كه بازار مسكن در دو سال گذشته با ركود مواجه بوده و دليل اصلي آن بر اساس اظهارات كارشناسان و فعالان بازار مسكن كاهش قدرت خريد مردم است و همين موضوع نيز باعث شد تا حجم معاملات اجاره مسكن در اين مدت افزايش يابد.
با اين حال به اعتقاد برخي كارشناسان تحولاتي كه در اواخر فصل پاييز93 در بازار مسكن رقم خورد حكايت از فاصله كم بازار به دوره جديدي از رونق دارد. در اين بين نبايد فراموش كرد كه با نزديك شدن به ماههاي پاياني سال عدهاي از مردم تمايل دارند سال نو را در خانه نو تحويل كنند.
كارشناسان و تحليلگران اقتصاد مسكن درباره علت «پايين آمدن شدت كاهش قيمت مسكن در فصل پاييز» معتقدند: اتخاذ «سياست صبر» در سمت تقاضا رو به پايان است و گروهي از متقاضيان به اين نتيجه رسيدهاند كه بايد از ماحصل 15 ماه افت مداوم قيمت مسكن بهرهبرداري كرد.
خروج سوداگران
بازار مسكن همچون هر بازار ديگري از دو سمت عرضه و تقاضا تشكيل شده و نبايد با لحاظ تحولات يك سمت بازار، كل فضا را تحليل كرد. بنابراين بايد گفت سمت تقاضاي مصرفي مسكن حدود 5/1 سال گذشته با خروج تقاضاي سوداگرانه روبهرو شد و اين اتفاق به افت شديد معاملات و كاهش قيمت مسكن انجاميد اما امسال اين روند در ماههاي اخير ترميم شد و تعداد معاملات مسكن در پاييز 93 نسبت به پاييز 92 حدود 55 درصد افزايش يافت.
اين مسئله عمدتاً ناشي از انباشت تقاضاي مصرفي ماههاي قبل و اتخاذ «سياست صبر» از جانب خريداران بود كه با هدف منتفع شدن از حداكثر كاهش قيمت، خريدهاي خود را به تأخير انداختند. با اين حال نگاه ويژه به سمت عرضه نيز نشان ميدهد بازار مسكن هماكنون با حجم بالايي واحد فروش نرفته روبهرو است بنابراين افزايش معاملات نميتواند به تحريك قيمت منجر شود.
بهبود نسبي معاملات در آذر ماه
رئيس اتحاديه مشاوران املاك تهران از افزايش حجم كل معاملات مسكن در شهر تهران طي آذرماه امسال نسبت به ماه آبان خبر داد.
حسام عقبايي با بيان اينكه بهرغم افزايش حجم معاملات مسكن در تهران، قيمت مسكن افزايش محسوسي نداشته و ميتوان گفت هم اكنون بازار مسكن در وضعيت ثبات قيمت به سر ميبرد، خاطرنشان كرد: در آذرماه 93، معادل 14 هزار و 418 مبايعهنامه براي معاملات خريد و فروش مسكن در تهران تنظيم شده است كه اين ميزان در آبان سال 93، برابر با 12 هزار و 234 مورد و در مدت مشابه سال قبل يعني در آذر ماه پارسال 12 هزار و 240 فقره بوده است. بنابراين تعداد معاملات خريد و فروش مسكن علاوه بر اينكه در آذرماه امسال نسبت به يك ماه قبل نزديك به 18 درصد افزايش داشته، در مقايسه با مدت مشابه سال قبل نيز به همين ميزان رشد كرده است.
عقبايي افزود: همچنين در آذرماه 93، در شهر تهران، 14 هزار و 59 قرارداد اجاره تنظيم شده است كه اين ميزان در مدت مشابه سال قبل 13 هزار و 659 مورد و در آبان 93 برابر 12 هزار و 956 مورد بوده است.
رئيس اتحاديه مشاوران املاك تهران با اشاره به افزايش رقم كل حجم معاملات مسكن انجام شده در آذرماه 93 نسبت به آبان امسال و مدت مشابه سال قبل، در شهر تهران گفت: تعداد كل قراردادهاي مسكن اعم از مبايعه نامه، اجارهنامه، پيشفروش، صلح و هبه، اجاره به شرط تمليك، سرقفلي و... در آذرماه امسال، معادل با 29 هزار و 781 مورد بوده است كه اين ميزان در مدت مشابه سال قبل 27 هزار و 501 قرارداد و در آبان ماه امسال، 26 هزار و 405 قرارداد بوده است. بنابراين همسو با افزايش معاملات خريد در آخرين ماه پاييز، ساير معاملات مسكن نيز با رشد مواجه شده است.
سير متفاوت معاملات مسكن در كشور
رئيس اتحاديه مشاوران املاك شهر تهران تصريح كرد: با اين وجود، تعداد كل معاملات مسكن در كشور در مقايسه با تعداد كل قراردادهاي مسكن در تهران، در آذرماه 93 نسبت به مدت مشابه سال قبل، به طور نسبي كاهش داشته است.
در آذرماه 93، مجموعا 144 هزار و 934 قرارداد در كل كشور تنظيم شده است كه اين رقم در مدت مشابه سال قبل، 148 هزار و 115 مورد و در آبان 93، برابر با 134 هزار و 248 قرارداد بوده است.
در آذرماه 93، مجموعا 89 هزار و 494 مبايعهنامه براي معاملات خريد و فروش مسكن در كشور تنظيم شده است كه اين تعداد در مدت مشابه سال قبل، 88 هزار و 824 قرارداد و در آبان ماه امسال، 81 هزار و 917 مورد بوده است. همچنين، در آذرماه 93 در كل كشور، 49 هزار و 89 فقره اجارهنامه تنظيم شده است. اين تعداد در مدت مشابه سال قبل، 51 هزار و 430 مورد و در آبان ماه امسال، 46 هزار و 380 مورد بوده است. تثبيت قيمت مسكن در پاييز امسال از يكسو و پيشبينيهايي كه براي سال آينده مطرح است، متعاملين را به صحنه كشانده و باعث پايان تأخيرهاي عمدي در معاملات شده است.
افت و خيزهاي قيمت
در ماههاي آبان و آذر امسال متوسط قيمت مسكن در شهر تهران بين 5/0 درصد تا 6/0 درصد افزايش پيدا كرد و در حالي كه ماههاي نيمه اول امسال، رشد ماهانه قيمت مسكن در برخي ماهها تا 5درصد افزايشي و در برخي ماهها نيز تا 7 درصد نزولي بود اما در پاييز امسال، افتوخيزها كمتر از يك درصد بوده و عملا شرايط ثبات قيمت را تداعي ميكند. در اين فضا، هر نوع حركت بعدي در منحني قيمت مسكن در سال 94، به نفع يك طرف معامله و به ضرر طرف ديگر خواهد بود و هماكنون دو طرف به خوبي، از فرصت كنوني مطلع شدهاند و به بازار برگشتهاند.
عکس دانشگاه امام صادق ع رو گذاشتید. 
