با گذشت بیش از یک سال از تصویب قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، نه‌تنها اهداف کلان این قانون هنوز محقق نشده‌اند، بلکه یکی از اصلی‌ترین الزامات اجرایی آن، یعنی اتصال سکو‌های دیجیتال ملکی به سامانه ثبت اسناد هنوز در ابهام کامل قرار دارد. در حالی‌که این قانون برای پایان‌دادن به بازار غیررسمی معاملات ملکی و ایجاد شفافیت در مالکیت و نقل و انتقال املاک تدوین شده، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هنوز به تکلیف قانونی خود در ایجاد دسترسی برای پلتفرم‌های غیردولتی عمل نکرده است.
مسعود یوسفی، کارشناس حقوقی در گفتوگو با «جوان» با تأکید بر لزوم اجرای کامل این قانون، تأخیر‌ها را ضربه‌ای جدی به اعتماد عمومی و نظم حقوقی کشور دانست.
او گفت: «هدف از این قانون حذف اسناد عادی، مقابله با معاملات غیررسمی و ایجاد شفافیت در بازار املاک بود، اما وقتی نهادی مانند سازمان ثبت که متولی اجرای قانون است، زیرساخت‌های لازم از جمله اتصال سکو‌های دیجیتال را فراهم نمی‌کند، عملاً قانون روی زمین می‌ماند.»
یوسفی با اشاره به مهلت قانونی یک‌ساله‌ای که در متن قانون برای راه‌اندازی زیرساخت‌ها تعیین شده بود، ادامه داد:
«تیر ۱۴۰۳ این قانون لازم‌الاجرا شد و طبق آن، سازمان ثبت موظف بود طی یک‌سال، بستر لازم برای ارائه خدمات ثبت معاملات از طریق سکو‌های مورد تأیید را فراهم کند. این یعنی تا تیر ۱۴۰۴ همه‌چیز باید آماده می‌بود، اما امروز، نه‌تنها اتصال پلتفرم‌ها انجام نشده، بلکه حتی رویه روشنی هم برای آن ارائه نشده است.» وی تأکید کرد که چنین عقب‌ماندگی‌هایی باعث می‌شود جامعه نسبت به قابلیت اجرایی قوانین بدبین شود: «وقتی قانونی تصویب می‌شود، اما اجرایی نمی‌شود، این پیام را به مردم منتقل می‌کند که قانون‌گرایی صرفاً یک شعار است. این وضعیت، مشروعیت نظام حقوقی کشور را زیر سؤال می‌برد.»
ریشه بحران در نگاه دوگانه به سند
این کارشناس حقوقی با نگاهی تاریخی به چالش‌های ساختاری حوزه ثبت املاک افزود: «برای سال‌ها، ما بین فقه سنتی و حقوق مدرن در مورد مفهوم سند و مالکیت، یک تعارض بنیادین داشتیم. در حالی‌که در نظام فقهی شاهد و قول فرد می‌توانست مبنای مالکیت باشد، در نظام حقوقی مدرن، سند رسمی اساس مالکیت است. نتیجه این اختلاف، تولید انبوه اسناد عادی و دعاوی ملکی پیچیده بود.» او تأکید کرد که قانون الزام به ثبت رسمی آمده تا این شکاف را پر کند: «هدف این قانون، ایجاد یک نظم حقوقی جدید است که در آن فقط اسناد رسمی دارای اعتبار قانونی باشند و هیچ معامله‌ای بدون ثبت رسمی قابلیت استناد و اجرا نداشته باشد. در این دوره گذار، باید همه ذی‌نفعان از جمله دفاتر اسناد رسمی، شهرداری‌ها، مشاوران املاک و حتی مردم آموزش ببینند و سیستم‌ها هم کاملاً دیجیتال شوند.»
«انحصار» مانع شفافیت بازار مسکن
یوسفی با انتقاد از انحصاری شدن فرایند اتصال به سامانه ثبت، گفت: «وقتی فقط یک سامانه خاص اجازه فعالیت دارد و سکو‌های دیگر محروم می‌مانند، عملاً بازار به سمت انحصار می‌رود. این نه‌تنها خلاف روح قانون و اصل رقابت سالم است، بلکه باعث می‌شود کیفیت خدمات پایین بیاید و هزینه‌ها افزایش پیدا کند. اگر رقابت میان سکو‌ها برقرار شود، شاهد خدمات بهتر، دسترسی بیشتر و کاهش فساد خواهیم بود.»
او ادامه داد: «اتصال سکو‌های خصوصی می‌تواند مسیر ثبت معاملات را برای مردم ساده‌تر و در دسترس‌تر کند. در حال حاضر، نه‌تنها این اتصال فراهم نشده، بلکه اساساً هیچ چارچوب روشنی برای آن منتشر نشده است. این نوع بلاتکلیفی، عملاً راه را برای بازگشت به معاملات غیررسمی باز می‌گذارد.» یوسفی همچنین به خلأ شدید آموزش تخصصی و عمومی در اجرای این قانون اشاره کرد و گفت: «حتی اگر تمام سامانه‌ها امروز آماده باشند، نبود آموزش برای ذی‌نفعان باعث می‌شود قانون در اجرا شکست بخورد. ما هنوز برنامه جدی برای آگاه‌سازی سردفتران، کارشناسان املاک، شهرداری‌ها و حتی شهروندان نداریم. قانون برای اینکه مؤثر باشد، باید فهمیده شود، نه فقط نوشته شود.»
مسئولیت سایر نهاد‌ها نیز فراموش شده
او در بخش دیگری از صحبت‌هایش، نقش نهاد‌های دیگر در اجرای قانون را یادآوری کرد و افزود: «برخی مفاد قانون مثل ماده۱۴، همکاری مستقیم نهاد‌هایی مانند شهرداری‌ها، سازمان نظام مهندسی و وزارت راه را ضروری کرده است، اما متأسفانه در بسیاری از موارد این دستگاه‌ها یا اصلاً همکاری نکرده‌اند یا عملکردشان بسیار کند و جزیره‌ای بوده، این در حالی است که ساماندهی بازار املاک یک پروژه ملی است، نه وظیفه یک نهاد خاص.» یوسفی در پایان با هشدار نسبت به آینده این قانون گفت: «یا باید با اراده‌ای قاطع، قانون را اجرایی و زیرساخت‌های آن را فراهم کنیم یا باید بپذیریم که با اجرای ناقص و محدود، در عمل راه برای بازگشت معاملات غیررسمی و تولید دعوی باز شده است. ما دیگر فرصت آزمون و خطا نداریم؛ یا به سمت شفافیت می‌رویم یا دوباره به وضعیت قبلی بازمی‌گردیم. راه سومی وجود ندارد.»
