جوان آنلاین: قانونی که قرار بود انقلابی در نظام معاملات املاک کشور ایجاد کند، اکنون به بن‌بستی برای مردم تبدیل شده است. با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، قوه قضائیه مردم را موظف کرده تا اسناد عادی خود را به اسناد رسمی تبدیل کنند؛ اقدامی که در ذاتا گامی مثبت به سوی شفاف‌سازی و اعتبار بخشی به معاملات تلقی می‌شود، اما در عمل پس از رسمی شدن اسناد و به دلیل کم‌کاری برخی دستگاه‌ها امکان معامله عادی با این اسناد از مردم سلب شده و تنها مسیر باقی مانده، معامله رسمی از طریق ثبت در دفاتر اسناد رسمی است.
این تغییر رویکرد در نظام معاملاتی کشور، مسیر سنتی و متداول معاملات ملکی را به طور کامل مسدود کرده است. اما نکته قابل تأمل اینجاست که خود قوه قضائیه و سازمان ثبت، که طبق قانون موظف به فراهم‌سازی زیرساخت‌های لازم برای ثبت رسمی معاملات است، در انجام این وظیفه مهم دچار ضعف و تأخیر شده است. نتیجه آنکه در شرایط فعلی نه امکان معامله عادی وجود دارد و نه بستر مناسبی برای معامله رسمی فراهم شده است.
ضرورت‌های اقتصادی اجرای قانون از نگاه کارشناس اقتصادی
در شرایط کنونی که بخش زیادی از معاملات املاک به صورت غیررسمی انجام می‌شود، الزام به ثبت رسمی این معاملات به عنوان یک راهکار مهم برای شفاف‌سازی اقتصادی مطرح است. دکتر حسین محمدی، کارشناس اقتصادی و عضو هیئت علمی دانشگاه تهران، با اشاره به ضرورت‌های اقتصادی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، بر اهمیت شفاف‌سازی در حوزه معاملات املاک تأکید کرد. او گفت بخش زیادی از معاملات همچنان به شکل غیررسمی انجام می‌شود و این مسئله باعث شده حجم بالایی از گردش مالی کشور از دید نظام مالیاتی پنهان بماند. محمدی معتقد است اجرای صحیح این قانون می‌تواند ضمن کاهش تخلفات، امکان رصد دقیق معاملات را فراهم کند و با افزایش اطمینان سرمایه‌گذاران، ریسک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را کاهش دهد. با این حال، او نبود زیرساخت‌های لازم برای اجرای قانون را مانعی جدی در مسیر تحقق اهداف اقتصادی آن دانست.
این کارشناس اقتصادی همچنین با اشاره به تأثیر این قانون بر وضعیت فعلی بازار مسکن، گفت نبود زیرساخت‌های کافی موجب بلاتکلیفی در معاملات و تعمیق رکود شده است. به گفته محمدی، شفاف‌سازی معاملات املاک می‌تواند مسیر هدایت سرمایه‌ها به سمت بازار‌های مولد را هموار کند؛ چرا که اکنون بخش زیادی از سرمایه‌ها در حوزه املاک راکد مانده و رسمی شدن معاملات، امکان بهره‌برداری بهینه از این منابع را فراهم می‌آورد.
آمار و ارقام اقتصادی تأثیرگذار
براساس آمار‌های رسمی سازمان امور مالیاتی کشور، حدود ۳۵ درصد از فرار‌های مالیاتی در کشور مربوط به حوزه معاملات املاک است که رقمی بالغ بر ۲۰ هزار میلیارد تومان در سال تخمین زده می‌شود. ثبت رسمی معاملات می‌تواند بخش قابل توجهی از این فرار مالیاتی را کاهش دهد و منابع جدیدی را برای دولت فراهم کند. همچنین، بررسی‌های کارشناسان اقتصادی نشان می‌دهد که با شفاف‌سازی بازار املاک، قیمت مسکن می‌تواند تا ۱۵ درصد کاهش یابد، زیرا بسیاری از سوداگری‌ها و معاملات صوری که منجر به افزایش کاذب قیمت‌ها می‌شود، با ثبت رسمی معاملات قابل کنترل خواهد بود.
چشم‌انداز حقوقی قانون الزام از دیدگاه متخصص حقوقی
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تحولی اساسی در نظام حقوقی کشور محسوب می‌شود که هدف آن کاهش دعاوی ملکی و پیشگیری از جرائمی، چون کلاهبرداری است. دکتر محمدرضا کریمی، وکیل پایه یک دادگستری، در این خصوص گفت: «این قانون امنیت معاملات را افزایش می‌دهد و از حقوق طرفین به نحو بهتری حمایت می‌کند، اما در صورتی که بدون فراهم کردن زیرساخت‌های لازم اجرا شود، می‌تواند مشکلات جدی ایجاد کند.» به گفته وی، مسدود شدن معاملات غیررسمی بدون ارائه بستر مناسب برای ثبت رسمی، مردم را در موقعیت دشواری قرار داده و ممکن است منجر به شکل‌گیری بازار سیاه معاملات املاک شود.
کریمی همچنین به تناقض‌های موجود در اجرای این قانون اشاره کرد و افزود: «در حالی که هدف از اجرای این قانون افزایش امنیت معاملات است، روش‌های اجرایی فعلی عملاً باعث کاهش این امنیت شده و مردم را به سمت روش‌های غیررسمی سوق می‌دهد. این امر ریسک کلاهبرداری و سوءاستفاده را افزایش می‌دهد.» به اعتقاد وی، برای رسیدن به اهداف اقتصادی و حقوقی این قانون، باید زیرساخت‌های مناسب و برنامه‌ریزی دقیق‌تری انجام شود.
ابعاد حقوقی نادیده گرفته شده قانون
یکی از ابعاد مهم این قانون که کمتر به آن پرداخته شده، تأثیر آن بر روند دادرسی‌های قضایی است. طبق آمار موجود، حدود ۴۰ درصد از پرونده‌های قضایی مربوط به دعاوی ملکی است که با اجرای صحیح این قانون، می‌توان بخش قابل توجهی از این پرونده‌ها را کاهش داد. همچنین، با الزامی شدن ثبت رسمی معاملات، بسیاری از جرائم مرتبط با سندسازی، جعل و کلاهبرداری در حوزه املاک قابل پیشگیری خواهد بود. این امر می‌تواند به کاهش فشار بر دستگاه قضایی و افزایش اعتماد عمومی به نظام حقوقی کشور کمک کند.
در پیچ و خم سازمان ثبت گیر کرده‌ایم
با گذشت چندین ماه از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تنها سه ماه تا پایان مهلت قانونی باقی مانده است، اما سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هنوز اقدامات اساسی برای فراهم کردن زیرساخت‌های لازم انجام نداده است. سامانه‌های الکترونیکی مورد نیاز برای ثبت معاملات هنوز به طور کامل راه‌اندازی نشده‌اند و آموزش‌های لازم به دفاتر اسناد رسمی و مشاوران املاک ارائه نشده است.
حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، اخیراً در جلسه شورای دانش و پژوهش سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، با اشاره به برگزاری همایش ملی «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» که قرار است ۱۷ و ۱۸ اردیبهشت‌ماه در ساری برگزار شود، اذعان کرد که این قانون نیازمند پیوست فرهنگی و اجتماعی است.
بابایی تصریح کرد: «برای نهادینه‌سازی این قانون در جامعه، لازم است ادبیات فناورانه‌ای تدوین شود که مخاطبان مختلف از جمله مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی بتوانند با آن ارتباط برقرار کنند. این قانون از فرهنگ فعلی جامعه جلوتر است و لازم است با آموزش و فرهنگ‌سازی، زمینه پذیرش عمومی آن فراهم شود.»
علی‌رغم این اظهارات، گزارش‌های میدانی حاکی از آن است که بسیاری از دفاتر اسناد رسمی هنوز آمادگی لازم برای پاسخگویی به حجم گسترده متقاضیان را ندارند. کمبود نیروی انسانی، نقص در سامانه‌های الکترونیکی و عدم آموزش کافی کارکنان، از جمله مشکلاتی است که مانع از اجرای صحیح این قانون شده است.
طبق آمار موجود، در حال حاضر حدود ۸ هزار دفتر اسناد رسمی در کشور فعال هستند که با توجه به حجم معاملات املاک، این تعداد برای پاسخگویی به نیاز مردم کافی نیست. این در حالی است که طبق پیش‌بینی‌های انجام شده، با اجرای کامل این قانون، حجم مراجعات به دفاتر اسناد رسمی تا ۳ برابر افزایش خواهد یافت.
چالش‌های اجرایی قانون در سطح جامعه
یکی از مهم‌ترین چالش‌های اجرایی این قانون، عدم آگاهی کافی مردم از جزئیات و الزامات آن است. بسیاری از شهروندان هنوز نمی‌دانند که چگونه باید اسناد عادی خود را به اسناد رسمی تبدیل کنند و چه مدارکی برای این کار نیاز دارند.
همچنین، افزایش هزینه‌های ثبت رسمی معاملات، چالش دیگری است که مردم با آن مواجه هستند. براساس برآورد‌های انجام شده، هزینه ثبت رسمی یک معامله ملکی، بین ۲ تا ۵ برابر هزینه تنظیم سند عادی است که این امر می‌تواند بار مالی قابل توجهی را به خصوص برای اقشار کم‌درآمد ایجاد کند.
علاوه بر این، طولانی بودن فرآیند ثبت رسمی معاملات، مشکل دیگری است که باعث نارضایتی مردم شده است. در حالی که تنظیم یک سند عادی ممکن است تنها چند ساعت زمان ببرد، ثبت رسمی یک معامله ملکی، گاه به چندین روز یا حتی هفته زمان نیاز دارد.
بلاتکلیفی مردم، چالشی که نادیده گرفته می‌شود
در شرایط فعلی، بسیاری از شهروندان با چالش‌های جدی در معاملات املاک خود مواجه هستند. از یک سو، امکان معامله عادی از آنها سلب شده و از سوی دیگر، ساز و کار لازم برای معامله رسمی به طور کامل فراهم نشده است. این وضعیت منجر به رکود در بازار مسکن، کاهش قدرت خرید مردم و افزایش نارضایتی عمومی شده است.
کارشناسان معتقدند که قوه قضائیه باید با در نظر گرفتن واقعیت‌های موجود در جامعه، یا مهلت اجرای این قانون را تمدید کند و یا امکان معامله عادی را تا زمان فراهم شدن کامل زیرساخت‌های لازم برای معامله رسمی، همچنان حفظ کند.
عدم توجه به چالش‌های پیش روی مردم در اجرای این قانون، می‌تواند منجر به بی‌اعتمادی عمومی نسبت به قوانین و مقررات شود و زمینه را برای شکل‌گیری روش‌های غیرقانونی دور زدن قانون فراهم کند. گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد که در برخی مناطق، به دلیل مشکلات اجرایی این قانون، بازار غیررسمی معاملات املاک در حال شکل‌گیری است که در آن، معاملات به صورت پنهانی و بدون ثبت رسمی انجام می‌شود. این امر نه تنها هدف اصلی قانون که همانا شفاف‌سازی معاملات است را نقض می‌کند، بلکه می‌تواند منجر به افزایش تخلفات و جرائم در این حوزه شود.
