اما سؤال اينجاست كه حركت سينوسي بازار مسكن ناشي از تعديل عرضه تقاضا است يا اينكه عوامل ديگري اين فرازو فرود را رقم ميزند.
بازار مسكن به عنوان بزرگترين بازار از منظر ارزش در كشورهاپيوسته مورد توجه سياستمداران و برنامهريزان ميباشد، اين در حالي است كه بازار مسكن كشورهاي نفتي و غير نفتي سير متفاوتري را نسبت به يكديگر طي ميكند.
اغلب كشورهاي نفتي در صورت عدم امكان توليد كالايي سعي در واردات كالا به كمك ارزهاي ناشي از فروش نفت و تنظيم آن بازار دارند، اين در حالي است كه امكان فوق براي كالايي چون مسكن وجود ندارد؛ زيرا مسكن كالايي واردكردني نيست. از سوي ديگر نيز توليد چنين كالايي در داخل حداقل دو تا سه سال زمان ميبرد. بدين ترتيب تنظيم اين بازار از ظرافت خاصي برخوردار است كه به نظر ميرسد از عهده برنامهريزان در عموم كشورهاي نفتي خارج باشد (تحقيقات نشان ميدهد كه بازار مسكن كشورهاي نفتي هميشه با نوسان همراه است).
در كشورهاي نفتي رفتار دولتها با ارزهاي ناشي از فروش نفت بر بازارمسكن به عنوان بزرگترين بازار از منظر ارزش اثر مستقيم دارد، بدين ترتيب بخشي از تحولات و نوسانهاي قيمتي بازارمسكن را بايد در سياستهاي پولي – مالي كشورهاي نفتي جستوجو كرد.
به طور معمول در اغلب كشورهاي نفتي نرخ رشد نقدينگي بالاتر از متوسط جهاني است كه اين امر ريشه در سياستهاي مالي انبساطي اين كشورها دارد، همچنين بيثباتي اقتصاد كلان در چنين كشورها بيشتر است. چراكه نوسانات قيمت نفت به بيثباتي سياستهاي مالي در اين كشورها و در نتيجه به بيثباتي اقتصاد اين كشور منجر ميشود؛همه اينها سبب ميشود تا تورم بالا مهمان هميشگي اقتصاد اين كشورها باشد. ( البته چند كشور نفتي نظير نروژ و كانادا به دليل رفتار معقولانه با درآمدهاي نفتي از اين امر مستثني هستند.)
اگرچه تورم مذكور در كل اقتصاد خودش را نشان ميدهد، اما انعكاس اين تورم در بخش مسكن بروز و ظهورش متفاوت است. دليل تفاوت هم به زبان اقتصاد كم كشش بودن عرضه يا عدم امكان عرضه مسكن در كوتاه مدت است.
بازار مسكن در ايران بسيار شبيه بازار مسكن در ساير كشورهاي نفتي است. بررسي تورم موجود در حوزه مسكن و تورم عمومي اقتصاد ايران در دهههاي گذشته نيز بيانگر آن است كه مسكن همپاي تورم رشد نكرده، بلكه پس از چند سال ركود نسبي، به يكباره با جهش قيمتي همراه شده است. بدين ترتيب هميشه بين تورم كل و تورم حوزه مسكن تأخير وجود داشته است.
اين مسير پلكاني عموماً در دورههاي جهش منجر به هجوم اهالي كسب و كار به اين بازار ميشود كه اصطلاحاً تقاضاي سفتهبازانه يا سرمايهاي را افزايش ميدهد كه اين امر نيز به نوبه خود بر روي افزايش قيمت مسكن تاثير بزرگي ميگذارد.
تحقيقات نشان ميدهد كه تقاضاي سرمايهاي براي مسكن در دوران جهش قيمتي به شدت افزايش مييابد و از سوي ديگر كاهش تقاضاي مصرفي مسكن همزمان اولين علايم ركود در معاملات را در اين بازار ايجاد ميكند.
بنابراين با جهش تقاضاي سرمايهاي مسكن و حذف تقاضاي مصرفي به دليل افزايش بيش از اندازه قيمتها، دوران ركود طولانيتر ميشود. با شروع دوران ركود و تداوم شرايط تورمي در اقتصاد كلان، ارزش واقعي مسكن در مقايسه با ساير كالاها كاهش مييابد و در حقيقت همانطور قيمت واقعي مسكن (قيمتي كه از مقايسه قيمت هر كالا با تورم به دست ميآيد) كاهش مييابد. چنين شرايطي باعث خواهد شد تا تقاضاي مصرفي دوباره به بازار وارد شود و بازار مسكن وارد دوران رونق شود.
يعني هرگاه درآمدهاي نفتي زياد ميشود و سياستهاي انبساطي در بودجه اتخاذ ميشود، فاصله رشد نقدينگي با رشد قيمت مسكن زياد ميشود و شاهد يك جهش قيمت در حوزه مسكن هستيم.
در اين بين اتفاق جديدي كه در اقتصاد ايران افتاده، آن است كه ديگر از درآمدهاي نفتي سرشار خبري نيست، بدين ترتيب مسكن با اهرم سياستهاي انبساطي از ركود خارج نخواهد شد، اما دولت تصميم دارد تا از طريق تسهيلات اعطايي توسط بانكها به خريداران مسكن اين بازار را از ركود خارج كند.
حال شايد فرآيندي كه دولت درصدد آن است تاحدي بتواند تقاضا را در بازار مسكن تحريك كند، اما اين محرك هيچگاه نميتواند همچون درآمدهاي نفتي و بالطبع سياستهاي انبساطي بازار مسكن را به حركت درآورد.
بدين ترتيب ميتوان مدعي شد كه در صورت عدم دستيابي دولت به دلارهاي نفتي و بالطبع تزريق انبساطي آن در اقتصاد، ديگر بازار مسكن مشابه حركتهاي سينوسي گذشته با نوسان قيمتي مواجه نخواهد شد و اين بازار حركتي مشابه با كشورهاي غير نفتي را در پيش خواهد گرفت.
