در قسمت قبل به تعريف و مزاياي كاداستر پرداختيم. گفتيم كه كاداستر يا حدنگار، فهرست مرتب شده مربوط به قطعات زمين است كه مشخصههاي زمين مانند اندازه، ارزش، كاربري، مشخصات رقومي، ثبتي يا حقوقي به نقشه بزرگ مقياس اضافه شده است. براي تهيه اين نقشهها از تصاوير هوايي و ماهوارهاي استفاده و با ويرايش، تكميل و افزودن اطلاعات رقومي و ثبتي، نقشه كاداستر تهيه ميشود. تا كنون و پس از گذشت 40 سال و با وجود الزامات قانوني به دليل وجود پارهاي مشكلات هنوز كاداستر در كشور ما به اتمام نرسيده و از همين رو به دليل مشخص نشدن حريم املاك و اراضي، به ويژه در اراضي دولتي منجر به طرح دعاوي متعدد و بروز پديده شوم زمين خواري گرديده است. ذيلاً به برخي نارساييها و مشكلات و موانع بر سر اجراي اين طرح مهم ملي اشاره ميگردد:
1 ـ خلأها و اشكالات قانوني
ماده 156 قانون ثبت و اسناد، سازمان ثبت را مكلف به اجراي كاداستر در مناطق شهري و حومه كرده و بر اين اساس، سازمان ثبت در خصوص ساير اراضي اعم از راهها، جنگلها، مراتع و ساير اراضي خارج از محدوده شهرها وظيفه و الزامي بر عهده ندارد. نقطه آسيب اين مقرره اين است كه با وجود اهميت فراوان اراضي دولتي و منابع طبيعي كه در معرض پديده زمين خواري هستند قانونگذار تكليفي به تعيين حريم اين اراضي و تهيه نقشه كاداستر براي آنها ننموده است. شايان ذكر است كه قانون برنامه پنجم توسعه جمهوري اسلامي ايران الزاماتي براي اجراي طرح كاداستر به عهده سازمان ثبت اسناد و قوه قضائيه نهاده است لكن انجام همين تكليف نيز بدون همكاري ساير دستگاهها، اختصاص بودجه لازم و الزام برخي از ارگانهاي مسئول به تهيه نقشهها و اطلاعات لازم و ارائه به سازمان ثبت اسناد و املاك ممكن و ميسر نخواهد بود. بنابراين تدوين و تصويب مقررات جامع و فراگير در اين خصوص ضروري به نظر ميرسد. لذا طرح جامع كاداستر به مجلس شوراي اسلامي ارائه و اعلام وصول گرديد و پس از انجام مطالعات كارشناسي و برگزاري جلسات با متخصصان مربوطه، اكنون در كميسيون قضايي و حقوقي مجلس شوراي اسلامي تصويب گرديده و در نوبت صحن علني ميباشد. با توجه به پيشبيني جزئيات مورد نياز و الزامهاي قانوني جهت رفع موانع اين طرح، تسريع در بررسي اين طرح و نگاه توأم با اولويت به اين طرح كمك بزرگي جهت نيل به اين اهداف خواهد بود.
2 ـ مشكلات مديريتي و اجرايي
برخي مشكلات و نارساييهاي مديريتي يا اجرايي در دستگاهها مانع از اجراي تكاليف قانوني و ملي ميباشد. يكي از مشكلات اساسي بر سر اجراي طرح كاداستر عدم تعامل كافي ميان دستگاههاي مسئول و كم توجهي به اين طرح ملي بوده است كه نهايتاً سبب گرديده از نيروهاي باسابقه و متخصص كه هزينههاي سازماني فراواني جهت تربيت و كارآمدي آنها صورت گرفته است بهرهگيري كامل صورت نپذيرد. مهندسان و متخصصاني كه براي اجراي طرح كاداستر در كشور استخدام و به كار گرفته ميشوند بايستي صرفاً در طرح كاداستر مشاركت كرده و به طور تخصصي بر آن متمركز شوند و پس از تغييرات مديريتي و تغيير رويكردها به ساير بخشهاي سازمان ثبت منتقل نشده و درگير ساير امور اجرايي و ثبتي نشوند.
3 ـ نارساييهاي فني
با توجه به وضعيت قيمت زمين در شهرها و پديد آمدن تفاوت فاحش در قيمت زمين و املاك در صورت عدم تحديد دقيق حدود آنها، از نظر فني ضروري است كه كاداستر شهري در مقياس 500/1 (يك پانصدم) تهيه شود. بدين ترتيب اختلاف در محاسبه حدود اراضي و املاك به حداقل ممكن خواهد رسيد و از به وجود آمدن پروندهها و طرح دعاوي حقوقي جلوگيري ميشود. آنچه بيان شد در خصوص كاداستر شهري است اما در خصوص ساير مناطق به ويژه مناطقي كه حساسيت كمتري دارند و احتمال بروز اختلاف و دست اندازي بدانها بيشتر است كاداستر با مقياسهاي بزرگ نيز به لحاظ فني توجيهپذير و قابل توصيه ميباشد.
البته لازم به ذكر است كه اجراي كاداستر با مقياس دقيق 500/1 (يك پانصدم) به دليل لزوم به كارگيري ابزارآلات دقيق و اعمال مسائل ظريف فني هزينه بيشتري را موجب ميشود و مستلزم اختصاص بودجه بيشتر ميباشد اما فوايد چنين هزينه كردي با ضبط حريم دقيق املاك شهري، از بين رفتن اختلافات حقوقي و متعاقب آن كاهش فشار از دوش دستگاه قضايي ظاهر گرديده و هزينهكرد در اين خصوص كاملاً قابل توجيه ميباشد.
گرچه در برخي كشورها كاداسترهاي شهري با مقياسهاي 2000/1 (يك دو هزارم) و بالاتر تهيه و اجرا ميشود اما در اين كشورها سالها پيش از اين طرح كاداستر در شهرها اجرا شده و با مشخص شدن حدود املاك و اراضي اختلافات حقوقي به حد صفر رسيده است لذا كاداسترهاي جديد نوعاً با درنظر گرفتن اهداف ديگري نظير آزمودن ميزان پراكندگي جمعيت در نقاط مختلف، مطالعه بر مهاجرت از روستاها به شهرها و بالعكس، آمايش سرزمين و مطالعات زمين شناختي و كشاورزي و. . . تدارك ديده ميشوند در حالي كه در كشور ما دعاوي و اختلافات متعدد حقوقي و مالكيتي هنوز پابرجا بوده و اهداف حقوقي اجراي طرح كاداستر بر ساير مقاصد غلبه دارند.
4 ـ مشكلات ساختاري
در قوانين موجود از قبيل قانون ثبت اسناد و املاك و قانون برنامه پنجم توسعه جمهوري اسلامي ايران، سازمان ثبت اسناد و املاك كشور به عنوان سازمان مسئول اجراي طرح كاداستر كشور تعيين گرديده است. اين سازمان با توجه به مشغلههاي فراواني كه قانوناً بر عهده دارد براي اجراي اين طرح مهم ملي دچار مشكلات اجرايي و بودجهاي است. توضيح آنكه عمده نيرو و هزينههاي سازمان ثبت اسناد و املاك كشور صرف انجام امور روزانه ثبتي، تعامل با دفاتر اسناد رسمي و ساير وظايف محوله ميشود و اجراي چنين طرحي مستلزم جذب و آموزش نيروهاي متخصص و بودجه مجزا و شرح وظايف تفكيك شدهاي است.
بنابراين مشكلات فعلي بودجهاي و كمبود پرسنل در سازمان ثبت اسناد براي انجام وظايف طرح ملي كاداستر را با مشكلات و تأخير روبهرو ساخته است.
براي عدم اجراي 40 ساله قانون كاداستر، دلايل متعددي وجود دارند كه در چهار دسته كلي قابل تقسيمبندي ميباشند و رفع اين موانع مقدمه لازم براي اتمام اجراي اين طرح مهم ملي است كه در صورت اجراي صحيح و دقيق از بسياري از اختلافات حقوقي، دستاندازي به اراضي ملي و تشكيل پروندههاي قضايي متعدد پيشگيري ميشود. آنچه مسلم است اينكه طرح كاداستر به موجب تكاليف قانون برنامه پنجم توسعه بايد به مرحله اجرا درآيد اما با ساختار و وضعيت فعلي اجراي صحيح كاداستر در هالهاي از ابهام و ترديد بوده و بايد با توجه به جميع ضوابط فني بودجهاي مجزا تعيين و متخصصان آموزش ديده بدين منظور جذب شوند. مديران دستگاههاي مجري كاداستر نيز بايد با درك اهميت و جايگاه آن با تعامل با يكديگر موانع را از پيش روي بردارند.
