شوراي پول و اعتبار در آخرين جلسه خود، تسهيلات خريد مسكن را به 35 ميليون تومان افزايش داد، اما نكته قابل توجه اين است كه برخلاف پيشبيني فعالان بازار، گفته ميشود افزايش اين تسهيلات بر رونق بازار و افزايش قيمت مسكن تأثيري نخواهد داشت.
در همه كشورها بيش از 70درصد قيمت مسكن، از سوي بانكها تسهيلات داده ميشود، در حالي كه در ايران تسهيلات بانك مسكن به فرض متري 5/2 ميليون تومان صرفاً براي خريد يك آپارتمان 12متري كفاف ميدهد، از اين رو به گفته صاحبنظران هرچند كه اين اقدام دولت نوعي واقعگرايي از بازار است اما كافي نيست.
دكتر لطفعلي بخشي در گفت و گو با جوان درباره افزايش رقم تسهيلات مسكن ميگويد: افزايش وام منطقي است اما به دليل ناچيز بودن رقم، تأثيري بر قيمتها و حتي رونق بازار نخواهد داشت. وي ميافزايد: اما به استثناي تهران، شايد در ساير شهرهاي كوچك كشور منجر به رونق بازار شود. بخشي تأكيد ميكند: متأسفانه در سالهاي اخير قيمت مسكن به صورت كاذب بالا رفته است و دولت تلاش ميكند با افزايش رقم وام، قيمتها را به تعادل برساند. اين استاد دانشگاه ركود حاكم بر بازار مسكن را براي اقتصاد ايران خطرناك دانسته و ميگويد: اگر اين ركود همچنان ادامه يابد، منجر به افزايش بيكاري ميشود و ديگر صنايع مرتبط با ساخت و ساز نيز تحت تأثير قرار ميگيرند، از اين رو افزايش وام مسكن، قدم مثبتي است براي رونق مسكن ارزان قيمت و كوچك كه نياز اصلي جامعه است.
وي همچنين افزايش قيمت مسكن را در سال آينده بعيد دانسته و تأكيد ميكند: در حال حاضر با توجه به اتمام پروژههاي مسكن مهر عرضه بيش از تقاضا است، از اين رو تا زماني كه تقاضا از عرضه پيشي نگيرد، افزايش قيمت دور از انتظار خواهد بود. بخشي با اشاره به اينكه پرداخت تسهيلات مسكن بايد از انحصار بانك مسكن خارج شود، ميگويد: برخي از متقاضيان توان پرداخت اقساط بيشتري دارند و خواستار تسهيلات بالاتري براي خريد خانه هستند، از اين رو اگر ساير بانكها اختيار پرداخت تسهيلات مسكن را داشته باشند، هم به نفع مردم است و هم اينكه صنعت ساخت و ساز رونق بيشتري ميگيرد.
همچنين محمود جهاني، كارشناس اقتصاد مسكن معتقد است كه با توجه به رونق بورس، اين اقدام دولت باعث هجوم سرمايههاي حقيقي و حقوقي به بازار مسكن و به تبع آن سوداگري نميشود.
وي در گفت و گو با تسنيم، با اشاره به اينكه وام 35 ميليون توماني مسكن بيشتر اثر رواني بر بازار خواهد داشت تا اينكه تقاضاي واقعي را خيلي تحريك كند، ميگويد: مبلغ افزايش در حد قابل توجه نبوده و متناسب با رشد و افزايش قيمتهاي مسكن در سالهاي اخير نيست و لذا نميتواند تقاضاي واقعي مسكن را تحريك كند، البته در شهرهاي كوچك ممكن است كمكي براي افزايش تقاضاي مؤثر باشد. كارشناس اقتصاد مسكن ميافزايد: در رابطه با تقاضاي سوداگرانه اين موضوع به يك سري شرايط ديگر ارتباط پيدا ميكند كه آن هم وضعيت بازارهاي رقيب مانند بورس است. در حال حاضر شاخص تقريباً به سقف نزديك شده و خوشبيني در بورس وجود دارد. لذا تقاضاهاي مشتريان حقوقي همچنان در بورس ميماند و مشتريان حقيقي نيز در ماههاي پاياني سال، در مجموع خيلي شرايط را براي جدا شدن از بورس مهيا نميبينند، چراكه همچنان شرايط خوشبينانه بر بورس حاكم است.
مديركل سابق دفتر اقتصاد مسكن در خصوص هدف از افزايش وام مسكن ميگويد: افزايش تسهيلات بهصورت ادواري صورت پذيرفته و سقف تسهيلات مسكن خيلي كند به مقدار كم هميشه به سمت افزايش تعديل يافته است. در دورههاي قبل 5 تا 10 ميليون تومان افزايش سقف تسهيلات مسكن داشتهايم. جهاني بيان كرد: بر اساس اطلاعاتي كه بنده دارم سياستگذاران و مديران بخش مسكن درخواست افزايش سقف وام را تا 100 ميليون و بالاتر را با هدف تحريك بازار تقاضاي مسكن براي خروج معاملات داشتهاند، اما به هر حال شايد افزايش كنوني منطقيتر بوده است. وي تصريح ميكند: شوراي پول و اعتبار اين ميزان افزايش را منوط به سپردهگذاران صندوق پسانداز كرده است و افزايش تسهيلات در حد رقم 35 تا 50 ميليون تومان مسدود شده تا تحريك تقاضا در بازار مسكن خيلي صورت نگيرد.
به گفته جهاني، افزايش سقف تسهيلات در واقع با هدف كلي رونقبخشي به بازار انجام شده است، اما اين رقم آن هدف رونق را پوشش نميدهد.
افزايش مبلغ وام مسكن فقط رونق ايجاد ميكند نه افزايش قيمت
اما برخلاف كارشناسان مسكن، مصطفي قليخسروي عضو اتحاديه كشوري مشاوران املاك معتقد است كه بازار مسكن رونق ميگيرد، اما تأثيري در افزايش قيمت خانه ندارد.
وي ميگويد: البته ممكن است سال آينده بازار مسكن با اندكي افزايش قيمت مواجه شود كه اين افزايش قيمت از تورم سالانه نشأت ميگيرد و ارتباطي به افزايش مبلغ وام ندارد. رئيس اتحاديه كشوري مشاوران املاك با بيان اينكه افزايش مبلغ وام مسكن براي قشر كمي از جامعه است كه تأثير چنداني در افزايش قيمتها ندارد، ميافزايد: همواره بايد تسهيلات مسكن وجود داشته باشد تا قدرت خريد مردم بالا رود. وي معتقد است: جهش قيمتي سال گذشته بيش از جهش قيمتي دو دوره قبل بوده بنابراين بيشترين تأثير را بر بازار مسكن گذاشته است. رئيس اتحاديه كشوري مشاوران املاك تصريح ميكند: در حال حاضر اين مبلغ وام ميتواند به رونق معاملات در شهرهاي كوچك و صاحبخانه شدن زوجهاي جوان كمك كند كه اين چرخش در كل اقتصاد اثرگذار است. وي تأكيد ميكند: نبايد به دليل ترس از تورم و افزايش قيمتها هيچ تسهيلاتي براي مردم قائل نشويم بلكه بايد با برنامهريزيهاي دقيق در جهت افزايش قدرت خريد مردم گام برداريم.
سود تسهيلات ۱۵ درصد
همچنين مديرعامل بانك مسكن با اشاره به افزايش سقف تسهيلات ساخت و خريد مسكن، ميگويد: متقاضيان واجد شرايط ساير حسابهاي تعهدي بانك مسكن نيز ميتوانند علاوه بر سقف وام قبلي با خريد از اوراق گواهي حق تقدم مابهالتفاوت ۱۵ ميليوني را نيز دريافت كنند. محمدهاشم بتشكن ميافزايد: دوره بازپرداخت وام خريد مسكن حداكثر تا 12 سال و با نرخ 15 درصد تعيين شده و بازپرداخت در مدت زمان كمتر از آن، با توافق بانك و مشتري امكانپذير خواهد بود.
متقاضيان دريافت وام ۳۵ ميليون توماني ساخت و خريد مسكن براي خريد اوراق گواهي حق تقدم از فرابورس يا بانك مسكن بايد حدود ۲ ميليون و ۸۰۰ هزار تومان بپردازند.
در حال حاضر قيمت هر برگ اوراق حق تقدم (اوراق تسهيلات مسكن) در فرابورس حدود 38 هزار تومان است. با هر برگ اوراق حق تقدم ميتوان 500 هزار تومان وام دريافت كرد و يك ميليون تومان وام حدود 80 هزار تومان هزينه دارد.
به عبارت ديگر براي دريافت وام 35 ميليون تومان خريد يا ساخت مسكن متقاضي بايد با مراجعه به فرابورس دو ميليون و هشتصد هزار تومان پرداخت كند. البته با توجه به مصوبه شوراي پول و اعتبار و متقاضيان واجد شرايط ساير حسابهاي تعهدي بانك مسكن نيز ميتوانند علاوه بر سقف وام قبلي با خريد از اوراق گواهي حق تقدم مابهالتفاوت 15 ميليوني را نيز دريافت كنند. اين متقاضيان واجد شرايط نيز بايد يك ميليون و200 هزار تومان اوراق حق تقدم خريداري كنند تا بتوانند از مابهالتفاوت 15 ميليون توماني بهرهمند شوند.
