جوان آنلاین: به شکل معمول، تورم اجاره تابع تورم عمومی و تورم مسکن است، اما در حالیکه تورم عمومی به بالاتر از ۸۰ درصد رسیده و تورم سالانه مسکن نیز در همین حدود قرار دارد، تورم اجاره پیشنهادی در تیر نسبت به تیر سال قبل ۳۱ درصد افزایش یافته است. کارشناسان اقتصادی، جاماندن تورم اجاره از تورم عمومی و تورم مسکن را پیشبینی میکردند و چند عامل را در بروز این موضوع دخیل میدانستند. مهمترین این عوامل عبارتند از: عدم پذیرش اجارهبهای بیشتر از سوی مستأجران بهدلیل جهش هزینه کالاهای ضروری، تکیه مالکان بر تأمین عادی از افزایش قیمت ملک، عرضه مناسب واحد اجارهای، انعطاف در تقاضا به مفهوم امکان جابهجایی به شهرهای حاشیه با نرخ کمتر اجارهبها و تمایل موجران به حفظ مستأجر خوب و ریسک خالی ماندن خانه برای چند ماه.
بررسیها حکایت از آن دارد که موجران برای حفظ مستأجر خوب و قدیمی، حاضرند آپارتمان خود را با رقمی کمتر از نرخ بازار اجاره دهند. در عین حال، واهمه از خالی ماندن واحد برای چند ماه تا یافتن مستأجر مناسب نیز مزید بر علت میشود تا موجران در هنگام تمدید قرارداد اجاره با مستأجر، کنار بیایند. گزارشها از بازار اجاره از رشد ۲۵تا ۴۰درصدی رقم اجارهبها در قراردادهای امسال نسبت به سال قبل حکایت دارد. اگرچه این رشد برای مستأجر نیز قابلتوجه است، اما رشد آن از تورم عمومی و مسکن بیشتر نبوده است.
بازار اجاره در مسیر تمدید
کارشناسان معتقدند آنچه بر نرخ اجاره تأثیر میگذارد، وضعیت اقتصاد ملی، وضعیت اقتصاد منطقه، محل و استقرار ملک، شرایط و وضعیت ملک، ترس از دستدادن مستأجر خوب، تورم و نرخ سود بانکی است. برخی از این عوامل روشن میکند که چرا در کشور نرخ اجاره کندتر از قیمت مسکن افزایش یافته است. اول آنکه افزایش قیمت ملک بالا بوده و این موضوع جاماندن تورم اجاره از تورم عمومی را جبران کرده است. دومین عامل مؤثر، کشش عرضه بیشتر در بازار اجاره است که سدی در مقابل رشد بیشتر اجارهبهاست؛ اگر تقاضای بیشتری برای اجاره وجود داشت، این امکان وجود داشت که مالکان درصدد تعویض مستأجر با رقم بالاتر برآیند. سومین عامل را باید در تقاضای کشش قیمتی بیشتری برای اجاره جستوجو کرد. اگر در تهران اجاره افزایش یابد، ممکن است طبقه ضعیفتر به خارج از شهر بروند تا بتوانند اجاره را تحمل کنند. مستأجران نسبت به قیمت حساستر هستند، اما انعطاف در جابهجایی در صورت ضرورت، مانع جهش بیشتر نرخ اجارهبها شده است.
در همین ارتباط، منصور غیبی، کارشناس ارشد بازار مسکن، با اشاره به وضعیت بازار اجارهبها اظهار کرد: خوشبختانه شرایط بازار اجاره در حال حرکت به سمت این باور و یقین است که افزایش اجارهبها از سوی مالکان، تقریباً در راستای مصوبه دولت و درصدهای ۲۵، ۲۷ تا ۳۰ درصدی در حال انجام است.
او افزود: البته مالکان نیز در شرایط فعلی یاد گرفتهاند تمدید قراردادهای اجاره را انجام و هزینههای جانبی خود را کاهش دهند و در این زمینه رعایت حال مستأجران نیز صورت میگیرد. با این حال، زمانی که قیمت مسکن افزایش پیدا میکند و در سطح بالاتری تثبیت میشود، اجارهبها نیز از این روند تبعیت خواهد کرد.
غیبی تصریح کرد: اگر بتوانیم نظام فروش مسکن را کنترل، تحت نظارت و برای آن پروژه بهبود تعریف کنیم، حوزه بازار مسکن نیز کنترل خواهد شد.
او با بیان اینکه هیجانات موجود در بازار تا حد زیادی جنبه روانی دارد، گفت: مردم زمانی که میبینند قیمت در یک بخش افزایش پیدا کرده است، تصور میکنند باید قیمت در سایر بخشها نیز افزایش یابد تا بتوانند سایر انتظارات تورمی زندگی و هزینههای روزمره خود را پاسخ دهند؛ این هیجانات پشت سر هم شکل میگیرند و مانند یک پازل که قطعات آن یکدیگر را تکمیل میکنند، عمل میکنند.
این کارشناس بازار مسکن درباره وضعیت تقاضا در بازار رهن و اجاره و خرید و فروش نیز اظهار کرد: در بازار همچنان مشتری و متقاضی برای رهن و اجاره و همچنین خرید و فروش وجود دارد؛ برخی افراد عنوان میکنند که مشتری در بازار وجود ندارد یا فایلی برای اجاره و خرید پیدا نمیشود، اما واقعیت این است که نبود فراوانی فایل به معنای نبود فایل یا مشتری نیست.
او یادآور شد: آن فراوانی که در سالهای گذشته در بازار اجاره وجود داشت، اکنون وجود ندارد. در حال حاضر آگاهی مردم افزایش پیدا کرده و شیوه تمدید قراردادها نیز تغییر کرده است؛ امروز دیگر فرایند تمدید قرارداد اجاره پیچیده نیست و حتی میتوان قرارداد را در یک سامانه تمدید کرد. مردم نیز متوجه شدهاند که هزینههای جانبی تغییر مستأجر، در شرایط عادی، برای موجر بسیار سنگینتر از این است که قرارداد مستأجر فعلی را تمدید کند.
غیبی با اشاره به ارتباط بازار خرید و فروش با بازار اجاره تصریح کرد: زمانی که خرید و فروش در بازار مسکن شکل بگیرد، از دل آن بازار رهن و اجاره نیز ایجاد میشود؛ برای مثال، ممکن است فردی یک واحد مسکونی خریداری کند و پس از آن برای رهن یا اجاره آن اقدام کند؛ ممکن است فردی با هدف سرمایهگذاری اقدام به خرید مسکن کرده باشد و در ادامه واحد خود را برای اجاره عرضه کند. بنابراین بخشی از فایلهای رهن و اجاره نیز از دل معاملات خرید و فروش مسکن ایجاد میشود.
او ادامه داد: اینگونه نیست که برای ایجاد فایل اجاره، همه افراد دوباره وارد فرایند جدیدی شوند. در شرایط فعلی، تمدید قرارداد میان موجر و مستأجر افزایش پیدا کرده است و در هر منطقه نیز شرایط متفاوتی وجود دارد؛ هر فرد معمولاً در منطقه مورد نظر خود به دنبال فایل مسکن است. ممکن است در یک منطقه فراوانی فایل کمتر و در منطقهای دیگر بیشتر باشد، اما به طور متوسط، بازار در جریان است.
این کارشناس بازار مسکن عنوان کرد: شرایط فعلی را نمیتوان به معنای نبود فایل یا مشتری در بازار رهن و اجاره دانست، بلکه با کاهش تقاضا مواجه هستیم که این کاهش تقاضا دلایلی دارد که به آنها اشاره شد.
ثبات بازار اجاره در گرو اجرای قانون
در کنار تغییرات ایجاد شده در بازار اجاره که به دلیل کاهش توان مستأجران ایجاد شده است، صاحبنظران بر ضرورت اجرای قانون ساماندهی بازار مسکن به عنوان راهکاری برای ثبات پایدار بازار اجاره مسکن تأکید دارند.
