جوان آنلاین: کاهش نرخ محاسبه عوارض املاک از ۵/۱۱ درصد به ۹درصد ارزش معاملاتی با هدف تعدیل بخشی از هزینههای جانبی در حوزه مسکن به تصویب رسید و طبیعتاً در فرآیندهای مرتبط با نقلوانتقال و خدمات ملکی اثرگذار خواهد بود، اما این تغییر در ساختار هزینهای معاملات فقط بخشی از بار مالی اداری را کاهش میدهد و تأثیر مستقیمی بر قیمت اصلی مسکن ندارد. فشار اصلی همچنان از سمت رشد قیمت خرید و افزایش اجارهبها بر بازار مسکن وارد میشود و این اصلاح بیشتر در سطح هزینههای خدماتی قابل مشاهده خواهد بود. بنابراین دولت باید فکر اساسی برای حل فشار قیمتی مسکن مخصوصاً برای مستأجران کند.
هیئت دولت در جلسه روز دوشنبه عوارض ملکی را کاهش داد و هرچند در ظاهر یک تغییر عددی در نرخ محاسبه به شمار میرود، اما در ساختار هزینههای مرتبط با املاک جایگاه مشخصی دارد و بر بخشی از هزینههای قطعی معاملات اثر میگذارد، چراکه کاهش نرخ محاسبه از ۵/۱۱ درصد به ۹ درصد ارزش معاملاتی به معنای کاهش مستقیم در بخشی از هزینههایی است که شهروندان هنگام خرید، فروش یا انتقال سند ملک پرداخت میکنند.
در نظام محاسباتی کشورمان، ارزش معاملاتی ملک به عنوان مبنای رسمی برای تعیین بسیاری از عوارض و حقوق قانونی شناخته میشود و این ارزش از سوی مراجع ذیربط تعیین میشود و معمولاً فاصله قابل توجهی با قیمت واقعی بازار دارد. آنچه در نهایت رقم پرداختی را تغییر میدهد، درصدی است که بر این پایه اعمال میشود. تغییر اخیر نیز دقیقاً در همین نقطه رخ داده است.
کاهش این درصد از ۵/۱۱ به ۹ در نگاه نخست ممکن است محدود به نظر برسد، اما در معاملات با ارزش بالا همین تغییر میتواند اختلاف عددی قابل توجهی ایجاد کند. بهویژه در شهرهای بزرگ که قیمت ملک در سطح بالاتری قرار دارد، هزینههای جانبی نقش پررنگتری در تصمیمگیری خریداران و فروشندگان پیدا میکند.
با وجود این تغییر، ساختار اصلی قیمتگذاری در بازار مسکن بدون تحول باقی مانده است و قیمت خرید و فروش ملک همچنان تحت تأثیر عوامل کلان اقتصادی، سطح عرضه و تقاضا، هزینه ساخت و انتظارات تورمی قرار دارد. در چنین چارچوبی، کاهش عوارض بیشتر در بخش هزینههای اداری و خدماتی اثر میگذارد و توان اثرگذاری آن بر قیمت نهایی بازار محدود است.
هزینههای جانبی معاملات ملکی به یکی از بخشهای قابل توجه در سبد هزینهای خانوار تبدیل شده است و مالیاتها، عوارض شهرداری، هزینههای ثبت و خدمات اداری مجموعهای از پرداختها را شکل میدهند که در کنار قیمت اصلی ملک قرار میگیرند و همین موضوع باعث شده است حتی تغییرات جزئی در نرخهای محاسباتی در سطح عمومی مورد توجه قرار گیرد.
از منظر اجرایی، کاهش نرخ محاسبه عوارض میتواند در کوتاهمدت باعث کاهش نسبی هزینههای انتقال سند و برخی خدمات مرتبط شود. این موضوع بهویژه برای افرادی که در فرآیند خرید یا فروش قرار دارند به شکل مستقیم قابل مشاهده خواهد بود. با این حال، این اثر بیشتر در سطح هزینههای جانبی باقی میماند و به ساختار اصلی قیمت مسکن وارد نمیشود.
در کنار این تصمیم، بحث مهمتری در بازار مسکن همچنان پابرجاست و آن فشار ناشی از افزایش قیمت خرید و رشد اجارهبهاست. این بخش از بازار ارتباط مستقیم با توان مالی خانوارها دارد و به یکی از اصلیترین چالشهای اقتصادی تبدیل شده است. تغییر در عوارض ملکی، هرچند از نظر اداری قابل توجه است، اما پاسخ مستقیمی به این فشار ساختاری محسوب نمیشود.
اثرات بر بازار معاملات
بازار معاملات ملکی به شدت به هزینههای جانبی حساس است و در بسیاری از موارد، خریداران و فروشندگان علاوه بر قیمت ملک، مجموعهای از هزینههای ثابت و متغیر را نیز مدنظر قرار میدهند و همین هزینهها گاهی در تصمیم نهایی برای انجام یا تعویق معامله اثرگذار میشود.
کاهش نرخ عوارض میتواند در برخی معاملات باعث افزایش سرعت تصمیمگیری شود، زیرا بخشی از هزینههای نهایی کاهش مییابد. با این حال، زمانی که قیمت اصلی ملک در سطح بالایی قرار دارد، سهم این کاهش در کل هزینهها محدود باقی میماند. بنابراین اثر این سیاست بیشتر در سطح روانی و اداری قابل مشاهده است.
در بخش دیگری از ساختار بازار، هزینههای ساخت و عرضه نیز نقش تعیینکننده دارند و قیمت زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار و هزینههای مجوز ساخت همگی در شکلگیری قیمت نهایی مسکن اثر مستقیم دارند. کاهش عوارض ملکی در این زنجیره فقط یکی از حلقههای کوچک محسوب میشود.
جایگاه مستأجران در معادله مسکن
در وضعیت فعلی بازار، مستأجران بیشترین فشار را از افزایش اجارهبها تحمل میکنند. رشد اجارهها در بسیاری از مناطق شهری با درآمد خانوار همخوانی ندارد و همین موضوع باعث افزایش سهم هزینه مسکن در سبد خانوار شده است.
در چنین شرایطی، کاهش عوارض ملکی اگرچه میتواند بخشی از هزینههای اداری را کاهش دهد، اما اثر ملموسی بر بازار اجاره ایجاد نمیکند. اجارهبها تابعی از قیمت ملک و شرایط عرضه و تقاضاست و تغییر در هزینههای جانبی معاملات بهطور مستقیم وارد این بخش نمیشود.
از همین رو، نگاه کارشناسی به این تصمیم بیشتر در چارچوب کاهش هزینههای اداری ارزیابی میشود تا حل مسئله قیمت مسکن یا اجاره را در پی داشته باشد و همین موضوع باعث شده است انتظارها از سیاستهای مرتبط با مسکن همچنان در سطح اقدامات گستردهتر باقی بماند.
تغییر در ساختار عوارض و پیامدهای اجرایی آن
تغییر نرخ محاسبه عوارض ملکی در سطح اداری نیازمند بهروزرسانی فرآیندهای محاسباتی در دستگاههای اجرایی است و دفاتر ثبت اسناد، شهرداریها و سایر نهادهای مرتبط باید نرخ جدید را در محاسبات خود اعمال کنند. این موضوع در کوتاهمدت ممکن است منجر به تغییر در رویههای محاسباتی شود، اما در بلندمدت در قالب یک نرخ ثابت جدید تثبیت خواهد شد.
در این چارچوب، هدف اصلی کاهش بخشی از هزینههای غیرضروری و ایجاد هماهنگی بیشتر در نظام محاسباتی عنوان میشود. با این حال، اثرگذاری این تغییر در سطح کلان اقتصادی محدود باقی میماند.
مسکن و فاصله هزینهها با توان خرید
باید به این نکته نیز توجه داشت که بازار مسکن با فاصله قابل توجهی میان سطح قیمتها و توان خرید خانوارها مواجه شده است و این فاصله در بخش اجاره نیز خود را نشان داده و سهم مسکن در هزینههای ماهانه خانوار افزایش یافته است.
در چنین شرایطی، سیاست مرتبط با کاهش هزینهها حتی در سطح عوارض و هزینههای جانبی مورد توجه قرار میگیرد. با این حال، مسئله اصلی همچنان در سطح قیمتگذاری پایه و هزینههای ساخت و عرضه باقی مانده است. تا زمانی که این متغیرها تحت کنترل قرار نگیرند، تغییرات جزئی در عوارض نمیتواند اثر بنیادین بر بازار داشته باشد.
