جوان آنلاین: عملکرد غیرنقد، یا همان مولدسازی دارایی‌ها، به عنوان یکی از مهم‌ترین و جدیدترین رویکرد‌های مدیریت شهری تهران شناخته می‌شود که به شهرداری این امکان را می‌دهد تا از دارایی‌ها و ظرفیت‌های املاک خود، به جای فروش مستقیم و خام، برای کسب درآمد و توسعه شهری بهره‌برداری کند. این روند ضمن افزایش درآمد‌های شهرداری، زمینه تقویت پروژه‌های شهری و بهبود خدمات را فراهم می‌آورد.
در حوزه شهرسازی، فرآیند‌های اجرایی مانند صدور مجوز‌های ساخت، دادن تراکم‌های اضافه، جواز‌های ساخت و تغییرکاربری بخشی از ابزار مولدسازی شهرداری است؛ بنابراین این امکانات سبب می‌شود، ارزش افزوده‌ای به املاک و دارایی‌های شهرداری اضافه شود که این امر می‌تواند در قالب پروژه‌های توسعه‌ای یا فروش به بخش خصوصی با سودآوری بالاتر تبدیل شود. به عبارت دیگر، این شیوه باعث تولید ملک و ارزش افزوده بیشتر از حالت نقد و مستقیم فروش ملک می‌شود و شهرداری با بهره‌مندی از ظرفیت‌های فضای شهری، پروژه‌های خود را توسعه می‌دهد.
املاک شهرداری تهران، منبعی مولد و پایدار
نکته حائز اهمیت این است که املاک شهرداری تهران به عنوان دارایی‌های مهم شهر، از پتانسیل مولدسازی قوی برخوردارند و در واقع این املاک همیشه امکان ایجاد ارزش افزوده یا انجام مولدسازی دارند. این موضوع بخشی از سیاست مدیریت شهری است که املاک خام به طور مستقیم فروخته نشود و به جای آن مولدسازی از طریق تغییر کاربری و توسعه شهری صورت گیرد. با اعمال چنین رویه‌ای هم ارزش و درآمد شهرداری افزایش می‌یابد و شهرداری نیز ضمن حفظ این دارایی‌ها، امکان تسویه بدهی‌های بانکی و مالی را نیز دارد.
درآمد‌های حاصل از مولدسازی کجا هزینه می‌شود؟
درآمد‌های غیرنقد یا مولدسازی دارایی‌ها در شهرداری تهران صرف موارد متعددی از جمله پروژه‌های فنی شهری، واردات و خرید ناوگان حمل و نقل مانند اتوبوس، تسویه بدهی‌های گذشته شهرداری و توسعه خطوط مترو می‌شود. این منابع مالی پایدار که از مولدسازی تأمین می‌شود، به جای هزینه‌های جاری صرف پروژه‌های توسعه‌ای بزرگ می‌گردد. به عنوان نمونه، شهرداری توانسته است از محل مولدسازی املاک، بدهی‌های بانکی خود را تا حد قابل‌توجهی تسویه کند و همزمان در بهبود حمل و نقل عمومی سرمایه‌گذاری نماید.
اجرای پروژه‌های فنی و عمرانی شهری، شامل ساخت و توسعه خطوط مترو که هزینه هر کیلومتر خط جدید بیش از ۶ هزار میلیارد تومان است. واردات و خرید اتوبوس‌های برقی (تا کنون حدود ۵۰۰ دستگاه وارد شده) که به‌طور عمده تحت قرارداد‌های تهاتر ملک و غیرنقدی بوده‌است. تسویه بدهی‌های سنواتی و مالیات‌های معوق که مانع از فشار مضاعف بر درآمد‌های جاری شهرداری می‌شود و همچنین توسعه خطوط بزرگراهی و اتوبان‌های جدید از طریق تهاتر ملک انجام می‌شود. در واقع این نوع درآمد‌ها به‌صورت غیرنقد و تهاتری موجب تسریع در اجرای پروژه‌های مختلف شده و زمینه توسعه پایدار شهر تهران را بیشتر فراهم می‌آورد.
به گفته شهردار تهران، یکی از دستاورد‌های مهم سامانه جامع املاک ایجاد زیرساخت برای مولدسازی دارایی‌ها و تسریع در اجرای پروژه‌های شهری است. شهرداری تهران در حال اجرای پروژه‌های بزرگی از جمله سه خط مترو است که بخشی از اعتبار مورد نیاز آنها از طریق تهاتر و معاملات غیرنقدی تأمین مالی می‌شود. این سامانه به ما کمک می‌کند که املاک و دارایی‌ها را با ارزیابی منصفانه و دقیق وارد چرخه مولدسازی کنیم.
مولدسازی در بافت‌های فرسوده و توسعه شهری
یکی از کاربرد‌های مهم عملکرد غیرنقد یا مولدسازی، استفاده از این ظرفیت‌ها در نوسازی و توسعه بافت‌های فرسوده شهری است. به دلیل محدودیت منابع نقدی برای بازسازی بافت‌های آسیب‌دیده و ناکارآمد، شهرداری با استفاده از دارایی‌های غیرنقدی خود مانند املاک و تهاتر آنها با خدمات، توانسته به توسعه این مناطق سرعت بخشد. به این ترتیب توسعه شهری در این بافت‌ها هم‌راستا با اهداف اجتماعی و اقتصادی آنها صورت گرفته‌است و مولدسازی ابزاری جهت دستیابی به بازآفرینی شهری پایدار شده‌است.
تفاوت مولدسازی در شهرداری با سایر نهاد‌های دولتی چیست؟
یکی از نکات تمایز مولدسازی در شهرداری تهران با سایر نهاد‌های دولتی، گستردگی و پویایی املاک تحت مالکیت آن است. فرایند‌های شهرسازی مانند صدور مجوز ساخت، افزایش تراکم و جواز ساخت باعث شده که این املاک به صورت مستمر و مداوم ارزش افزوده پیدا کنند و ظرفیت مولدسازی همواره متناسب با افزایش پروژه‌های توسعه‌ای و نیاز‌های شهری افزایش یابد. به عبارت دیگر، املاک شهرداری تهران برخلاف دستگاه‌های دولتی محدود به یک موجودی ثابت نیست؛ بلکه با مکانیزم‌های شهرسازی، هر روز بر قابلیت تولید و فروش این دارایی‌ها افزوده می‌شود؛ لذا شهرداری می‌تواند با واگذاری مجوز‌های ساخت، اعلام تراکم بیشتر و صدور جواز‌های لازم، علاوه بر کسب درآمد مستقیم از فروش ملک، ارزش افزوده قابل‌توجهی ایجاد کند که مولدسازی را به یک عملکرد پیوسته و پایدار تبدیل می‌کند.
نقش سامانه جامع املاک در شفافیت درآمد
به منظور مقابله با چالش عمده عدم اظهار املاک توسط مناطق، سازمان‌ها و شرکت‌های زیرمجموعه شهرداری، سامانه شفافیت املاک در شهرداری تهران راه‌اندازی شده‌است. هدف این سامانه، فهرست‌بندی دقیق و منظم تمام املاک شهرداری در سطح مناطق و سازمان‌هاست که از نظر کارشناسان زمینه‌های بروز فساد را کاهش می‌دهد و شفافیت را در مدیریت دارایی‌ها به ویژه در حوزه مولدسازی به‌طور چشمگیری افزایش می‌دهد.
در همین راستا مهدی چمران در آیین رونمایی از سامانه جامعه املاک می‌گوید: در سال ۱۳۸۲ برای دریافت لیست املاک، مستغلات و دارایی‌ها از شهردار وقت تهران، باید زمان زیادی منتظر می‌ماندیم تا این آمار به دست ما برسد و اگر هم می‌رسید، آن‌قدر گسترده و پیچیده بود که ساعت‌ها وقت لازم بود تا بتوانیم آماری در این خصوص به دست آوریم.
زاکانی نیز با بیان اینکه یکی از مهم‌ترین اهداف این سامانه شفاف‌سازی، تسریع در فرایندها، اشراف بر دارایی‌های شهری و صیانت از اموال عمومی است، عنوان می‌کند: املاک شهرداری سرمایه شهروندان است. شفاف‌سازی مانع تخلفات احتمالی در حوزه املاک است؛ در گذشته شاهد خروج غیرقانونی برخی اسناد از مناطق بودیم که با هوشیاری حراست از این تخلفات، جلوگیری به عمل آمد. این سامانه می‌تواند از تکرار چنین اتفاقات و تخلفاتی جلوگیری و به کاهش هزینه‌های حقوقی و صیانت از دارایی‌های شهرداری کمک کند. سامانه موجب تقویت نظارت مردمی و قضایی علیه تخلفات می‌شود و توانسته با ایجاد شفافیت در ثبت و مدیریت املاک، گام‌های مطالبه‌محور و اصلاح‌گرانه در عملکرد غیرنقد و مولدسازی بردارد؛ و در پایان گفتنی است مولدسازی دارایی‌های شهرداری تهران، با تکیه بر فرآیند‌های ارزش‌افزای شهرسازی و تقویت شده توسط ابزار‌های شفافیتی مانند سامانه جامع املاک، پتانسیل بالایی برای تبدیل شدن به یک منبع درآمد پایدار جهت تأمین مالی پروژه‌های توسعه‌ای (مانند مترو و نوسازی بافت فرسوده) و تسویه بدهی‌ها دارد. پایداری این درآمد مشروط به تداوم اجرای سیاست عدم فروش خام، افزایش مستمر ارزش افزوده از طریق ساخت‌وساز‌های مجاز و حفظ شفافیت کامل در مدیریت دارایی‌ها است.
