جوان آنلاین: طی ۴۷ سال گذشته، مسکن همواره به‌عنوان یک اولویت مطرح بوده است؛ از فرمان تاریخی امام خمینی (ره) برای تشکیل «حساب ۱۰۰» در ۲۱ فروردین ۱۳۵۸ تا تأکید اخیر رهبر انقلاب در شهریور ۱۴۰۴ که مسکن را «یکی از مشکلات اساسی کشور» خواندند. با وجود این تأکیدات مکرر، چرا امروز بیش از ۴۰ درصد خانوار‌های مستأجر به سختی زندگی می‌کنند و کشور با کمبود نزدیک به ۷ میلیون واحد مسکونی دست‌وپنجه نرم می‌کند؟
بازار مسکن با معضلات ساختاری روبه‌روست که آثار آن بر زندگی میلیون‌ها خانوار سایه انداخته است. بر اساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس در سال ۱۴۰۲، ۴۰درصد خانوار‌های مستأجر مشکلات عمده دارند؛ به این معنا که بیش از ۲ میلیون خانواده بخش اعظم درآمد خود را صرف اجاره‌بها می‌کنند. در کنار این واقعیت، آمار‌ها از کمبود حدود ۷ میلیون واحد مسکونی در کشور حکایت دارد؛ شکافی که به افزایش اجاره‌ها، گسترش حاشیه‌نشینی و عقب‌ماندن خانواده‌ها از خانه‌دار شدن منجر شده است.
این معضل در حالی ادامه دارد که مسکن از همان نخستین روز‌های پس از پیروزی انقلاب، در سطح عالی نظام یک اولویت جدی تلقی می‌شد. امام خمینی (ره) در ۲۱ فروردین ۱۳۵۸ با صدور فرمان تاریخی «حساب ۱۰۰» دستور تأسیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی را دادند تا ساخت خانه برای محرومان در صدر برنامه‌ها قرار گیرد. اکنون و پس از گذشت بیش از چهار دهه، رهبر انقلاب در دیدار با دولت چهاردهم در شهریور ۱۴۰۴ بار دیگر بر حل این معضل تأکید و تصریح کردند: «مسکن یکی از مشکلات اساسی کشور است.» این تکرار مستمر نشان می‌دهد مسکن نه یک مسئله مقطعی، بلکه بحرانی ساختاری است که هنوز راه‌حل قطعی برای آن ارائه نشده است.
فرمان تاریخی حساب ۱۰۰ در فروردین ۱۳۵۸
امام خمینی (ره) در ۲۱ فروردین ۱۳۵۸ با صدور فرمانی حساب ۱۰۰ را افتتاح کردند و در پیام خود نوشتند: «به موجب این حساب، کسانی که قادرند خانه بسازند و خانه‌ساز هستند، کمک کنند تا برای محرومان خانه ساخته شود.» در پی این دستور، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تشکیل شد تا ساخت واحد‌های مسکونی برای اقشار کم‌درآمد را در اولویت قرار دهد.
سرشماری سال ۱۳۵۵ نشان می‌داد جمعیت شهری ایران به بیش از ۱۵میلیون نفر رسیده بود و کمبود مسکن یکی از جدی‌ترین مشکلات کشور به شمار می‌رفت. اهمیت موضوع در نگاه بنیانگذار جمهوری اسلامی نیز روشن بود، امام خمینی (ره) تأکید کردند: «هیچ کس در هیچ گوشه مملکت نباید از داشتن خانه محروم باشد. بر دولت اسلامی است که برای این مسئله مهم چاره‌ای بیندیشد و بر همه مردم است که در این مورد همکاری کنند.»
طبق آمار بنیاد مسکن، تا پایان دهه ۶۰ بیش از ۲۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته یا بازسازی شد و دولت‌ها طرح‌هایی مانند وام قرض‌الحسنه و واگذاری زمین به تعاونی‌ها را اجرا کردند. با این حال، رشد جمعیت و مهاجرت به شهرها موجب شد شکاف عرضه و تقاضا پابرجا بماند و زمینه‌ساز بحران‌های دهه‌های بعد شود.
انحصار زمین از ۱۳۷۸ شکل گرفت
در ۱۰ آبان ۱۳۷۸، شورای عالی شهرسازی و معماری «ضوابط جلوگیری از افزایش محدوده شهرها» را تصویب کرد. بر اساس این ضوابط، الحاق اراضی جدید به محدوده‌های شهری تا تحقق تراکم جمعیتی پیش‌بینی‌شده در طرح‌ها محدود شد و تمرکز طرح‌های شهری به «توسعه درونی» تغییر کرد. ارجاعات متعددِ طرح‌های جامع بعدی نیز نشان می‌دهد بند‌های این مصوبه از جمله بند ۸ درباره منطقه‌بندی حریم شهر مبنای تعیین حریم‌ها و کنترل توسعه کالبدی بوده است. ارزیابی‌های تحلیلی می‌گویند این ترکیب «محدودیت بیرونی بعلاوه فشار بر درون» به کمیابی زمین و سپس جهش قیمت‌ها دامن زد.
۳ ضلع بحران امروز
انباشت گسترده اراضی دولتی در مدار عرضه مسکن همچنان محل مناقشه است. محمدباقر قالیباف در همایش بنیاد مسکن (۱۴ آبان ۱۴۰۳) گفت: ۱/۸۱۴ میلیون هکتار زمین در اختیار وزارت راه و شهرسازی است؛ رقمی که به‌گفته برخی رسانه‌ها «نزدیک به ۳۰ برابر مساحت تهران» برآورد می‌شود. در برابر این ادعا، سازمان ملی زمین و مسکن اعلام کرده است تنها حدود ۷/۵ درصد (۱۳۶هزار هکتار) از این اراضی داخل محدوده‌های شهری است و همه آن هم کاربری مسکونی ندارد. این اختلاف آماری، با هر تفسیر، بر یک نکته مشترک انگشت می‌گذارد: حجم بالای اراضی تحت تملک دولت و کندی ورود آن به چرخه تولید مسکن.
از منظر فشار معیشتی، سهم مسکن از هزینه خانوار شهری در سال ۱۴۰۳ به ۴۳/۷درصد رسیده (۱۴۰۲: ۴۲/ ۴). این سهم در تهران به‌طور بی‌سابقه‌ای نزدیک ۶۰ درصد گزارش شده است؛ وضعیتی که نشان می‌دهد بخش عمده درآمد خانوار‌ها صرف اجاره یا هزینه‌های مرتبط با مسکن می‌شود و فضای مصرف دیگر اقلام را تنگ می‌کند. در سطح کلان عرضه، نمایندگان کمیسیون عمران مجلس کمبود حدود ۷ میلیون واحد مسکونی را به‌عنوان برآورد ناترازی مطرح کرده‌اند؛ شکافی که با به‌روز نشدن عرضه زمین و کندی پروژه‌ها به افزایش مستمر قیمت خرید و اجاره دامن می‌زند و بخشی از تقاضای واقعی را از بازار مصرفی حذف می‌کند.
خط سیر ۱۳۸۹ تا ۱۴۰۴
در ۲۹ بهمن ۱۳۸۹ «سیاست‌های کلی نظام در امور مسکن» ابلاغ شد؛ سندی بالادستی که محور‌هایی مانند عدالت در دسترسی به مسکن، ساماندهی زمین شهری، ایجاد بانک اطلاعات زمین و مسکن، حمایت از انبوه‌سازی و الزام استاندارد‌های ساخت را تکلیف کرد و مبنای برنامه‌ریزی قوا قرار گرفت. در ۳۱ مرداد ۱۳۹۸ در دیدار با هیئت دولت، بخش مسکن در شمار «پیشران‌های اقتصاد» اعلام شد. سپس در ۲ شهریور ۱۳۹۹ نیز «مسکن» یکی از مسائل کشور عنوان و بر به‌نتیجه‌رسیدن طرح‌های ساخت در زمان‌بندی مقرر تأکید شد.
این خط تأکید در سال‌های اخیر ادامه یافت: ۸ شهریور ۱۴۰۱ مسکن از «اولویت‌های قطعی مسائل اقتصادی» معرفی و ۱۶شهریور ۱۴۰۴ نیز «مسکن» به‌صراحت «یکی از مشکلات اساسی کشور» خوانده شد و بر پیگیری پیشنهاد‌های حل این موضوع تا حصول نتیجه تأکید گردید.
مرور این خط سیر نشان می‌دهد مسکن از سال‌های اول انقلاب تاکنون به‌طور مکرر از سوی امام و رهبری به‌عنوان اولویت معیشتی و اقتصادی مطرح بوده است، اما محدودیت عرضه زمین شهری پس از مصوبات دهه ۷۰، انباشت گسترده اراضی دولتی بیرون از مدار تولید و سهم بالای هزینه مسکن در سبد خانوار (بیش از ۴۰ درصد و در تهران نزدیک به ۶۰ درصد) در کنار ناترازی عرضه با کمبود چندمیلیونی واحد ایجاد شده است. بر همین مبنا، تأکید اخیر رهبری بر «پیگیری تا نتیجه» متوجه اقداماتی، چون آزادسازی هدفمند و شفاف اراضی دولتی، تکمیل سریع پروژه‌های نیمه‌تمام و تنظیم‌گری مؤثر در بازار ساخت و اجاره است.
