یکی از رایج‌ترین روش‌های کلاهبرداری در مـعاملات املاک مربوط به معاملات پیش‌فروش ساختمان است و موضوع مشارکت در ساخت از جمله موضوعات حقوقی است که پرونده‌های قضایی بسیاری را به همراه دارد. در اینگونه معاملات به دلیل اینکه هنوز برای واحد‌های احداثی بر اساس صورت‌مجلس تفکیکی به شکل جداگانه پایان کار اخذ نشده و به تبع آن سند رسمی برای واحد‌های آپارتمانی صادر نشده، امکان کلاهبرداری زیاد است.
یکی از موضوعات مهم در قرارداد‌های پیش‌فروش ساختمان مسئله شخصیت طرف قرارداد و توجه به این نکته است که آیا وی مالک ملک مورد ادعا یا دارای اذن از طرف مالک است یا خیر. در این نوع از قرارداد‌ها به دلیل اینکه خریدار می‌خواهد ملک یا آپارتمانی را بخرد که هنوز ساخت آن تمام نشده، قراردادی را با کسی امضا می‌کند که ادعای مالکیت ملک مورد معامله را دارد، ولی بعداً ممکن است متوجه شود این فرد فقط سازنده بوده و مالک نیست.
پیش‌فروش از سوی شخص غیرمجاز
مثلاً دو نفر دیگر یک خانه کلنگی داشته‌اند و او با آن‌ها قراردادی دارد که خانه جدیدی در آن محل بسازد و در عوض چند واحد از ساختمان جدید را به مالکان بدهد و چند واحد دیگر را خودش بردارد، اینجا، چون طرف‌های قرارداد زیاد هستند موارد زیادی پیش می‌آید، مثلاً سازنده خودش را به عنوان مالک قید می‌کند، در اینجا کسی که خریدار است باید توجه کند که آیا فروشنده واقعاً مالک است یا نه و اگر قراردادی با مالکان دارد، آن واحدی را که دارد می‌فروشد، جزو واحد‌هایی است که قرار است به وی برسد یا نه، در این موارد باید اصل سند ملک رؤیت شود و در آن سند قید شده باشد که چه کسی مالک است، اما متأسفانه بسیار پیش می‌آید که افراد از سرناآگاهی اصلاً سند را نمی‌بینند و صرفاً ادعای طرف را قبول می‌کنند.
پیش‌فروش واحد غیر
بعضی از مواقع طرف سندی دارد که مثلاً متعلق به پنج نفر است و با آن‌ها قرارداد مشارکت در ساخت دارد، در این شرایط خیلی مهم است که در آن قرارداد قید شده باشد کدام واحد متعلق به فرد است، اگر مثلاً ساختمان پنج طبقه است و هر طبقه دو واحد دارد، یعنی ۱۰ واحد در این ساختمان وجود دارد، برخی از موارد در قرارداد مشارکت مشخص هم می‌کنند مثلاً واحد طبقه اول سمت راست متعلق به فلان فرد است، بعضی از وقت‌ها مشخص نمی‌کنند، در آنجا که مشخص شده است امکان دارد سازنده واحد‌هایی را که متعلق به خودش نیست بفروشد که این خود یک مشکل بزرگ است.
پیش‌فروش در زمان و تعداد غیرمجاز
یکی دیگر از موارد کلاهبرداری این است که فروشنده ملک را در زمانی پیش‌فروش می‌کند که اجازه فروش نداشته است، مثلاً در قرارداد برای سازنده شرط شده است که حتماً سازه باید تا این سطح برسد، بعد شما حق فروش داشته باشید و او قبل از رسیدن به آن سطح اقدام به فروش می‌کند یا اینکه گاهی از مواقع پیش می‌آید سازنده یک واحد را که اجازه فروش آن را هم داشته است، به چند نفر می‌فروشد که این شایع‌ترین حالت است، در این وضعیت امکان دارد شما در حال خرید واحدی باشید که مثلاً شش ماه قبل به یک نفر دیگر نیز فروخته شده باشد و واحد هم اتفاقاً مال آن فردی است که اول اقدام به خرید کرده است. دیده شده است در بسیاری از موارد شخص فروشنده با آگهی‌های اغواکننده و متفاوت، آپارتمان را به چندین نفر پیش‌فروش می‌کند.
با توجه به اینکه این معاملات با سند عادی انجام می‌شود، امکان فروختن آپارتمان به چند نفر وجود دارد، مثلاً در یکی از گزارش‌های نیروی انتظامی خاطرنشان شده است، در بررسی اظهارات مالباخته مشخص شد فردی سودجو، یک واحد آپارتمان را در شهر نیشابور ضمن دریافت ثمن معامله به وی پیش‌فروش کرده، اما اقدام به فروش آپارتمان به فرد دیگری کرده و همین مسئله موجب بروز مشکلاتی برای طرفین شده است.
در گزارش دیگر نیروی انتظامی آمده است که در منطقه گیشای تهران با وجود صدور کدرهگیری برای پیش‌فروش مسکن، یک ملک به چند نفر فروخته شده و مبلغی بالغ بر ۸۰میلیارد تومان توسط این فرد کلاهبرداری شده است. این کلاهبردار با سوءاستفاده از دسترسی به اطلاعات سامانه فروش املاک، از طریق تغییر دادن کدپستی ثبت شده در سیستم صدور کد رهگیری، اقدام به صدور مبایعه‌نامه‌های مختلف با کدرهگیری رسمی برای واحد‌های ساختمان خودش کرده است.
طبق گفته مالباختگان این کلاهبردار با روشی خاص، شرایط صحت معامله را ایجاد کرده و یک واحد آپارتمان خود را به طور همزمان به هشت نفر نیز فروخته و بعد از دریافت ثمن معامله اکنون متواری شده است و مالباختگان در مراجع قضایی در تلاش برای دریافت خسارت قانونی خود هستند.
پیش‌فروش با سند جعلی
از دیگر روش‌های کلاهبرداری در پیش‌فروش مسکن می‌توان به فروش مال غیر اشاره کرد، بعضی از افراد با جعل و ساختن سند تقلبی اقدام به پیش‌فروش مسکن متعلق به سایر افراد می‌کنند، بدون اینکه آن‌ها اطلاعی از چنین معامله‌ای داشته باشند، به همین دلیل بهتر است هنگام پیش‌فروش مسکن تمام مداراک شناسایی و قانونی ارائه شده توسط فروشنده به خوبی مورد بررسی قرار گیرد تا این نوع از کلاهبرداری‌ها اتفاق نیفتد.
تحویل ناقص ساختمان
در برخی از موارد پیش می‌آید فردی آپارتمانی را پیش‌فروش می‌کند و بعد از دریافت پول، کار را نیمه‌تمام رها می‌کند یا آپارتمان را تحویل خریدار نمی‌دهد. دعاوی‌ای که در خصوص متراژ ساخت و مسائلی از این قبیل پیش می‌آید، معمولاً دعوای حقوقی است، مثلاً فرد می‌گوید در حال ساخت بوده و دو متر کمتر یا بیشتر شده است. یکی دیگر از مواردی که متأسفانه زیاد اتفاق می‌افتد، درباره نحو ساخت ملک پیش‌فروش شده است، مثلاً فرد سازنده در مورد مصالحی که باید کار شود تعهد می‌دهد که با فلان کیفیت باشد، ولی با مصالح دیگری کار می‌کند یا مثلاً جنس درجه یک در قرارداد نوشته شده ولی در عمل جنس درجه ۲ استفاده می‌کند که حتی بخشی از آن بعداً حتی قابل اثبات نیست و با فرض اینکه قابل اثبات هم باشد، طرف باید تأمین دلیل کند و کارشناس می‌آید برآورد می‌کند و بعد دعوای حقوقی مطرح می‌شود که یک پروسه قضایی دیگر است.
برای پیشگیری در موضوع نوع جنسی که در ساختمان استفاده می‌شود، باید حین ساخت بر سازنده نظارت باشد که فلان چیز را نصب کند یا فلان چیز را نصب نکند، چون بعد از آن نصب دیگر خیلی دیر است، ولی اگر همان زمان باشد، کار راحت‌تر است و همان موقع باید اعلام شود، ولی اگر توجه نکرد، باید همان زمان دادخواست داده شود و صبر نکند تا وقتی که کار تمام شد، متن دادخواست باید برای الزام فرد به انجام کاری باشد که قرار بود به شکل صحیح انجام شود تا مثلاً فرد را برای استفاده از لوله شماره فلان، جنس فلان الزام کند و حتی می‌توان قبل از آن هم دستور موقت گرفت و کار اشتباه در حال انجام را متوقف کرد، البته برای اجرای دستور موقت لازم است خسارت احتمالی به سازنده، پرداخته شود.
* حقوقدان
نکته حقوقی
چه کنیم در دام کلاهبرداران ساختمانی نیفتیم؟!
حمیدرضا محمدی‌کرکان*
با وجود همه موارد قانونی که باید در زمان بستن قرارداد پیش‌فروش ساختمان رعایت شود، اما در این نوع از قرارداد‌ها ریزه‌کاری‌های دیگری نیز وجود دارد که توجه به آن‌ها قبل از بستن قرارداد‌های پیش‌فروش می‌تواند برای پیشگیری از کلاهبرداری در این مورد مؤثر باشد. در میان موضوعات مهم برای پیشگیری در این قرارداد‌ها اولین موضوع سند ساختمان است و حتماً باید سعی شود ملکی را خرید که سند رسمی داشته باشد.
ماده یک قانون پیش‌فروش ساختمان‌ها مصوب ۱۳۸۹ پیش‌فروش را عبارت از هر قراردادی با هر عنوانی می‌داند که بین مالک قانونی و رسمی یک زمین یا نماینده قانونی آن به عنوان فروشنده با شخص دیگری منعقد می‌شود. در این قرارداد فروشنده ملزم می‌شود واحد ساختمانی را مطابق با شرایط مطروحه در قرارداد و در زمان تعیین‌شده بسازد و تحویل خریدار بدهد.
قرارداد پیش‌فروش آپارتمان
از نظر عرفی و آنچه در میان مردم رایج است پیش‌فروش ساختمان قراردادی است که بر اساس آن شخص سازنده ساختمان در حالی که هنوز آپارتمان نیمه‌کاره است، آن را می‌فروشد و این فرآیند قرار است هم برای خریدار و هم برای سازنده سودآور باشد، زیرا سازنده می‌تواند زود‌تر به پول خود برسد و خریدار هم با قیمت مناسب‌تر صاحب آپارتمان می‌شود، اما در عین حال باید هنگام معامله بسیار دقت کرد.
در قرارداد پیش‌فروش ساختمان باید حداقل به اسم و مشخصات طرفین قرارداد، پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی ملک، اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت، تعداد اتاق ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری، مشخصات فنی و معماری ساختمان مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قیدشده یا عرفاً در قیمت مؤثر است تصریح شود، همچنین در قرارداد باید بهای ملک، تعداد اقساط و نحوه پرداخت، شماره قبوض اقساطی برای بها، زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی مشخص باشد، تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله و همچنین تعهدات پیش‌فروشنده در مورد مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی نیز از دیگر مواردی است که باید در این قرارداد حتماً به آن پرداخته شود.
روش‌های پیشگیری
یکی از اولین اقدامات این است که در زمان بستن قرارداد پیش‌فروش ساختمان، باید سند و قرارداد فروش کنترل شود و صرفاً به اظهارات بنگاه معاملات املاک اعتماد نشود، زیرا در این مورد اظهارات مشاور املاک اظهارات رسمی محسوب نمی‌شوند. در چنین قرارداد‌هایی فرد می‌خواهد خانه‌ای بخرد و می‌توان گفت یک معامله چندمیلیاردی در حال انجام است که شاید حداقل نصف سرمایه افراد معمولی در آنجا هزینه می‌شود، پس لازم است افراد، یک وکیل در این موارد همراه خود داشته باشند و تنها وارد این معامله نشوند، در کل نیز چند نفر همراه خود داشته باشند که اوراق را مطالعه کنند.
در مرحله بعد سند قرارداد مشارکت در ساخت باید چک شود. اگر فرد سازنده مالک است که بهتر ولی اگر مالک نیست باید دید با چه سمتی می‌خواهد این قرارداد را با شما ببندد، مثلاً امکان دارد بگوید من قرارداد مشارکت در ساخت دارم، باید این
قرارداد مشارکت در ساخت را بررسی کرد که آیا به موجب این قراداد این فرد مالک این واحدی که می‌خواهد در مورد آن با شما قرارداد ببندد، است یا نه.
برای اینکه مشخص شود آیا این ملکی که اکنون می‌خواهند بفروشند، آیا پیش از این نیز به فروش رفته یا خیر، یک سامانه‌ای به عنوان کدرهگیری طراحی شده بود که توسط دفاتر مشاوران املاک صادر می‌شد و در یک مقطعی نیز الزامی بود که همه معاملات باید داشته باشند و واقعاً نیز اجرا می‌شد و بخش زیادی از مشکلات در این خصوص حل می‌شد، منتها خیلی از مواقع نیز گفته شده کدرهگیری نیاز نیست و بر این اساس فرد با وجود اینکه کدرهگیری هم می‌گیرد، بعداً متوجه می‌شود مثلاً قبلاً عقدی بدون دریافت کدرهگیری در مورد این ملک انجام شده است.
بهترین وضعیت این است که قرارداد پیش‌فروش ساختمان با فردی که مالک است یا به موجب سند رسمی از مالک وکالت دارد، در دفتر اسناد رسمی منعقد شود، البته با این همه باز هم مطمئن نیستید که مالک ملک هستید یا نه، چراکه امکان دارد مثلاً فردی پیدا شود و بگوید این زمینی که روی آن ساخت انجام داده‌اید و سند رسمی هم دارید، متعلق به من بوده و من خارج از کشور بودم، با جعل و مسائلی از این دست سندسازی کرده‌اند.
یکی دیگر از موارد در خصوص پیشگیری از این نوع جرائم این است که توجه کنید هنگام انجام قرارداد در بنگاه معاملات املاک، بنگاه باید قرارداد را در سه نسخه تنظیم کند و یک نسخه را به شما بدهد و پیش خود نگه دارید، البته بعضی از مواقع به فرد گفته می‌شود که ما اصل قرارداد را به شما نمی‌دهیم و پیش ما می‌ماند تا مثلاً خانه تکمیل شود یا وجه خود را تکمیل کنید که این کار خیلی اشتباهی است و فرد اگر هزار تومان هم پرداخت کند، این حق را دارد که بگوید قرارداد را می‌خواهم تا فردا در صورت کلاهبرداری قابلیت استناد داشته باشم.
در مجموع در شرایطی که شکایت کیفری یا حقوقی در قرارداد‌های پیش‌فروش ساختمان یک فرآیند زمانبر است که علت آن نیز حجم بالای اینگونه شکایت‌هاست، اگر متولی امر تغییر پیدا کند و این الزام ایجاد شود قرارداد‌های مبایعه‌نامه مثلاً از سال ۱۴۰۲ فقط در دفترخانه‌ها تنظیم شود، تمام مشکلات مگر در مواردی که ملک سند رسمی ندارد و سند عادی دارند، به پایان خواهد رسید که البته در این خصوص نیز می‌تواند با کدرهگیری به حالت صحیح بازگردد.
* وکیل دادگستری
اگر سازنده قبل از تحويل واحد فوت كند چه مى شود ...؟؟؟ 
