سرویس اقتصادی جوان آنلاین: در حالی که بنگاههای مشاور املاک و بانکها توپ مالکیت در حدود ۳ میلیون خانه خالی را در زمین یکدیگر میاندازند، چه بخواهیم و چه نخواهیم مالکان خانههای خالی ذینفع افزایش قیمت مسکن در کشور هستند و این شائبه تقویت شدهاست که برخی از مالکان خانههای خالی در محلات و مناطق با انجام معاملات با نرخ نامتعارف و همچنین جوسازی زمینه را برای دستکاری نرخها فراهم میآورند، از اینرو انتظار میرود نهادهای نظارتی ۱۰ هزار معامله مسکنی را که در تهران در ماه انجام میگیرد، بررسی کنند تا با عوامل دستکاریکننده نرخ مسکن برخورد قضایی و قانونی کنند. از آنجایی که مبنای نرخگذاری در بازار مسکن آخرین معامله در منطقه و محلات است، از اینرو عدهای ذینفع رشد قیمت مسکن همانند صاحبان خانههای خالی مناطق، اقدام به انجام چند معامله با نرخهای نامتعارف بالا میکنند، در این صورت خبر رشد قیمت به سرعت به سایر بنگاههای مشاوره املاک میپیچد و همه نرخها را بر اساس آخرین معامله انجام گرفته در منطقه افزایش میدهند، این رویه سالهای سال است که در بازار مسکن شهر تهران در حال تکرار است، از اینرو میبینیم که هیچوقت نرخها در بازار مسکن اصلاح نمیشود و بهرغم تشدید رکود و کاهش تعداد مبادلات نرخها پیوسته فقط صعود میکند؛ زمان آن رسیده که شیوه نرخ گذاری در بازار مسکن تهران تغییر کند.
به دلیل آنکه حجم مبادلات مسکن به شدت سقوط آزاد داشته است و شهر تهران با میلیونها موجودی مسکن و ۸۰۰ هزار خانه خالی از سکنه تنها ۹ هزار معامله مسکن در مرداد ماه ۹۹ داشتهاست، روشهای کنونی نرخگذاری در بازار به شکل حبابی نرخ مسکن را صرفاً بالا میبرد، به ویژه آنکه صاحبان خانههای خالی ذینفع رشد قیمت مسکن هستند و امکان دارد صاحبان خانههای خالی و ساخته شده مناطق و محلات با انجام چند مبادله با نرخهای نامتعارف بالا یا تبانی با تعدادی از مشاوران املاک جو روانی برای جهش قیمت مسکن را فراهم آورند.
تعداد مبادلات مسکن ماهانه از آنجایی که بسیار اندک است به اعتقاد کارشناسان اقتصادی اصلاً کفایت لازم را برای تغییر قیمت مسکن کل شهر تهران را ندارد، به ویژه اینکه در تهران در حدود ۸۰۰ هزار خانه خالی از سکنه وجود دارد و صاحبان این خانهها هیچگونه مالیاتی نمیدهند و اتفاقاً ذی نفع رشد نرخها در بازار مسکن هستند و امکان دارد برای رشد ارزش داراییهایشان اقدام به دستکاری قیمت مسکن به شیوههای مختلف کنند. شیوه کنونی نرخگذاری در بازار مسکن تهران نیاز به تغییر دارد، زیرا در اثر رشد ممتد قیمتها دیگر حتی مردم نمیتوانند اجارهنشینی کنند، چه رسد به آنکه بخواهد حتی یک مسکن کوچک خریداری کنند و گاهی ۷۰ الی ۸۰درصد درآمد یک خانواده برای اجاره مسکن هزینه میشود و تازه برخی از خانوارها برای تمدید قرارداد اجارهنشینی خود اقدام به اخذ تسهیلات بانکی و کار دوم و سوم نیز میکنند، بدین ترتیب شیوه نرخگذاری در بازار مسکن نیاز به تغییر دارد و از طرف دیگر علاوه بر ممنوعیت ورود متقاضیان سرمایهای برای خرید مسکن ساختهشده در بازار باید به سرعت مالیات بر مجموع دارایی و درآمد برای اشخاصی که کلی دارایی ملکی در ترازنامه خود دپو و بدین واسطه از بانکها نیز تسهیلات کل اخذ کردهاند، وضع شود.
اثر معاملات مسکن لوکس بر رشد قیمت مسکن در مناطق پایین شهرها
در حالی که متقاضیان املاک در مناطق لوکس شهر تهران سرمایهدارها هستند و گاهی با هدف سرمایهگذاری در مناطق لوکس ملک خریداری میکنند، اما از آنجایی که شیوه نرخگذاری در بازار مسکن میانگینگیری از آخرین معاملات انجامشده در مناطق بیست و دوگانه شهر تهران است، معاملات مسکن مناطق و محلات خاص و لوکس گرانقیمت روی رشد نرخ مسکن در مناطق پایین شهر که متقاضیان مصرفی در این مناطق سکونت دارند، اثر میگذارد و نرخها را بالا میبرد، از اینرو انتظار میرود شیوه نرخگذاری در بازار مسکن تغییر کند، به ویژه آنکه در بازار مسکن حدود ۳ میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه وجود دارد و صاحبان خانههای خالی ذینفع رشد قیمت مسکن هستند و امکان دارد با هدف رشد قیمت مسکن اقدام به معاملات مسکن با نرخهای نامتعارف بالا کنند.
دستکاری نرخ مسکن با انجام چند معامله ناقابل
تهران حدود ۳ میلیون واحد مسکونی دارد و تعداد خانههای خالی در پایتخت حدود ۸۰۰ هزار واحد مسکونی تخمین زده میشود، در این میان وقتی تعداد معاملات ماهانه شهر تهران به ۱۰ هزار معامله هم نمیرسد، به این نتیجه میرسیم که صاحبان خانههای خالی به عنوان ذینفع رشد قیمت مسکن به سادگی میتوانند معاملات مسکنی را ترتیب دهند که نرخها به شکل ماهانه جهش کند. شیوه نرخگذاری به این شکل است که میانگین آخرین معاملات درجشده در سامانه املاک و مستغلات در مناطق بیست و دوگانه اخذ میشود و نتیجه آن مبنای افزایش قیمتها در بازار مسکن تهران قرار میگیرد و در بعد منطقهای نیز کافی است عدهای چند معامله با نرخهای بالا و نامتعارف انجام دهند، به سرعت همین معاملات مبنای مبادلات آتی مسکن قرار میگیرد.
نهادهای نظارتی ورود کنند
در این میان، از آنجایی که عمده مراکز آماری اطلاعات خام را از سامانه املاک و مستغلات اخذ میکنند، جا دارد نهادهای حاکمیتی و نظارتی روی معاملات این سامانه نظارت داشته باشند، زیرا امکان دارد عدهای با هدف دستکاری نرخ مسکن اقدام به انجام معاملات مکرر با نرخهای نامتعارف جهت دستکاری نرخ مسکن کنند.
