جوان آنلاین: در اقتصاد هر کشور نظام مالیاتی به عنوان ستون تأمین مالی خدمات عمومی و زیرساخت‌ها شناخته می‌شود. در این میان مالیات بر درآمد اجاره، یکی از منابع درآمدی پایدار و مهم برای دولت هاست. این نوع مالیات که از کسب درآمد مؤجر‌ها (اخذ اجاره) اخذ می‌شود، با تساهل مؤجر در مقابل مستأجر، شرایط تخفیف ۷۰ تا ۱۰۰ درصد را برای مؤجر محقق می‌کند.
به طور کلی هر شخصی که دارای درآمد باشد مکلف است مالیات بر درآمد خویش را پرداخت کند، دریافت اجاره نیز برای مؤجران درآمد محسوب می‌شود به همین سبب باید پس از کسر ۲۵درصد از مبلغ اجاره‌بها بابت هزینه‌ها و استهلاک نسبت به مازاد آن اقدام به پرداخت مالیات بر درآمد اجاره کند، بنابراین مالیات بر درآمد اجاره به مالیاتی گفته می‌شود که مالکان املاک از درآمد حاصل از اجاره دادن ملک‌های خود پرداخت می‌کنند. مالکان باید درآمد‌های حاصل از اجاره دادن املاک خود را به مراجع مالیاتی گزارش دهند و در صورت عدم‌رعایت قوانین، ممکن است با جریمه‌های مالیاتی مواجه شوند.
نحوه محاسبه مالیات بر درآمد حاصل از اجاره سال۱۴۰۴
ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم به درآمد حاصل از اجاره می‌پردازد و می‌گوید: درآمد حاصل از اجاره، چه بر اساس قرارداد‌های رسمی و چه عادی، به عنوان مبنای تعیین مالیات در نظر گرفته می‌شود. در صورت نبود قرارداد یا خودداری از ارائه آن یا زمانی که مبلغ مندرج در آن کمتر از ۸۰درصد ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده از سوی سازمان امور مالیاتی کشور باشد و نیز درمورد ماده۵۴ مکرر این قانون، میزان اجاره‌بها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد. تبصره ۱: اگر مستأجر جزو مشمولان تبصره ۹ ماده۵۳ این قانون باشد، مبلغ اجاره‌ای که مستأجر پرداخت می‌کند، معیاری برای تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره خواهد بود. تبصره ۲: چنانچه براساس اسناد و مدارک مثبته معلوم شود اجاره ملک بیش از مبلغی است که مأخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات قرار گرفته است، مالیات مابه‌التفاوت بر اساس مقررات این قانون، قابل پیگیری است و در صورت اعتراض مؤدی، پرونده به مراجع حل اختلاف مربوط ارجاع داده خواهد شد. تبصره ۳: در مواردی که درآمد اجاره واقعی کمتر از درآمد تعیین شده طبق مقررات این ماده‌باشد و مالیات تعیین شده مورد اعتراض مؤدی باشد، در این صورت، پرونده قابل رسیدگی است و به مراجع حل اختلاف مالیاتی مربوط به این قانون ارجاع داده خواهد شد. بر اساس این ماده، تمامی مالکان املاک، صرف نظر از وجود یا نبود قرارداد و همچنین رسمی یا عادی بودن آن، موظف به پرداخت مالیات بر درآمد حاصل از اجاره املاک خود هستند.
بنابراین مطابق این ماده‌قانونی، نحوه محاسبه میزان مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات در سال۱۴۰۴ به این صورت است که ابتدا باید اجاره‌بهای سالانه محاسبه شود، به این شکل که اجاره‌بهای ماهانه را در عدد ۱۲ ضرب کرده و همچنین اگر مبلغی به عنوان پول پیش‌پرداخت شده، ۱۸درصد از آن را نیز با اجاره‌بهای سالانه جمع کنیم.
مالیات بر درآمد املاک در سال۱۴۰۴، مانند سال‌های گذشته به ۷۵درصد از اجاره‌بها تعلق می‌گیرد، بنابراین عدد به دست آمده در مرحله قبل را باید در ۷۵درصد ضرب کرد. عدد حاصل درآمد سالانه مشمول مالیات است که بر اساس نرخ‌های مالیاتی در‌درصد مالیاتی مربوط به خود ضرب شده و نتیجه نهایی آن مالیات بر درآمد اجاره ملک است.
شرط انعقاد ۲ ساله و ۳ ساله برای تخفیف مالیاتی
اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در این خصوص گفت: برای استفاده از معافیت‌های مالیاتی، مؤجر‌ها قرارداد‌های اجاره مسکونی خود را بلند مدت تنظیم کنند تا از معافیت ۷۰درصدی و ۱۰۰درصدی مالیات بهره‌مند شوند. مطابق قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب ۲۹/۲/۱۴۰۳ در صورت انعقاد قرارداد اجاره بلندمدت (بیش از دو سال) واحد مسکونی و عدم‌فسخ قرارداد در طول دوره، مؤجر برای قرارداد اجاره دو ساله از حیث مالیات مشمول ۷۰درصد تخفیف و برای قرارداد سه سال‌و بیشتر، مشمول ۱۰۰درصد تخفیف می‌شود.
شرط ثبت قرارداد اجاره برای تخفیف مالیاتی
مطابق بند ۲ تبصره ۹ ماده۵ قانون مذکور (تبصره ۹ الحاقی به ماده۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم)، مؤجران املاک مسکونی مکلفند قرارداد اجاره املاک و مستغلات را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور یا در سامانه ثبت الکترونیک ثبت اسناد با رعایت قوانین و مقررات مربوط ثبت کنند. در صورت عدم‌ثبت در هیچ یک از سامانه‌ها طی یک ماه، حسب مورد از زمان انعقاد قرارداد یا تمدید یا ثبت اطلاعات خلاف واقع در سامانه‌های مذکور به تشخیص مرجع قضایی، مؤجر مشمول تخفیف‌ها و معافیت‌های مالیاتی نمی‌شود و در صورت احراز عدم‌ثبت یا ثبت خلاف واقع، مرجع قضایی پس از رسیدگی به دعوا، ضمن صدور رأی مؤجر را به تأدیه ۵۰درصد ارزش اجاره املاک در مدت قرارداد به نفع دولت محکوم می‌کند.
بدون ثبت رسمی امکان ثبت الکترونیک وجود ندارد
باید به این نکته توجه داشت که اعمال حقوقی یا معاملات هنگامی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت می‌شوند که به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشند و برای تنظیم سند رسمی طرفین معامله یا به صورت مستقیم به دفتر اسناد رسمی مراجعه می‌کنند یا در همان ابتدا در بنگاه مشاورین املاک، پیش‌نویس قرارداد تنظیم می‌شود و طی پنج روز از تاریخ تنظیم پیش‌نویس برای ثبت قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه می‌کنند یا در روش سوم قرارداد یکسان اجاره از سوی مشاور املاک در سامانه ثبت و سپس طرفین قرارداد طی مدت سه ماه برای تکمیل فرایند و رفع محدودیت می‌توانند به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
قرارداد اجاره زیر ۲ سال نیازی به ثبت رسمی ندارد
ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مقرر کرده است که انعقاد عقود انتقال منافع اموال غیر منقول برای مدت بیش از دو سال، مانند قرارداد اجاره ملک برای مدتی بیش از دو سال باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد، بنابراین ثبت قرارداد‌های اجاره برای مدت کمتر از دو سال در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اختیاری است.
چگونه میزان مالیات بر اجاره ملکم را بدانم؟
برای محاسبه آنلاین مالیات اجاره باید مراحل زیر را دنبال کنید: به آدرس ri.vog.xat.estr مراجعه کنید. از منوی موجود، گزینه «دریافت الکترونیکی اظهارنامه مالیات بر درآمد املاک اجاری» را انتخاب کنید. با وارد کردن اطلاعات لازم، وارد پنل کاربری خود شوید. مشخصات ملک، مبلغ اجاره سالانه، هزینه‌های مرتبط و اطلاعات مؤجر و مستأجر را در فرم مربوط وارد کنید. پس از بررسی نهایی اطلاعات، مبلغ مالیات محاسبه شده نمایش داده می‌شود.
