بخشي از معاملات مسكن در حالي قرار است از طريق بورس كالا انجام گيرد كه اين اقدام موجب نگراني مشاوران املاك شده است، در اين بين مديرعامل بورس كالا با بيان اينكه قرار نيست در اين رابطه رقيب بخش خصوصي شويم، اظهار داشت: در مورد املاكي كه متراژهاي بالايي دارند و اين املاك متعلق به ارگانهاي عمومي و دولتي از قبيل بانكها و ادارات است، به جاي اينكه از يك مزايده پر هزينه و دست و پا گير و فرايندي زمانبر استفاده كنند، از مكانيزمهاي شفاف بورس استفاده شود تا ديگر نيازي به كاغذبازيهاي اضافي نباشد.
به گزارش «جوان» اگرچه خبر ورود مسكن به بورس كالا را ابتدا كسي زياد جدي نگرفت اما وقتي عضو شوراي عالي بورس از تكميل شدن آييننامهها، نرمافزارها و سختافزارهاي بورس مسكن خبر داد و رئيس اتحاديه مشاوران املاك با بيان اينكه وظيفه انجام معاملات مسكن را مشاوران املاك بر عهده دارند و نيازي به ورود مسكن در بورس نيست، به طور تلويحي مخالفت خود را با راهاندازي بورس مسكن كه در بورس كالاي كشور جاي ميگيرد اعلام كرد.
كشف قيمت مسكن از طريق بورس
درحال حاضر شفاف نبودن قيمتها در بازار مسكن و نبود مكانيزم مشخص براي كشف ارزش املاك مهمترين مشكل بازار مسكن است كه متوليان بازار بورس با دست گذاشتن روي اين مشكل معتقدند انجام معاملات مسكن در بورس علاوه بر شفافيت قيمتها منجر به واقعي شدن قيمت ميشود و خريدار ميتواند با تمامي گزينههايي كه روي تابلوي بورس است، بر اساس انتخاب خود بهترين گزينه را براي خريد مسكن انجام دهد. همچنين محاسبات دقيق برخي از شاخصهاي بخش مسكن مانند كيفيت ساختوسازها، تعداد خانههاي خالي و آماري از اين دست نيز با راهاندازي بورس مسكن امكانپذير ميشود.
به اذعان كارشناسان بخش مسكن، مشخص نبودن قيمتها در اين بخش موجب شده مشاوران املاك بدون تبعيت از قانوني واحد و منسجم در تعيين قيمت نقش مهمي ايفا كنند بنابراين اگر بازار مسكن از قانون منسجمي در مورد نحوه قيمتگذاري و شرايط تعيين قيمت برخوردار شود نقش بنگاهها در تعيين قيمت كاهش مييابد و اين وظيفه توسط مكانيسم عرضه و تقاضا انجام ميشود.
در اين بين دولت و بانكهايي كه در بخش مسكن طي سالهاي پيش سرمايهگذاري كردهاند با ركود سنگين بازار مسكن روبه رو شدهاند و از طرفي به نوعي براي بهبود شرايط تأمين مالي كشور دولت مجبور است اين املاك را به فروش رساند، حال به نظر ميرسد قرار است اين اموال و املاك از طريق بورس كالا به فروش رسد كه موفقيت اين طرح از نظر برخي از كارشناسان با ترديد رو به رو است اما اگر اين طرح موفق شود امپراتوري مشاوران املاك در عرصه زمين و مستغلات و همچنين تأثيرگذاري آنها در قيمت مسكن براي هميشه به پايان ميرسد.
در اين بين هفته گذشته محمدرضا پورابراهيمي عضو شوراي عالي بورس از آمادهسازي مقدمات اجرايي شدن بورس مسكن توسط بورس كالا خبر داد. پورابراهيمي در خصوص جزئيات راهاندازي بورس مسكن با اعلام اينكه اجرايي شدن برنامه بورس مسكن نيازي به تصويب در شوراي عالي بورس ندارد و مأموريت آن به بورس كالاي ايران محول شده است، خاطرنشان كرد كه راه اندازي بورس مسكن در دو مرحله اجرايي ميشود كه فاز اول اين طرح، املاك نهادهاي بزرگ و فازهاي بعدي معاملات انبوهسازان و بنگاههاي املاك را در بر ميگيرد. در مقابل حسام عقبايي، رئيس اتحاديه صنف مشاوران املاك استان تهران در مخالفت با اين موضوع مدعي شد طراحان ايده بورس مسكن هيچگونه مطالعاتي براي راهاندازي اين بورس نكردهاند. معمولاً در دنيا كالاهاي همگن مانند نفت و طلا را در بورس عرضه ميكنند. مسكن يك كالاي همگن نيست و ممكن است در يك ساختمان واحد غربي با واحد شرقي بسيار متفاوت باشد.
به گفته وي، طراحان اين طرح عنوان ميكنند در فاز اول املاك دستگاههايي مانند ستاد 10 فرمان امام (ره) و بنياد مستضعفين را بفروشيم. كجاي دنيا چنين بازار بورسي را راهاندازي ميكنند كه بورس كارگزار فروش ملك شود و كارمزد دريافت كند؟!
رئيس اتحاديه صنف مشاوران املاك استان تهران با تأكيد بر اينكه مصوبات هيئت مديره بورس نميتواند قوانين بالادستي را نقض كند قيمتگذاري مسكن را جزو اختيارات بورس يا دولت نميداند.
بورس مسكن سوداگري را به دنبال دارد
از سوي ديگر، معاون وزير راه و شهرسازي در مسكن و ساختمان در خصوص راهاندازي بورس مسكن گفت: اين موضوع در كميسيون اقتصادي مجلس مطرح شده است در حالي كه نياز است كميسيون عمران نيز در اين موضوع وارد شود و نظرات اين كميسيون هم در نظر گرفته شود.
مظاهريان با بيان اينكه تا زماني كه در بازار مسكن نتوانيم 5 درصد بيش از نياز بازار عرضه مسكن داشته باشيم، گفت: ورود مسكن به بورس فقط به سوداگري كمك ميكند. به گفته حامد مظاهريان اكنون در قبال هر 100 واحد مسكوني 105 خانوار وجود دارد كه اين نشان از تقاضاي بالقوه در بازار مسكن دارد. اكنون يكميليون و 200 هزار تقاضاي بالقوه براي مسكن وجود دارد كه اين آمارنشان ميدهد در اين بخش با كسري مواجه هستيم از اين رو بنابراين ورود مسكن بايد به بعد از تأمين كسري عرضه مسكن موكول شود.
بورس مسكن رقيب بخش خصوصي نيست
مديرعامل بورس كالا مخالفتها با راهاندازي بورس مسكن را به دليل برداشت اشتباه از اين موضوع ميداند. حامد سلطانينژاد گفت: منظور از راهاندازي بورس مسكن جامه عمل پوشاندن به مصوبات هيئت وزيران در خصوص فروش املاك و زمينهاي مازاد برخي نهادها و ادارات دولتي است.
وي افزود: طبق قانون فروش اين داراييها از طريق مزايده انجام ميشد كه هميشه در صحت آن شك به وجود ميآمد، اما با عرضه آن در بورس علاوه بر پايان كاغذبازيهاي اداري فروش املاك با روش عرضه و تقاضا و در نهاد بيطرف بورس، شفاف خواهد شد.
وي ادامه داد: بورس كالا به هيچ عنوان قصد ندارد به عنوان رقيبي براي اتحاديه مشاوران املاك و بخش خصوصي وارد خريد و فروش آپارتمان شود بلكه تأمين مالي بخش مسكن از طريق بورس انجام خواهد شد. سلطانينژاد با بيان اينكه زيرساختها و شرايط تشكيل بورس مسكن در بورس كالا شكل گرفته، خاطرنشان كرد: تأمين مالي بخش مسكن از طريق انتشار اوراق بهادار و ارائه ابزارهايي براي پوشش ريسك در حوزه مسكن، انتشار اوراق بهادار در پيشفروش مسكن براي كمك به انبوه سازان است كه در دنيا نيز اين امر مرسوم است. مديرعامل بورس كالا گفت: قصد ما در انتشار اوراق بهادار، تبديل مسكن به واحدهاي يكسان است كه قابليت انتشار اوراق بهادار را دارد و دخالت ما در حوزه مسكن فقط از اين طريق خواهد بود.
در پايان به نظر مخالفان ورود مسكن به بورس كالا جهت معاملات دلايل مستدلي براي جلوگيري از اين اقدام ندارند و در مقابل دلايل و مزيتهاي ارائه شده از سوي موافقان مسكن به بورس كالا به حدي است كه هم عملياتي شدن و هم موفقيت اين طرح در بورس كالا را را نويد ميدهد.
