قانون پرداخت حق شارژ و هزينه‌هاي مشترك ساختمان

با تغيير سبك زندگي مردم و عوض شدن ظاهر شهرها، خانه‌هاي نقلي و كوچك كوچه‌ها به يكباره قد كشيدند و عريض شدند تا جايي‌كه ديگر به جاي خانه‌ها آپارتمان‌ها و برج‌ها در كوچه‌ها جا خوش كردند.

به‌وجود آمدن آپارتمان‌هاي بلند و روي آوردن سريع و شتابزده مردم به زندگي آپارتمان‌نشيني آنقدر يكدفعه اتفاق افتاد كه همين مردم فرصت نكردند محيط زندگي و شناخت اجتماعي‌شان را نسبت به زندگي مرتفع‌نشيني تغيير دهند.

بگذاريد واضح‌تر بگويم، اين ميهمان ناخوانده به اسم «آپارتمان‌نشيني» كه سبك خاص زندگي را با خود به ارمغان آورد آنقدر صاعقه آسا شكل گرفت كه مردم فرصت نكردند در مورد چند و چون اين نوع زندگي خاص و متمدن اطلاعات كسب كنند. نتيجه چنين اتفاقي آن شد كه فرهنگ آپارتمان‌نشيني بين مردم روند كند‌تري نسبت به رشد سكونت در آن داشته باشد كه گاه باعث اختلاف بين ساكنين و مديران آپارتمان مي‌شود. ناگفته نماند اين مشكلات همچنان نيز ادامه‌دارد. نكته مهم و تقريباً ناديده گرفته شده در حقوق آپارتمان‌نشيني اين است كه همه اعضاي ساكن در آپارتمان نمي‌توانند از فضاي مشاع يا به اصطلاح عمومي آپارتمان استفاده شخصي كنند.

اين مسئله شامل استفاده بي‌اجازه بعضي از ساكنين از فضاي پاگرد به عنوان محلي براي قرار دادن جاكفشي يا گلدان‌ها مي‌شود. البته جا دارد اينجا نكته‌اي مهم را يادآوري كنم و آن اين است كه همه شروط و قوانين آپارتمان‌نشيني ممكن است به خاطر تفاهم شكل گرفته ميان ساكنين يا براساس تأييد اعضاي هيئت مديره ساختمان تغيير پيدا كند. نمونه‌اش همين قرار دادن جاكفشي و گلدان در فضاي پاگرد است كه اغلب ساكنين نسبت به اين مسئله به شرطي كه مانع تردد بقيه نشود مشكلي ندارند. در بيشتر موارد كساني كه ساكن مجتمع‌هاي چندين طبقه هستند مالك واقعي واحد نيستند و در واقع مستأجر هستند. سؤال مهم اين است كه در اين شرايط پرداخت هزينه شارژ برعهده كيست؟ يا اينكه واحدي كه از مشاعات ساختمان استفاده نمي‌كند هم ملزم به پرداخت حق شارژ است؟ واحد مسكوني كه مدتي تخليه بوده يا ساكن آن مسافرت بوده از پرداخت شارژ معاف است؟

حسين هاشمي نسب، وكيل پايه يك و كارشناس دادگستري در پاسخ به اين سؤال‌ها مي‌گويد: قانون تملك آپارتمان‌ها در مورد اينكه پرداخت هزينه شارژ با مستأجر يا مالك است اظهارنظر صريحي نكرده است. اما با توجه به تبصره ماده 3 آئين‌نامه مي‌توان چنين برداشت كرد كه اگر قراردادي بين مالك و مستأجر در مورد پرداخت هزينه شارژ ساختمان منعقد نشده باشد پرداخت اين هزينه به عهده مستأجر و استفاده كننده از واحد استيجاري است.

گاهي پيش مي‌آيد كه اگرچه به موجب قرارداد خصوصي پرداخت هزينه‌هاي شارژ ساختمان به عهده مالك گذاشته شده است اما مالك از پرداخت آن امتناع مي‌كند. در اين شرايط مستأجر مي‌تواند از محل مال‌الاجاره، هزينه‌هاي مربوطه را پرداخت كند. اما ضرورت و اهميت اين موضوع به حدي است كه قانونگذار در مواردي مالك و مستأجر را به صورت تضامني مسئول پرداخت شارژ و هزينه مشترك ساختمان قلمداد كرده است. بنا بر نظر قانونگذار در صورتي كه پرداخت هزينه‌هاي مشترك ساختمان بر عهده مستأجر باشد ولي او از پرداخت چنين هزينه‌هايي امتناع كند، مدير يا مديران ساختمان مي‌توانند برابر قوانين مربوطه اقدام نمايند.

نكته مهم اينكه اگر خواستيد يك واحد آپارتماني بخريد، بعد از اينكه از سابقه ثبتي ملك، پرداخت عوارض شهري و ماليات توسط مالك قبلي يقين حاصل كرديد بايد از تسويه حساب مالك قبلي با مدير ساختمان در مورد هزينه‌هاي مشترك ساختمان نيز مطمئن شويد.

طبق ماده 12 قانون تملك آپارتمان‌ها قانونگذار دفاتر اسناد رسمي را موظف كرده است در هنگام تنظيم هر سند انتقال، اجاره، رهن و صلح گواهي مربوط به تسويه حساب هزينه‌هاي شارژ را كه به تأييد مدير ساختمان رسيده از مالك مطالبه نمايد. در بسياري موارد مشكل پرداخت هزينه شارژ به اين دليل است كه مالك يا مستأجر با استناد به حضور نداشتن يا اقامت نكردن در واحد از پرداخت هزينه‌هاي شارژ سر باز مي‌زند. در قانون براي چنين مشكلاتي راهكار قضايي درنظر گرفته شده است، حق شارژ و هزينه تعميرات ساختمان به بودن يا نبودن افراد در خانه يا حتي به كم يا زياد مصرف كردن انرژي ربطي ندارد. هيچ كس هم نمي‌تواند با مصوبه مجمع عمومي ساختمان يا اكثريت ساكنين مجتمع مسكوني مخالفت كرده و از پرداخت شارژ امتناع كند.

بر اساس ماده 4 قانون تملك آپارتمان‌ها مصوب اسفند 1343 پرداخت حق شارژ ساختمان به صورت ماهانه الزامي است خواه استفاده شود يا در صندوق آپارتمان ذخيره گردد.

اگر ساكن واحد مسكوني (مستأجر يا مالك) از پرداخت شارژ و هزينه‌هاي مشترك ساختمان خودداري كرد ابتدا هيئت مديره ساختمان موظف است به صورت كتبي به خاطي درباره عدم پرداخت هزينه شارژ تذكر دهد. در صورت پرداخت نشدن مجدد حق شارژ، هيئت مديره ساختمان مي‌تواند با مراجعه به نزديك‌ترين مجتمع قضايي محل سكونت اظهار‌نامه‌اي براي شخص خاطي ارسال كند و به او فرصت 10 روزه براي تسويه حساب با مدير ساختمان بدهد.

در اين زمينه قانونگذار اين اطمينان را مي‌دهد كه اگر براي بار دوم همين فرد از دادن شارژ امتناع كرد، مديران ساختمان مي‌توانند با مراجعه به اداره ثبت محل و به استناد اظهار نامه درخواست اجرائيه كنند. اگر در اين مرحله هم شخص خاطي توجهي به اجرائيه ثبت نكرد مديران ساختمان مي‌توانند به استناد تبصره يك ماده 10 به دادگاه حقوقي قانون مراجعه و شكايتي عليه مالك يا مستأجر تسليم دادگاه كنند.

دادگاه موظف است به اينگونه شكايات خارج از نوبت رسيدگي كند، حكم محكوميت فرد خاطي را در اولين فرصت رسيدگي صادركند، فرد را ملزم به تسويه حساب و جريمه دو برابر بدهي و گاهي محروميت‌هاي قانوني مانند خدمات مشترك ازجمله شوفاژ، آب گرم، گاز و. . . محكوم نمايد.

هاشمي نسب درباره مبناي هزينه‌هاي مشترك ساختماني افزود: تعيين نحوه محاسبه هزينه‌هاي مشترك آپارتمان قبل از هر چيز به اراده و تصميم اهالي همان ساختمان برمي‌گردد كه مي‌توانند به هر نحوي آن را تعيين كنند.

اگر روش خاصي به اين منظور تعيين نشده باشد سهم هر يك از مالكان يا استفاده‌كنندگان از هزينه‌هاي مشترك بردو پايه است:

اول اينكه آن قسمت كه ارتباط با مساحت زيربناي قسمت اختصاصي دارد مانند آب، گازوئيل، گاز، آسفالت پشت بام و... به نسبت مساحت واحد به مجموع مساحت قسمت‌هاي اختصاصي تمام ساختمان محاسبه مي‌شود.

در دومين حالت ساير مخارجي كه ارتباطي به ميزان مساحت زيربنا ندارد مانند هزينه‌هاي مربوط به سرايدار، نگهبان، متصدي آسانسور، هزينه نگهداري شوفاژ خانه و تأسيسات، تزئينات قسمت‌هاي مشترك ساختمان و نظافت محوطه به طور مساوي محاسبه مي‌شود. در هر صورت هر يك از واحدها كه در مورد سهميه يا ميزان هزينه مربوط به سهم خود معترض باشد، مي‌تواند به مدير مراجعه و تقاضاي رسيدگي كند و در صورت رد اعتراض يا ترتيب اثرندادن به اعتراض به دادگستري مراجعه كند.