جوان آنلاین: در جنگ ۱۲ روزه اسرائیل علیه ایران، بازار مسکن از جمله بازار‌هایی بود که بیشترین واکنش را نسبت به این مسئله نشان داد؛ از کاهش ۵/۸ درصدی شاخص قیمت پیشنهادی تا عمیق‌تر شدن رکود معاملات، اما این رکود مرتبط با شرایط جنگ ۱۲روزه چقدر ادامه می‌یابد و بازیگران بخش مسکن در این شرایط باید چه رفتار‌هایی اتخاذ کنند؟
کارت قرمز رکود معاملاتی در خرداد ماه ۱۴۰۴ به بازار مسکن با افت ۵/۸ درصدی شاخص قیمت پیشنهادی تعلق گرفت. در حالی که سطح قیمت در پایان اردیبهشت ۱۰۲میلیون تومان بود، این رقم در ابتدای تیرماه به حدود ۹۳میلیون تومان رسید که این میزان کاهش از فروردین ۱۳۹۲ بی‌سابقه بوده است.
بعد از بازار مسکن، بازار سرمایه نیز در این فاصله به منفی ۴ درصد و بازدهی بازار دلار و سکه نیز به ترتیب به حدود ۱۲درصد و ۵/۱ درصد رسید، بنابراین بازار مسکن در میان این بازار‌ها بیشترین بازدهی منفی را در خرداد ماه داشته است. همچنین گزارش جدید مرکز آمار نیز نشان می‌دهد، نرخ تورم سالانه مسکن در خردادماه ۱۴۰۴ به ۳۹درصد رسیده، این در حالی است که تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن در همین ماه ۸/۳۶ درصد و تورم ماهانه نیز ۲/۲ درصد اعلام شده است.
برای مقایسه، در خردادماه سال گذشته (۱۴۰۳) نرخ تورم سالانه بخش مسکن ۷/۴۰ درصد، تورم نقطه‌به‌نقطه ۵/۴۲ درصد و تورم ماهانه ۳/۲ درصد گزارش شده بود که حاکی از کاهش نسبی در هر سه شاخص تورمی در سال جاری است.
واسطه‌گران ملکی از کاهش فایل‌های جدید پس از توقف جنگ می‌گویند و تأکید دارند که تعداد فایل‌ها محدود شده است و عمدتاً فایل‌ها به ابتدای خرداد بازمی‌گردند. آنها در خصوص کاهش نرخ مسکن نیز معتقدند این کاهش بیشتر از سوی فروشندگانی بوده که عجله داشته و قیمت‌های خود را کاهش داده‌اند. فعالان بازار، وضعیت فعلی را این گونه عنوان می‌کنند که بازار در شوک جنگ قرار گرفته است و بازار خرید و فروش در سکون نسبی قرار دارد.
تقاضای معلق در بازار مسکن
در هر صورت این رفتار بازیگران بخش مسکن رفتاری قابل پیش بینی در شرایط جنگی است. به طور کل بازار‌های مسکن در همه جای جهان در شرایط جنگی با کاهش قیمت و کاهش عرضه و تقاضا روبه‌رو می‌شوند و عمده توجهات به بازار‌هایی معطوف می‌شود که نقدشوندگی بالایی دارند، اما بازار مسکن به طور کل نقدشوندگی پایینی داشته است و شرایط جنگی به مراتب آن را تشدید می‌کند.
این وضعیت البته نه فقط به دلیل ذات بازار مسکن است، بلکه در شرایط جنگ و تنش سیستم مراودات اداری نیز با اختلال روبه‌رو می‌شود، در نتیجه همان معاملاتی نیز که در حال انجام است با مشکل روبه‌رو می‌شود؛ از قطعی ارتباط با سامانه املاک گرفته تا مشکلات سیستمی در نظام بانکی.
یکی از راه‌های تأمین بخشی از منابع خرید مسکن از حوزه تسهیلات بانکی عبور می‌کند که قاعدتاً در چنین شرایطی امکان اخذ وام به روال معمول ادامه پیدا نمی‌کند.
در مجموع، وضعیت توصیف شده شرایطی است که به طور کل بخش مسکن در همه جای جهان را در شرایط جنگی دچار تنش می‌کند.
بازگشت قیمت‌ها به نقطه تعادل.
اما بازار مسکن در کشورمان پیش از جنگ ۱۲ روزه اخیر نیز در رکودی نسبتاً عمیق به سر می‌برد. افزایش متوالی و بی‌محابای قیمت مسکن و همچنین بی‌عملی سیاستگذار در حوزه تقویت تقاضا و عرضه مسکن به تداوم رکود در این بازار منجر شد. کارشناسان معتقدند بازار مسکن به شرایط تعادل بازمی‌گردد. مسعود سرحدی یکی از این کارشناسان است.
وی با اشاره به جنگ تحمیلی هشت ساله عراق علیه ایران به «جوان» گفت: ریسک سیاسی ناشی از این جنگ اثر موقت بر بازار مسکن داشت. در آن مقطع قیمت‌ها با ریزش قابل توجهی روبه‌رو شدند، اما در فاصله دو تا سه سال قیمت‌ها به نقطه تعادل رسیدند.
وی با بیان اینکه ریشه رکود در بازار مسکن نه فقط از منظر سیاست‌های اقتصادی است، افزود: راهکار مهم برای تقویت معاملات مسکن کاهش ریسک است.
به گفته او در شرایط ریسک بالا به رغم همه مؤلفه‌های مثبت از جمله کاهش قیمت هزینه ساخت‌وساز یا افزایش مبلغ وام ساخت‌وساز و افزایش رقم تسهیلات خرید باز هم نمی‌توان به بهبود وضعیت بازار مسکن امیدوار بود، چراکه اعتماد و ریسک، موضوعی مهم برای سرمایه‌گذار است.
نباید رکود را با کاهش ارزش دارایی یکسان دانست
سرحدی در بخش دیگری از اظهارات خود افزود: سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ذاتاً امری بلندمدت است و نباید در این شرایط رفتار‌های هیجانی داشت.
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه ممکن است در کوتاه‌مدت بازار مسکن چشم‌انداز عبور از شرایط رکود را نداشته باشد، اما در میان‌مدت شرایط تغییر می‌کند، افزود: نباید این رکود را با کاهش ارزش دارایی یکسان دانست و بازار مسکن همواره از بازار‌های کم‌ریسک است. سرحدی افزود: بازار مسکن اگرچه در برابر شوک‌های سیاسی آسیب پذیر است، اما در بلندمدت تابع شاخص‌های اقتصاد کلان و انتظارات تورمی و رشد جمعیت می‌ماند.
تجربه جنگ عراق
داود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز درباره تأثیر جنگ بر بازار مسکن گفت: بحث جنگ در کشور ما نباید ملاک قرار گیرد. ما هشت سال جنگ تحمیلی را داشتیم. بعد از آن قطعنامه ۵۹۸ را داشتیم. بعد از آن هم ورود به برجام و خروج از برجام را داشتیم. ما همه اینها را داشتیم و مردم تجربه سطح بالایی دارند.
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز نسبت به وضعیت بازار مسکن ابراز امیدواری کرد. وی با اشاره به افزایش خروج مهاجران غیرقانونی افغانستانی از ایران گفت: به طور کل بازگشت اتباع غیرمجاز به کشور‌های خود، تبعات مثبتی برای بازار مسکن کشور خواهد داشت. از جمله اینکه با کاهش تقاضا در برخی مناطق، عرضه واحد‌های مسکونی افزایش خواهد یافت که این امر می‌تواند به کاهش قیمت‌ها در بازار منجر شود.
به گفته گودرزی، براساس گزارش‌هایی که از مناطق مختلف تهران دریافت کرده‌ایم، به‌ویژه در نواحی حاشیه‌ای مناطق ۱۵، ۱۶ و ۱۹ که پیش‌تر جمعیتی از اتباع بیگانه در آن سکونت داشتند، اکنون شاهد افزایش خانه‌های خالی هستیم. اگرچه ممکن است برخی از این واحد‌ها از نظر شرایط زیستی برای خانواده‌های ایرانی چندان مطلوب نباشند، اما به هر حال این خانه‌ها قابلیت سرمایه‌گذاری، بازسازی و ساخت وساز دارند و می‌توان از آنها برای تقویت عرضه در بازار بهره برد.
